深圳炒房客8年：几万元投入赚了3000万 过程惊心动魄

　　以南山某小区为例，房价在2009年底只有七八千元，高华们前后吸盘六个月，在这期间，由于全国楼市的疯狂反弹，从2010年1月起，政府再次开始调控，包括营业税免征期延长、连续上调二套房贷首付比例等多项举措。

　　因流动性泛滥，市场并未立即熄火。到2010年6月，高华预感到此轮反弹已到高点，便开始一套一套逐步放盘，到2011年三四月时，该小区房价被炒至1.6万元/平米，高华们将手中的房源全部清盘，收益翻番。

　　在这场投资盛宴中，高华和其他投资客大赚。深圳市官方数据统计，2010年新房成交均价首次突破2万元/平米，比2009年上涨33.2%，两年时间，房价上涨幅度超过50%。

　　面对低房价一去不复返的大势，2010年5月，邹涛在个人博客上向当年响应不买房活动的人道歉，称“在面对连诺贝尔经济学奖获得者也看不懂的中国房价时，我们唯有顺势而为”。

　　高华说，历史证明邹涛错了，曾经的参与者无不后悔，甚至有人想要找邹涛麻烦，抱怨因听信于他才耽误了购房的最佳时机。

　　2011年，限购令、限贷令等行政调控手段出台后，购房名额成了最大问题，投资客被挡在门外。只能一套两套地零散操作，因此高华的炒房团队解散了，随着投资退潮，深圳市场成交量再次下滑，二手房成交量从当年1月的10831套，下滑到7月的2384套。

　　在商品房市场调整时，高华又开始同朋友炒作小产权房，同样采取联合控盘的方式。南头附近的南龙苑、名仕春天、荔园新村等小产权房社区，都成为高华们的猎物，一些小产权房从6000多元/平米，被炒至11000元/平米，收益接近翻番。

　　起初郭亮也没有意识到限购政策的威力那么大，2012年仍未放松，郭亮想出了合伙人跟投的公司运作模式，帮亲戚朋友交社保，解决限购问题，再用他们的名额一起炒房，按股份分红，而不是以公司名义炒房，一来没法贷款，资金运用效率低，二来增值税费过高。

　　调控带来的机会

　　从2011年下半年后，全国房地产再度步入调整期，当时，深圳等一线城市最先反应，二三线城市调整紧随其后。

　　由于限购限贷的存在，深圳投资水分逐渐被挤干，投资客占比从2010年超过30%降至10%以下。

　　而郭亮便是留守楼市的其中一个，在不断总结经验教训后，郭亮的投资手法趋于成熟，即在不景气的周期开始搜集“笋盘”买入，无论是哪个区域，只要比市场价便宜足够多就下手，同时关注新房市场，尤其是房地产上市公司的楼盘，每年都有销售任务，一般会先于二手房市场降价促销回笼资金，然后在景气周期内逐渐卖出。

　　其间，中国在“稳增长”的主基调下，房地产市场的拉动作用再次被放到了显要位置。2013年的十八届三中全会成为楼市调控的转折点，提出市场将在资源配置中起决定性作用，同时要更好地发挥政府作用。

　　郭亮认为调控手段将逐渐退出，但他仍会做足准备，投资偏向于做中线，留足两三年的月供，尽量达到翻倍再卖出，投资回报率比以前更高，如他2011年投资的龙华绿景香颂、西乡果岭，两三年后收益均在一倍以上。

　　而2014年上半年低迷的楼市，又给了郭亮和高华“进货”的良机。数据显示，去年上半年，北、上、广、深四大一线城市的楼市成交全面下滑，广州、上海一手住宅的成交面积同比下滑超过三成，深圳、北京的跌幅超过四成。

　　“当时媒体都在唱衰深圳楼市，说要谨防暴跌，但我根据银行的信贷政策得出结论，是要防止下半年房价暴涨。”郭亮说，在去年上半年，他和其他投资客就开始在市场吸盘了。

　　果然，央行去年出台了“9·30”政策，被压抑了四年的改善性需求如堰塞湖一样喷涌而出，今年“3·30”政策火上浇油后，深圳房价开始暴涨，大部分区域二手房价格涨幅超过50%，热点片区甚至翻倍。

　　其中6月份30713元/平米的成交均价更创下历史新高。数据统计，2015年上半年，深圳新房成交均价同比大增20.3%，涨至每平米28040元。

　　深圳这座城市，很少出现像今年春夏这样的群体性癫狂，似乎空气中都飘浮着一层恐慌。几乎每个人都在抢着什么，小散户在抢股票，消费者在抢房子，开发商在抢能够制作“面包”的“面粉”，仿佛这些东西一夜之间都变成了不可再生的“稀缺资源”。

　　在“3·30”楼市新政出台前，高华又在前海概念范围区与朋友一起购入了两套熙龙湾的房子，买入价格约51000元/平米，6月份以约78000元/平米卖出，净赚了270万元，而高华的朋友晚卖半个月，比他多赚了60万元。

　　“限购只能找别人的名额买，但毕竟不是自家人，随便一套房都是上千万元，在利益面前，每个人都靠不住，存在法律风险，因此不敢做长线，一般三五个月、最多半年时间就转手。”高华说，限购让他在投资上变得更为谨慎。

　　当调控成为一种常态后，投资客们反而能熟练地掌握楼市周期规律。

　　“房地产调控实际上给了投资客机会，涨涨跌跌，才有套利空间，如果一直较为平稳，投资客是没有利润的。”郭亮毫不讳言，目前手中滚动的房子仍有十多套。

　　在郭亮看来，货币和信贷政策是影响房价的最大因素，随着信贷放松，2014年下半年，成交量在不断上升，说明有人抄底，果然“9·30”政策出台后，10月份市场开始出现涨价苗头。

　　郭亮认为，今年全国楼市唯独深圳房价暴涨，是因为从2011年至2014年间，深圳房价涨幅偏小，2014年深圳新房成交均价为23973元/平米，同比上涨11%。相比2010年的均价，四年房价上涨19%。低于同期北京、上海的涨幅。

　　而高华投资的参考指标是，首先看政策，没政策时看市场供需，只要信贷放松，房价必然上涨。去年高华力劝同事购房，有19个同事成功在深圳房价暴涨前入市。

　　这些年来，高华在楼市上总共赚了3000多万元，他不断分享自己的投资经验，在朋友圈中造就了多个千万富翁。而郭亮从几万元起步，他说收益算起来达到上千倍。

　　套现等待下次良机

　　经历过十多年的起起伏伏，高华总结了一句话：“年初不买房，一年就白忙，三年不买房，一生悔断肠。”

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