房企进京“辛酸史”：从深陷旧改到千金难买

　　直到2004年，土地市场真正实施招拍挂改革，这种情况才有所改观。大量外地房企出现在北京土地市场，通过公开市场拿地进驻。

　　一位上市房企战略发展部负责人向21世纪经济报道记者表示，“北京既是首都，又是北方最大的房地产市场，那时候土地市场刚刚开放，房企的饥渴程度很高。尤其是经历过市场洗礼的南方房企，大多是携带足够的资金蜂拥而来。”

　　此时恰逢房企实施规模扩张和全国布局的重要时机，独特的资源优势以及2008年奥运会的远景，使北京成为企业的战略和品牌制高点。在这段时间，万达、龙湖、星河湾、旭辉等大型房企纷纷进驻。在龙湖、SOHO中国等房企此后登陆资本市场的过程中，这一步可谓十分关键。

　　北京房地产市场也由此进入快速发展阶段，并成功抵御住金融危机。据机构的数据显示，到2010年，北京市房价正式领跑全国。北京楼市不仅后发劣势全无，反而后劲十足。

　　但这个过程反过来也在抬高外地房企进京的门槛。

　　在“价高者得”的拍卖制度下，北京市地价快速上涨。早些年竞价动辄历经数百轮，土地溢价率也经常超过100%。

　　2012年，监管部门在土地出让中设置了最高限价，并推出商品房与保障房地块“捆绑”出让制度，但仍难阻止土地单价继续上涨。就在碧桂园拿地进京的前一天，同属于北京市丰台区的一宗地块中，商品房部分以7.5万元的单价竞出，创历史新高。

　　有分析指出，地价不断上涨的事实，既推升了房价上涨预期，又抬高了房企进京门槛。这也能够解释，为什么在开放市场的环境下，北京楼市的“入场券”仍然“千金难买”。

　　进京的诱惑与风险

　　虽然代价高昂，但北京的诱惑似乎不减当年。

　　2014年全国楼市供过于求的局面正式确立，市场区域性风险凸显。此时，一线楼市的“避风港”作用更加突出。

　　根据北京市统计局的数据，今年1-9月，北京市房地产开发投资同比增长10.4%，增幅比全国平均水平高出7.8个百分点；北京市商品房销售面积增长8.5%，增幅比全国平均水平高出1个百分点。同期，北京楼市的其他多项指标也好于全国平均。

　　各项政策利好也在发酵。除“京津冀一体化”持续推进外，行政功能东迁也成为北京市通州区域的重大利好。不少机构还指出，若按照建设“世界城市”的规划，北京将成为全国唯一一个“超一线城市”。这种结论，无疑又将给北京楼市注入一针强心剂。

　　这些利好持续刺激着外来房企。除碧桂园外，来自福建的阳光城和来自广东的龙光地产也多次现身今年的土地市场，凸显“进京”意愿。华夏幸福则长期布局北京市周边，似有“农村包围城市”的意图。

　　但正如碧桂园对高成本的担忧一样，北京楼市的结构性风险，正在给房企进京之路带来不确定性。

　　陈志指出，过去几年的高价地项目正经历集中入市的过程，并已经造成今年北京市高端住宅项目集中供应。虽然今年北京市豪宅销售规模创历史新高，但与供应相比，去化率仍是低水平。

　　相比之下，面向刚需和刚改的普通商品住宅供应量却不足。在北京楼市供不应求的“外衣”下，结构性过剩和缺口都很明显。

　　陈志还表示，近几年北京市成交的多宗高价地，还将在明后年集中入市。这也意味着，北京高端住宅供应过剩的局面将长期存在。

　　如果该结论被证明成立，对于北京楼市而言并不是好消息。豪宅项目的销售周期本就较长，若出现超量供应，势必给项目带来去化压力，进而影响资金周转。

　　此前几年，借助楼市整体向好、房价不断上涨的势头，北京的许多高价地和“地王”项目得以成功解套，并未成为企业负担。一些早期的高价地项目，甚至成为企业做大规模和充足现金流的重要“推手”。

　　但如今的形势变得越来越不确定。陈志指出，当前中国经济正处于换挡期，虽然货币政策宽松，但房地产业对于国民经济的拉动作用正在减弱，房地产业自身也在经历不可逆转的调整。

　　就北京市场而言，虽然购买力仍在，但日渐高企的房价正在与购买力相背离。长此以往，泡沫终有破裂的一天。

　　陈志续称，北京楼市已经告别“稳赚不赔”的时代，开发商过去更多考虑利润，今后则需注重风险。从这个意义上来说，外地房企的进京之路，恐仍将充满“辛酸”。但门槛渐高的现实，对于尚未涉足北京楼市的房企来说，未必就是一件坏事。

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