您的位置：深圳土地僵局：地价房价高涨 资源大量闲置
深圳故事：城市生长与土地改革
庞溟
新二元格局：国有化的地、原住民的房
深圳的发展史，就是一部改革开放引发快速城市化的历史：从1979年到2011年，城市建成区规模从3平方公里到863平方公里，增长300多倍；城镇人口从3万人到1500多万人，增长500多倍；GDP从1.96亿元到突破1.1万亿元，增长5000多倍……在《深圳新土改》一书的开头，周其仁教授带领的深圳土地改革研究项目组以这一连串“在城市发展史上难以被超越的纪录”为起点，展开针对深圳土改两年多实地调查的历史叙述、理论分析、经验总结与政策建议。
为解决改革开放初期国家“只给政策不给钱”，只有地皮和嘴皮“两张皮”的融资问题，1987年深圳土地拍卖的“第一槌”，开启了政府先征用土地、再出让给市场、以地换钱的模式，做到了用3000万元原始资本撬动76.3亿元的基础建设投资。更重要的是，这创造了新中国国有土地使用权有偿转让的先例，深远影响了后来的财政体制、金融改革与城市化进程，甚至推动了1988年的宪法修正案，以法律形式确认了土地使用权可以依法转让。
经过一段时间的发展，关内的土地资源日见稀缺，而且由于市域面积有限，难以外延扩张，制约了经济转型和城市升级。深圳市政府关注的重心也相应地由“筹钱”转变为“筹地”。从1992年到2004年，深圳希望通过“统征统转”，把特区内全部农村土地转为城市国有土地，把全部关外农民转为城镇居民，实现土地全盘国有、统一配置使用，既谋求国有土地增量的相关收益，又谋求消减国家土地管制对城市发展的束缚，一劳永逸地免除农地转用层层报批的麻烦。
但当年写下“改革急就章”的人们，遗留下了大量羁绊土地再次开发利用的历史问题。世代居住在深圳的30万“原住民”，也不愿坐视急速城市化带来的土地大幅增值尽归政府。目前，深圳存在着三个“半壁江山”：934平方公里的建设用地中，有约32%是“合法外用地”；8.2亿平方米的建筑总量中，有48%的面积属于所谓“违法建筑”；目前，在深圳建设用地和建筑总量的“法内”与“法外”世界中居住的人口，大体各占一半，而房租收入大约占到深圳市GDP的3-5%。
可以说，全盘土地国有化并没有终结城乡二元体制，却在事实上演化出“法内世界”与“法外世界”旗鼓相当并密切交织的新的二元结构。产权界定的不清晰或曰模糊，在强势的政府和经济上理性的原住民之间造成了诸多错综复杂的问题与矛盾，直接导致“国有化的地、原住民的房”和“一块土地、各自表述”：市里认为是应转未转的国有土地，而原住民认为是应补未补的集体土地。“一面是地价房价高涨，一面是资源大量闲置，深圳陷入了‘业主不得收入、市场不得资源、政府不得税收’的整体性僵局”。