房企进京“辛酸史”：从深陷旧改到千金难买

 

　　房企进京“辛酸史”：从深陷旧改到千金难买

　　自1993年新世界地产首进北京至今，外地房企的进京之路从未顺利过。从最初的借力旧改，到如今豪掷千金，房企进京的代价不可谓不大。这既助力了房企的全国化进程，也造就了独特的北京楼市。

　　在好不容易获得“进京资格”后，碧桂园很快又陷入一起“退地”风波。

　　10月21日，碧桂园金茂联合体以51.8亿元的总金额接连斩获北京市丰台区两宗商业金融地块。溢价率分别为140%和146%，楼面价接近3万元/平方米。“千亿房企”碧桂园由此首次进入北京市场。

　　但随后有媒体曝出，碧桂园可能因成本过高而选择退地。尽管公司并未发布公开信息，但该消息迅速引起舆论轩然，既有人表示不解，也有人称之明智。

　　无论结局如何，在这出风波背后，是房企进京的一部“辛酸史”。

　　自1993年新世界地产首进北京至今，外地房企的进京之路从未顺利过。从最初的借力旧改，到如今豪掷千金，房企进京的代价不可谓不大。这既助力了房企的全国化进程，也造就了独特的北京楼市。

　　多年来，北京市场因其丰富的资源优势而成为房企眼中的战略制高点，其进驻门槛也始终高企。但如今随着结构性风险的凸显，北京楼市已很难再成为稳赚不赔的“避风港”。

　　代价不菲进京路

　　自上世纪九十年代就开启的房企进京之路，从来都不是那么好走。回顾这一历程，便不会对碧桂园的进退维谷而感到意外。

　　1993年，北京市政府宣布与香港新世界集团签约崇文区旧城改造计划，新世界也成为首个从外地进京的房企。

　　此后的近20年间，新世界中国地产累计投入约160亿元，完成200万平方米的开发，除帮助近28000户居民进行拆迁、回迁外，还把旧有的崇外大街从25米窄道拓宽成70米的宽道，完成了全长23公里的七种主管线基础建设。改造工作一直持续到2000年以后。

　　虽然如今的崇文门已成为热门商圈，但新世界付出的代价是，由于拆迁问题难以提速，新世界中国北京区域发展速度渐缓。公司高管曾表示，这项耗资巨大的投入，直到2007年才逐渐收回成本。

　　万科早在1994年就进入北京，但路程同样不顺利。因为其拿下的首个项目“万科城市花园”位于顺义区。由于位置较远，万科不得不在项目与东直门之间开通巴士，在当年成为一道被围观的“风景”。

　　到2001年，万科在北京总共只开发了3个楼盘，进程缓慢。直到2007年以后，万科通过合作拿地的方式迅速扩张，才逐渐跻身北京区域主流市场。

　　进入21世纪以来，房企进京的代价同样高昂。

　　2002年2月，富力通过招标形式以32亿元的“天价”拿下北京朝阳区广渠门东五厂地块，首次进京。该地块总占地48万平方米，被认为是北京有史以来最大一块公开招标的商业地块。

　　2005年12月，龙湖以7.04亿元代价拿下“滟澜山”地块，首次进京。拍卖过程中，竞价次数达到155轮，溢价率为147%。

　　2009年7月，绿地集团以30.25亿元代价，从万科、首创、龙湖等9家公司手中抢得北京市大兴区黄村地块，首进北京。该地块共经过243轮竞拍，溢价率达到116%。

　　2013年7月3日，在连续多次试图拿地未果后，恒大地产以35.6亿元总价拿下昌平沙河“限房价、竞地价”地块，首次进驻北京。地块溢价率为16.7%，折合楼面价约6964元/平方米。

　　在这块体量超过51.1万平方米地块中，有26万平方米被用来建设公租房，政府回购价为1.1万元/平方米；剩余25.1万平方米被用来建设“园区安置房”，回购价为1.4万元/平方米。由于该项目利润微薄，也被称做“战略性进京”。

　　按照一位资深操盘手的说法，恒大进京的过程可谓是“只赚现金流”。而相比之下，外地企业进京，都经历了一个漫长的试探过程。

　　“皇城根”门槛

　　房企进京道路艰辛，与当时的市场开放程度不无关系。“由于历史原因，北方城市的开放程度要迟于南方，这就使南方房企最初进京时，面临很多行政壁垒。”北京市房地产协会副会长兼秘书长陈志向21世纪经济报道记者表示。

　　“在中国实施房地产市场化改革（1998年）之前，北京的土地主要集中在当地国企手中。”陈志说，这些国企大都脱胎于政府部门，并承担着城市改造、房地产开发等职责。

　　据介绍，这种国企共有两类，其中一类脱胎于北京市建设、房管等职能部门，如金隅、首开、首创、城建等。另一类脱胎于各区县政府，如西城区的华远、金融街。华远还曾承担过西单区域旧城改造的职责。

　　陈志表示，在1996年进行过一轮整合后，北京市共有23家房地产开发企业，全部是本地国企。

　　在北京市土地市场尚未真正市场化之时，外地房企进京只能选择协议拿地，或与当地国企合作开发。前者要求有良好的本地资源和政府人脉，后者则涉及股权合作和利益分配。对于外地房企来说，都不是容易的事。

　　1993年9月6日，万通与华远签署协议，共同开发“万通新世界”项目，万通由此借助合作开发的方式进京。当时代表万通签字的是潘石屹，其职务为万通实业股份有限公司总经理。

　　有业内人士指出，两者之所以能合作成功，除潘石屹和时任华远地产董事长的任志强私交不错外，也和华远率先完成股份制改造，为合作打下基础有关。在当时的市场环境下，实为个案。

　　陈志表示，面对种种困难，很多外地房企趋于谨慎，选择了“宁可不进，也不冒险”的做法。但在此期间，仍有富力、世茂、和记黄埔等企业以各种方式完成进京。

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