您的位置：家居巨无霸红星美凯龙冲刺A股 六大看点解读招股书
高效的管理和强劲的盈利能力为红星美凯龙带来了充沛的现金流。招股说明书显示，2014年~2016年以及2017年上半年，红星美凯龙经营活动产生的现金流量净额分别为32.78亿、33.88亿、39.84亿元以及25.16亿元。
根据招股书，红星美凯龙经营活动产生的现金流量净额均为正数，与同期净利润的比例分别为0.93、1.01、1.08和1.17，与同期扣除非经常性损益的净利润的比例分别为1.46、1.37、1.84和1.83，主要由于公司非经常性损益主要包括投资性房地产增值形成的公允价值变动收益，而该部分收益不构成公司的现金流入。
看点五：投资性房地产公允价值取决于商场未来稳定出租率和现金收益
投资性房地产公允价值的变动是个值得关注的点。
投资性房地产增值形成的公允价值变动收益来源于红星美凯龙持有的商场。伴随着公司拥有商场数量的增加，红星美凯龙持有的投资性房地产价值也随之增长。
招股书显示，2014年~2016年及2017年1-6月，红星美凯龙投资性房地产公允价值变动收益分别为18.62亿、10.01亿、17.54亿元和9.6亿元，占公司营业收入的比例分别为22.35%、10.91%、18.59%和18.93%。
查阅招股书可见，红星美凯龙对于投资性房地产的公允价值计量采用的是未来现金流量折现法，即商城未来所能获得的销售收入、租金、管理费用等收益折算到当前时点的价值。这就意味着，投资性房地产公允价值的变动与红星美凯龙的运营能力和经营效果密切相关，而与楼市的冷暖并无关系。
“由于红星美凯龙的品牌效应好，商场运营管理高效，因而一直维持着很高出租率，热点店铺是一铺难求。”一位家居行业分析师表示，在中国消费升级大背景下，中高端家具需求很大。
看点六：境内外评估方法差异造成投资性房地产公允价值发生变动
不过，仔细对比红星美凯龙前后两份招股说明书会发现，2017版招股说明书对投资性房地产为主的公允价值变动收益进行了调整。
2016版招股书显示，2014年和2015年，红星美凯龙对于投资性房地产公允价值变动收益分别为24.15亿元和23.82亿元，而在2017版本中，上述年份对应的数值为18.62亿和10.01亿。