黄奇帆3万字报告:不解决退市制度 新股IPO改革搞不好

　　所以土地储备很重要。我2001年到重庆，2002年就认为，当时的重庆是300多万人、400万人不到，300平方公里，我就认为重庆以后应该是个1000平方公里、1000多万人口的大都市。不是讲8万平方公里的1000万人，而是讲中心城市就该有1000多万人、1000平方公里。至于万州涪陵都属于城市群里的其他城市。这就多了有700平方公里。700平方公里不能全部去储备，区县的其他地方都不能活了，至少划一半，就是350平方公里，那就是50万亩地。50万亩地每年就使用5%，2万多亩，十几年下来用掉了30万亩，还有20万亩。这30万亩，重庆这些年各种平台公司搞基础设施重建，政府花掉了一万几千亿。重庆政府是不是债务平台很重？我们的高速公路一公里都要1亿多，因为每100公里高速路，其中60到70公里不是架桥就是打洞，像造那个70公里的桥梁和隧道，这个成本就比上海、江苏的成本都要高。我们各种投资公司，基础设施花掉1万多亿，但现在财政部和省级记账的政府债务余额重庆是3000亿，那就差不多有1万亿平衡掉了。1万亿平衡掉，就是我们那近30万亩的地，有十几万亩是基础设施、公共设施划拨用掉的，真正市场化的商品房就是15万亩，一亩地总有六七百万的基本利润，那十几万亩，差不多就是九千亿、一万亿平衡掉，这就是一个平衡，否则的话就是高额负债。反过来，在施工过程中有个高额的现金流，这个现金流就是每年上千亿在里边转。因为你这个平台有土地储备，有信用。没信用，你这个储备就变成了政府债务，就是一个赖账的系统，坏账的系统。所以这方面，重庆政府的债务率，也就是财政收入的总账，分子是债务的余额，区县加市级政府的全部债务余额，我们是70%，总的来说安全，财政部要求是在100%以内。所以这个储备绝对起着关键作用。

　　储备还有一个作用，因为你有储备在手，可以控制地价。土地供应是房价的杀手锏，土地如果楼面地价一万，房价一定两万、三万。所以一般来说，政府不推高地价，但地价明明该五千，政府却卖成三千，那你搞利益输送也是不可以的。所以政府行为是跟着市场走，市场到多少，政府的地价到多少，但政府绝不推高地价。有土地储备以后就能实现这个功能。

　　一般来说，如果现在的房价是在两万块，那么楼面地价应该是房价的三分之一，就是六千六。那你在拍卖土地的时候，如果土地供应少了，房产商要的多了，你看着地价到了八千、九千、一万，你有储备地在手里，你再放几块地同时推，那价格一定就下来了。如果你明明有地，可以推五百亩，你只放三百亩，那你就是希望地价往上走，地王现象出来。看起来一时收入高了，但收入高了以后老百姓不愉快，企业成本也会高，最后把投资环境破坏了，长远的经济就上不去了，就是这个意思。我自己觉得，重庆现在的房价合理，基本上六七年、七八年买套房。重庆老百姓的收入并不算高，但最近的七八年，重庆商业零售始终是全国增长率第一。商业零售，吃喝拉撒，所有的即期消费，也不是全中国的人都跑到重庆来旅游，但商业零售总是比较高。我就认为，他们房地产上的负债比较低，所以就有更多的一些钱即期消费，和这个是有关系的。

　　这是讲土地储备在平衡地价上也是可以调控的一个杀手锏。最怕的是，政府手中根本没土地，土地都储备在房地产商手里。他五年、十年不开发，政府也不去把土地给收回，最后房价炒高了，地价炒高了，他把土地一转让，拖着绳子就走。比如说万达，他在全国搞文化娱乐，大家认为，他搞房地产，纯粹地按市场价格走，拍卖，一搞文化娱乐，大家会用文化娱乐的思想来给土地，房地产的土地如果本来一千万一亩，可能文化娱乐的项目就变一百万一亩，还给他很多的地。他拿下来以后，真的要开发都是几百万的，也是要花很大本钱的，他最近突然想着要清资产，就把几十个文化项目卖掉，这些文化项目都是市中心比较热闹的，各个地方给他的几百亩的文化项目土地。从这个价值来说，六百多亿的几十个项目，算土地账肯定划得来。所以孙宏斌买它也不差、也不赔、也不傻。但万达这么一卖掉以后，本来文化项目占了这些地，至少再拿2000亿投，现在他不投了，要投孙宏斌去投，他就来进行管理，就变成了轻资产。现在一个几千亿的公司，国内几乎没多少资本、没多少资产了，就变成输出管理了，真正几千亿的资本都在国外。

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