您的位置：赵薇丈夫房子被卖纠纷引法律难题 还能要回来吗？
对于是否适用善意取得，黎楚文表示，大陆法系传统上的善意取得制度仅适用于动产，但我国物权法明确规定不动产也可以善意取得，不过，不动产善意取得主要适用于不动产登记有错误的情形。比如，用夫妻婚后共同收入购置的房产，仅登记在夫妻中的一人名下，或者房屋本来应由弟弟继承，但错误地登记在哥哥名下。这就发生名义的所有权人和实际的所有权人不一致，而受让方善意地认为不动产登记簿上记载一方是所有权人，能够处分房产。但这起纠纷中，并没有这种情形。受让方只是善意地认为与其交易的人有代理权，并未在谁对房屋享有处分权上产生误认，这属于善意地相信代理人有代理权的情形，而不是善意地相信无处分权的人有处分权的情形，故不适用善意取得制度。
还有学者认为，针对这个特殊案例，需要依据物权法行为理论来判断是否可以获得所有权，进一步明辨法理。虽然法律行为是物权变动的通常原因，但其成立生效并不能直接发生物权变动的效果，还必须进行不动产登记或者动产交付，也即“未公示者不得生效”。而一个关键的问题是，物权公示必须具备合法性、真实性的要件。也就是说，不动产登记只有符合当事人出让所有权的意思表示，才能发生所有权转移效果。更甚之，不动产登记也是可以撤销的，第三人不可以仅依据不动产登记主张所有权。
各方合法权益应如何维护
不管“司机卖了老板房子”的故事最终如何落幕，各方合法权益的维护至关重要，但如何衡量各方权利保护是司法实践中的难题。
有学者主张，因为法律对冒名行为定性存在争议，既不能确定黄有龙的司机的行为属于无权处分，也不能确定其行为属于无权代理，因此也不能确定武某就可以受到善意取得或者表见代理的保护。但是，从现代法保护交易安全的角度，更适宜支持买受方的主张。具体对于武某而言，如果其属于善意，而黄有龙的行为又让武某有正当理由相信对方有处分权或者代理权，此时应保护武某的利益。黄有龙所受损失的赔偿责任应由司机和靳某承担，司机和靳某属于共同侵权。
孟强表示，如果黄有龙确系被司机冒充作为委托人，对靳某进行了委托公证，而靳某又取得出售房屋所必需的黄有龙的各项证件资料，那么司机属于无权处分，但也构成表见代理，武某在符合善意取得条件时有权主张房屋的所有权。对此，房屋原所有权人如何维护权益?根据物权法第106条第2款的规定:“受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”因此，黄有龙可向其司机请求赔偿损失，如果靳某也是知情的、与司机存在通谋，则也可以一并向靳某主张赔偿损失。
黎楚文认为，从利益衡量来说，应着重考虑这种小概率事件的风险由谁来承担更为合适或者谁来控制这一风险成本更低。该案中，所有权人显然更适合承担这一风险，他也更容易采取一些防范措施，例如妥善保管证件，来避免这类事情的发生。若驳回买受人的诉讼请求，会严重妨碍交易安全，大大增加社会的交易成本，得不偿失。不过，也有学者认为，如果轻易地承认不真实的物权登记是合法的话，会造成一定的社会风险，助长犯罪可能性。
“具体来说，当事人合法权益的保护，可以区分不同情形。”邢嘉然认为，这个案件中，还需要判断公证人员和公证处的责任。邢嘉然表示，依据公证法及其相关司法解释规定，公证机构及其公证员因在公证过程中未尽到充分的审查、核实义务，致使公证书错误或者不真实的，给当事人、公证事项的利害关系人造成损失的，由公证机构承担相应的赔偿责任。如果司机冒充黄有龙进行了公证，根据上述规定，公证处负有过错责任。因此，黄有龙可依据该规定追究公证处的侵权责任，公证处赔偿后，可以向有故意或者重大过失的公证员追偿。当然，如果该案涉嫌故意提供虚假证明文件等行为，就应适用刑法相关规定。
具体到房产登记方是否存在责任，孟强介绍，对于登记机关的审查标准目前我国物权法等法律法规确立的是形式审查为主、实质审查为辅的审查标准。例如，物权法第12条规定:“登记机构应当履行下列职责:(一)查验申请人提供的权属证明和其他必要材料;(二)就有关登记事项询问申请人;(三)如实、及时登记有关事项;(四)法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”由于现实中交易量大、交易程序复杂，登记机关采取窗口式办公、叫号排队的办公方式，仍然人满为患，登记工作人员根本不可能进行实质审查，都是书面材料的形式审查，在卖方的受托人提供经公证的授权委托书、双方身份证件及户籍证明等证明力强大的材料时，按照流程进行办理，不存在过错之说。