姜超:北上深存款增速基本归零 交易杠杆已接近极限 2016年或是楼市大顶

尽管部分热点城市陆续出台了新一轮的限购政策，但是楼市仍是“高烧”不止。海通证券研究所副所长、首席宏观债券分析师姜超在昨日招商银行广州分行四季度财富管理投资策略报告会上表示，上半年地产销售额同比增长近50 %，但居民购房使用的交易杠杆已近六成，边际杠杆率接近极限，20 16年或是中国房地产市场的历史大顶，未来需提防泡沫破裂。

每月1万亿信贷约半数是房贷

2016年中国经济增速保持平稳，其中火爆的房地产做出了重要贡献，前8个月地产销售面积同比增长近30%，也带动地产投资增速由负转正。但在姜超看来，今年的地产销售或已接近历史顶部，未来面临极大的下行风险。

数据显示，2014年我国的月均房贷1800亿元，去年是2500亿，今年的月均贷款已接近5000亿元，每个月1万亿的信贷一半左右是房贷。姜超认为，今年火爆的房地产销售已与人口结构无关，而是源于居民拼命贷款买房。

而从居民买房的贷款杠杆率来看，2013年的贷款占比仅为1/3，而今年的贷款占比已经超过50%，意味着首付比例不到一半，已经低于美国金融危机之前2007年时平均50%的首付比例。

从房贷GDP的比重来看，房贷加杠杆也是不可持续的。姜超表示，中国今年上半年新增房贷与公积金贷款占GDP的比重已达8.6%，不仅较去年暴涨，也与美国历史最高点相当接近，表明中国居民购房已将杠杆用到极限，2016年或是中国房地产市场的历史大顶。

北上深存款增速基本归零

本轮房价上涨于20 15年，以北上深一线及周边城市领涨。姜超认为，本轮房价的上涨属于彻头彻尾的金融现象，因为房价涨幅与G D P增速无关，而与存款增速高度相关。深圳当年的存款增速高达70%，北京上海也接近50%，但目前北上深的存款增速已经基本归零，意味着流动性拐点已经出现。

“明年的投资策略是远离楼市，加强资产配置”，姜超表示，围绕预期从通胀向通缩的转化，资产配置的重心将从实物资产重新回到金融资产。从确定性角度来看，债市优于股市优于商品，而稳定低估值的蓝筹股相当于高票息的永续债券，其价值优于长期国债。