一线降温周边刹车：环京区域房价可能率先下挫

　　受益于楼市火爆，在一线城市周边的二三线城市，楼市“溢出效应”一度明显。

　　一夜秋风至。9月30日晚间，北京楼市新政率先“落靴”。国庆期间，各地市调控如疾风骤雨般密集出台，苏州、天津、成都、合肥、深圳等城市陆续跟进。

　　过去半年，房价地价的高歌猛进，让因各种原因不能在北上广深等一线城市置业的购房者涌向了周边地市，如同接力一般，在一定程度上推动了这些地市楼价急升，甚至涨幅居前。

　　《第一财经日报》记者在北京秋季房展会上看到，距离北京较近的河北固安的楼盘，正将北京南城的新机场和未来的轨道交通作为卖点。置业顾问易欣告诉记者，固安新盘的价格已从2012年的每平方米4000元涨至2014年的6000元;去年下半年到今年，随着一线城市房价明显上涨，固安一些新盘定价已经突破1.5万元/平方米。

　　不可避免地，在本轮楼市调控中，部分环绕一线城市的地方紧跟着出台严控措施。

　　尽管在房价和量级上与上述限购大城市不可同日而语，东莞也史无前例地出台了调控政策。合富辉煌东莞市场研究部总监李兴旺对本报记者表示，“东莞楼市受深圳楼市影响极深，如果深圳房价下行，东莞表现不会太乐观。” 10月4日，深圳调控政策出台，可谓史上最严政策。目前，深圳个别区域二手房报价已出现20%的跌幅。

　　东莞首次祭出“限购”大招

　　东莞购房者不会忘记这次新政，因为“这是第一次”。

　　2016年10月6日，东莞首个楼市调控政策出台，意在通过加大居住用地供应统筹力度、实施房价备案制度、实行住房限购政策和完善差别化住房信贷政策等，来达到稳定地价和房价的目的。回顾9月，东莞新房成交均价已达15681元/平方米;同时，地王频出，楼面价冲高至25264元/平方米。

　　一线降温周边也刹车：环京区域房价可能率先下挫

　　东莞外来人口比重较大，调控政策对非莞籍首套住房并无影响，非当地户籍居民家庭仍可无条件购买首套，但是第二套房产交易就须接受户籍和社保、个税的缴纳限制。

　　东莞中原研究中心认为，新政重点在于抑制过热的投资及投机需求，同时明确支持合理的居住需求，保障刚需及改善需求的释放。

　　东莞的调控政策是套组合拳，在限购之外，还祭出了限贷和限价的法宝。限价方面，10月8日，东莞市多个房地产管理部门联合发布《关于新建商品住房销售价格实行备案制度的通知》，要求从即日起新房销售价格实行备案制度。经价格备案后，新房实际成交价格不得高于备案价格，也不得比备案价格下浮超过15%。

　　当地开发商德州地产的副总经理朱延勇向《第一财经日报》记者表示，调控政策有利于东莞稳定房价“过去一年东莞房价涨得很快，过热，调控出台有其必然性。整体而言，东莞新房供应量很少，过去一年消化了大量库存，现在必须让市场冷静下来。”

　　新政之前，东莞楼市一片红火。

　　据Q房网监测，东莞新房均价在2015年6月首次破万元，达到10081元/平方米，此后经历数月震荡，曾一度下跌至“9”字头。从今年1月开始，东莞房价稳定在10000元/平方米以上，并呈现逐月上涨态势，在9月时达到15681元/平方米的巅峰。

　　东莞中原监测数据显示，今年三季度东莞住宅网签面积达253.9万平方米，尽管同比下滑约4%，但网签金额创历史新高，达379.1亿元，同比更是大涨45%，相比2014年暴涨182%。其中，“金九”成色十足——9月，东莞住宅网签面积达108万平方米，为历史同期首次破百万。

　　天平的另一端是地价，东莞的土地市场比楼市更加疯狂。刚刚过去的9月中，东莞地王频出，资本围猎茶山、黄江、石牌等多个镇街。动辄400%、500%的溢价率实在已让人惶恐，但“人来疯”一样的市场继续在刷新东莞土地出让的历史新高。9月22日，东莞黄江，北大资源以25264元/平方米的超高楼面价、662.22%的超高溢价率，拿下黄江镇一宗6.17万平方米的土地，成就了东莞年度总价和单价的双料地王;27日，黄江土地溢价率再被刷新至689%，是融创以20421元/平方米的楼面价拿下的土地造就的。

　　地方政府在本次调控政策中正视土地过热的问题。调控政策显示，将适当增加住房供应，挂牌公开出让的商住用地，土地溢价率超过一定比例的，由竞价转为竞配人才住房或保障性住房面积等等。

　　朱延勇告诉记者，东莞房价短期内必然会震荡，但是长期仍值得看好。“广深融城的步伐加快，但两地价格差很明显，而这将成为东莞房价的支撑。”

　　朱延勇预测，“东莞房价并不会大幅下调，浮动空间大概是5个点。因为开发商的资金压力不大，今年上半年，大家都卖得很好，资金也得到了回笼。”

　　环京区域：小开发商扛不住在降价

　　“前段时间我在楼下的中介看到，我们小区的房子已经两万七一平了。”方想(化名)在北京国贸附近工作，家住河北燕郊。今年夏天，她发现自己距国贸30多公里外的燕郊的房子正在暴涨。这套房四年前购入时单价不到1万元/平方米。她比较关心的是，如今房地产调控政策如此密集，燕郊房价会不会先于北京出现大跌。

　　实际上，不只是距离北京最近的燕郊，今年以来，受到北京房价上涨、京津冀一体化等因素带动，“环京区域”楼市销售火爆。中指百城价格指数系统数据显示，截至今年7月，廊坊全市新建商品住宅价格环比连续上涨11个月、同比连续上涨10个月，涨幅高达30.31%。

　　“我和老伴打算买个北京周边的房子投资，比如燕郊。”在上述房展会上，戴着眼镜、正在看房的李建国(化名)对本报记者说，2011年他从事金融行业的儿子在北京买下一套价值170万元的两居室，去年价格上涨到300万元，目前更已涨到400万元。这让他觉得，“存钱不划算，还是投资房地产能赚钱”。

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