中国房地产和金融行业发展前景

增加值占GDP的比重在05年时不足5%，但截至16年底，这一比重达到了8.4%。而美国和日本这一比值的历史高位分别在7.7%和8.5%，也就是说我国金融业在经济中的比重已经接近、甚至超过发达国家的历史最高水平。但是发达国家的金融机构服务的是全球客户，而我国的金融机构主要服务于本土市场，相比之下，我国金融业规模已经过于庞大。

　　从微观角度来看，我国上市公司一半以上的利润来自于金融业。目前我国金融行业的上市公司利润占全部上市公司总利润的比重达到57%，而在金融更发达的美国这一比重也仅在45%。分机构来看，仅仅银行业上市公司利润的占比就达到了46%，这主要是因为我国仍是以银行为主导的间接融资体系。

　　值得关注的是，近几年非银金融机构的利润占比也在快速上升。我国非银上市金融公司的利润占比从2012年的4.7%快速上升到目前的11.2%，接近美国这一比例的两倍。非银上市公司的利润已经超过材料、工业和能源等传统制造业。非银金融机构的利润快速上升，一是与2015年几家大型券商上市相关；二是非银机构近几年从承接银行相关的业务中分得一杯“羹”，得以快速扩张；三是金融监管放松和金融创新活跃的结果。

　　房地产膨胀更严重

　　因为发展阶段和统计口径的差异，与其它国家相比，我国房地产增加值占GDP的直接比重并不高。房地产行业包括开发经营、物业管理、经纪与代理和居民自有住房四个部分。目前我国的房地产行业主要涉及开发经营活动，而在发达国家的成熟市场上，物业管理、经纪与代理的占比也较高。同时，我国在房屋租赁方面的统计存在缺陷，居民自有住房是按照原值的折旧额计算产出，存在一定低估。所以美国、日本房地产行业增加值占比都在10%以上，而我国则不足7%。

　　尽管整体占比低，但从累计增幅来看，08年以来，我国房地产行业增加值占GDP的比重累计上升了2个百分点，相比之下其他国家反而稳中有降。此外，我国上市房地产公司的利润总额占全部上市公司利润的比重达到了5.3%，而美国的这一比例仅为1.3%。

　　如果考虑到间接效应，房地产对我国经济的影响要大得多。我们将第三产业中的房地产和第二产业中的建筑业定义为广义的房地产行业，在GDP中直接占比达到13%。通过2012年的投入产出表可以计算得到，广义房地产行业的GDP每增加1单位，将带动其它行业的GDP增加1.6单位，如果据此计算的话，我国1/3的经济与房地产有关。根据我们的测算，2016年6.7%的GDP增长中有2.4个百分点是由广义房地产行业拉动起来的，对GDP增长的贡献率高达36%，而2015年贡献率仅为25%。所以说2016年的GDP增长靠地产和基建并不夸张。

　　地产和金融盘根错节

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