您的位置：深圳土地僵局：地价房价高涨 资源大量闲置
玻璃瓶里的蚂蚁：
看到光明，但使不上劲
僵局之出现，在于政府未能认清“产权不清”和“官民拉锯”造成的在制度上鼓励抢建和违建的后果，未能认清土地的价格形成机制，未能认清对单方决定的价格抱有侥幸心理、试图低价征地转地在法律、维稳、税收、信誉等方面的全部代价，未能认清对产权的授予做过多过细、拖泥带水的规制对营造市场、促进交易和保护执行带来的干扰。
深圳1900多平方公里的土地已经开发建设了900多平方公里，开发强度接近50%，剩下都是不能开发的生态保护区。但深圳的发展真的已经到了“无地可用”的程度吗？其实并不尽然。课题组指出，与邻近的香港相比，深圳的土地面积是香港的2倍，开发面积是香港的4倍，但是经济总产出只有香港的3/4，人均产出只有香港的1/3，地均产出只有香港的1/5。“无地可用的意思，是土地利用效率太低，再开发的潜力其实很大”。
宝安区沙井街道共和社区党支部书记张金泉在接受课题组访谈时坦陈，村里70%的私宅没有本，30%的厂房没有本。已经盖了厂房的土地则在2005年被市里和区里划入生态控制线，“他拿1985年的图纸在电脑上画，但我们1993年、1995年盖的厂房”。张金泉后悔的是，2010年拆的村部，“政府什么时候叫我们停，我们就什么时候停，越老实越麻烦，如果我们不是答应停的话，早就盖好了”。另外一幅政府土地，被“征走1000亩，返还两百亩给我。当时我们没有盖，现在盖，但现在开始查违了，说我们违规，停下来了”。
课题组发现，随着商业利益的增加，历史遗留问题当事人有意愿来办理产权证，但政府又“舍不得”轻易放权，导致业主申报率很高而处理率很低。“一个解释是，政府不希望民间建房以增加将来的征收成本”。问题在于，“权属不清楚到清楚的转变恰恰就是政府的责任，而不能作为政府限制民间的手段”。
按照张金泉的比喻，“没有门路给我们报手续，四个路口都是红灯，绿灯坏了，没人管，这不是开车人的责任，我们就开过去了”。把红灯换成绿灯，那应当是交通部门的问题，“他们有义务把红灯换成绿灯，只要路通就可以了，我们交了路费，灯不亮怎么行。”也就是说，“与其谁也不能动，不如给一个政策让它动起来，至于什么条件可以再谈”。应当通过仔细的工作，充分发掘市场机会，努力找到既合理又合法的利益平衡机制，实现多方共赢。
不过，深圳政府各部门在实际工作中并未全面围追堵截“合法外用地”和“违法建筑”，而是设置一定条件，分类对待，通过政府、原农村集体、原村民、开发商等各方的和解合作，让部分符合质量、技术和安全标准的土地房屋转为合法、进入市场。只是成功案例的合法化道路都很艰难：中闽花园统建楼改为保障性住房的项目历经三年才完成；宝安区怀德广场项目五年来报建和审批所经历的极为繁杂的程序，更是反映了多样化的城市更新实施主体在自下而上寻求合法化过程中的艰辛和坎坷。用怀德社区支部书记潘燦森的话说，他们就像是“玻璃瓶里的蚂蚁”——光明但没出路，“自身有能力，但使不出劲来”。