您的位置：赵薇丈夫房子被卖纠纷引法律难题 还能要回来吗？
有学者在接受采访时表示，如果是司机冒充，这一行为是典型的“冒名行为”，而法律对于冒名行为如何定性存在一定争议。邢嘉然表示，该案中，买卖合同是武某与黄有龙的“代理人”靳某签订的。而该“代理人”如果只是取得了假冒黄有龙的司机的授权，并未取得黄有龙的授权，则其以黄有龙的代理人的名义签订买卖合同实质上是无权代理。但是，合同法规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。这在学理上称作表见代理。该案中，由于买方出于对公证的信任，还是完全有理由相信该“代理人”是有代理权的。这种情况下，“代理人”的行为构成表见代理，代理行为有效，买卖合同对黄有龙发生效力。也就是说，法律上将黄有龙视为出卖人，就像买卖合同真的是由他本人委托代理人签订的一样。假如该案当中不构成表见代理，则情况又会不同。合同法规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。因此，在“代理人”的行为不构成表见代理的情况下，如果黄有龙对“代理人”的行为进行了追认，则买卖合同对黄有龙发生效力;如果黄有龙拒绝追认，则买卖合同对黄有龙并不发生效力，即法律上不会将黄有龙视为出卖人。
委托买卖有些情况构成表见代理，并使合同有效?黎楚文解释，表见代理是指行为人虽无代理权，但由于本人的行为，造成了足以使善意第三人有理由相信其有代理权的表象，而与善意第三人进行的、由本人承担法律后果的代理行为。其中的关键是“有理由相信”，就是说，买受方在委托人持有公证委托书、房产证、身份证等具有可信度的证明材料时，以合理价格买入房产，则可能构成表见代理。在构成表见代理的情况下，合同有效，依据有效合同进行了房产过户，房屋买受人的权利应得到保护。
孟强表示，在不动产交易过程中，以委托的方式授权他人代为进行房屋出售或购买，均不鲜见。受托人一般除了委托授权的公证文书以外，往往还需要持有委托人的身份证原件、户籍证明，再加上自己的身份证等材料，才能顺利在房屋登记机关办理相关手续。如果本人身份证明、户籍证明等均能被轻易获取，则表明本人在保管重要证件方面存在较大疏漏，这也是构成表见代理的背后原因。
买受方能否主张善意取得房屋所有权
不动产涉及登记制度，不动产所有权可否适用善意取得也是司法实践中的一个难题。
邢嘉然表示，如果该案中构成表见代理，因买卖合同直接约束黄有龙，买方可依据买卖合同取得房屋所有权。即使还没办过户登记，买方也可要求黄有龙履行合同，从而取得房屋所有权。这种情况下，确定房屋所有权归属不适用善意取得制度。但是，如果该案不构成表见代理，而黄有龙又拒绝追认，虽然房屋已经过户到买方名下，但依据合同法的相关规定，出卖的标的物应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。没有房主的授权，假冒房主偷卖了房主的豪宅，其行为显然属于无权处分。因此，买方能否取得房屋所有权就要看是否符合善意取得的条件了。
孟强介绍，物权法第106条第1款规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”如果满足这些条件，则可以主张善意取得。
如何适用这些规定?邢嘉然认为，根据物权法对善意取得制度的规定，虽然房屋是无处分权人转让给买方的，但除法律另有规定外，如果同时符合上述规定中的三个条件，则买方取得所有权。否则，买方不能取得所有权。目前，房屋已过户到买方名下，这个条件已符合。判断是否符合以合理价格转让的条件，可以参照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》中关于什么是明显不合理价格的规定，即转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价70%或高于当地指导价或者市场交易价30%的，一般可以视为明显不合理的价格。不过，该案的复杂在于，在不构成表见代理的情况下，即买方没有理由相信“代理人”有代理权的情况下，如何能够认定买方是善意的，即不知道司机及“代理人”是无权处分。假设买方见过司机，而司机拿着黄有龙的身份证等文件，且司机的长相与黄有龙确实难以分辨，这或许能认定买方是善意的。