孙宏斌兵临城下 金科股份砸204亿被迫规模化

　　以2016年金科341亿元的销售金额为基数计算，要实现上述目标，2017年至2020年，金科的销售同比增长率需实现46.63%、60%、37.5%及36.36%。而从2011年到2016年，金科历年销售金额同比增长率分别为20%、29%、2%、4%、26%和34%。尽管2016年公司销售额大幅提升，但34%的增长速度与其后续的要求还存在一定距离。

　　从宏观环境看，尽管也经历了屡次较为严格的调控，但2011年至2016年，房地产行业的规模化增长机会仍然存在，包括碧桂园、恒大在内的企业也因此跻身为行业“巨头”。

　　数据显示，2016年中国房地产市场的容量达11.7万亿，当房地产行业的市场容量从千亿步入万亿时代，几年前开始盛行的“行业天花板”已越来越逼近，留给后来者实现规模化的机会相当有限。

　　而当前的房地产调控和金融去杠杆的政策，也给意欲实现规模化的中型房企带来了巨大的阻力。金科2017年半年报显示，该公司银行贷款余额约232.4亿元，非银行金融机构贷款余额160亿元，债券类余额204.1亿元，合计596.5亿元。

　　在2016年，金科完成了45亿元定增，债券融资154.5亿元，期末现金余额达176亿元，资产负债率在上一年的基础上回落4.57个百分点至79.37%。但今年上半年，该公司累计花费204亿元在购买土地上。货币资金减至170.52亿元，资产负债率增长4.56%至 83.94%。

　　快速规模化除了给企业资金带来压力外，也会对企业的利润率带来影响。根据金地半年报数据，公司上半年房地产销售业务毛利率下滑6.72个百分点至15.5%。而金地在另一衡量房企盈利能力的重要指标——加权平均净资产收益率上的表现也不佳，2017年上半年下降2.85个百分点至2.13%。同期，恒大销售毛利率为35.8%，净资产收益率25.92%，万科的销售毛利率始终在20%以上，净资产收益率也长期维持在20%左右。

　　来源：投资时报

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