土地市场依旧疯狂 全国地王超半数央企国企 地方政府是背后最大推手

 一方面，地方政府决定何时放出“地王”冲击市场，另一方面，通过减少土地供应，用饥饿营销的手段吸引房地产企业抢地，最近上海的玩法基本算饥饿营销。

  六一儿童节这天，上海又出了“地王”：宝山顾村一块土 地引来24家房企哄抢，最终，被财大气粗的央企信达以58.05亿元竞得，折合楼板价37248.58元/平方米，溢价率306.53%。超过了前期由同 样是央企的保利溢价296%摘取的周浦镇的地块，一举刷新今年上海土地市场溢价率纪录。如果扣除住宅自持部分，房价可能达到8万每平，而目前该地段内最贵 的项目成交均价不过是4.6万元每平。其他楼盘在3.4万到4万之间。

  6月儿童节拍出天价“地王”，其实就是告诉你，不要天真的认为，在3月25日上海楼市新政出台后，上海房价已经到了山顶。尽管在4月份上海房市成交量相对新政前腰斩，但随后，上海一口气出了3个“地王”，分别是：5月11日溢价100%的松江区泗泾镇地块；5月18日，溢价295.8%的周浦镇地块，以及六一儿童节溢价超过300%的宝山顾村地王。

  根据媒体统计，仅仅5月份，全国各地出现超过60个“地王”，之前我在《“地王”凶猛》的文章中也做过统计：截至5月15日，包括四大一线城市以及南京 等热点二线城市共计21城，2016年共有110幅土地陆续产生了地王。人民日报的统计是今年共出现了152宗地王（2015年全年只有95宗）。

  无论是“地王”产生的数量，还是“地王”的溢价率，在中国房地产的历史上都无出其右。克而瑞的数据显示，4月份以来全国总价排名前十的地块平均溢价率高 达106%，绝大多数地块溢价率都超过80%。在一个去库存的年代，2016年成了名副其实的“地王”之年，也成了一线城市和热点的二线城市的暴涨之年。 这两点，都和“去库存”的大背景背道而驰，可谓怪异至极。

  笔者分析发现，今年出现的“地王”大体有两个特点：一是绝大多数“地王”由财大气粗的中央企业获得，少数则由大的房地产企业抢到；二是“地王”基本集中在一二线城市，这和一二线城市整个房地产市场的走势基本吻合。这似乎说明，在去库存的大背景下，一些中央企业和大的房企扎堆到仍然具有上涨空间的一二线城市“抢地”。

  央企有钱没错，房企到一二线城市抢地也没有错。但由此如果认为，“地王”是房地产企业拍出来的，就真的太天真了（尽管上海溢价最高的地王是儿童节拍出来的）。早在2013年，笔者在一档电视节目中分析当年“地王”时就指出，“地王”不是拍出来的，而是地方政府“放出来”的，地方政府是“地王”背后最大的推手。这既和中国土地一级市场的高度垄断有关，也和土地交易的“拍卖挂”有关。

  众所周知，中国的土地一级市场，完全控制在地方政府手中，地方政府对于土地供应计划、具体如何供地，供哪块地，都有完全的决定权。比如，在2013年9 月的时候，北京把位于东三环农展馆的一块地招拍挂，经过了69轮的激烈举牌竞争以后，最后开发商融创中国以21亿元的土地价格夺得。按照当时的成本，开发 商将来建设的豪宅产品，建成的成本价会在每平方米10万元左右，售价预计会达到15万元。事实上，这块位于黄金地段的土地，什么时候放出来都肯定是“地 王”，而且肯定会建豪宅。至于当时为什么选择在9月份放出，因为9月份是房地产市场最关键的时刻，所谓“金九银十”，放出“地王”，直接为市场打气。也就 是说，这块地其实政府一直囤着。就像打牌的一样，选择什么时候放个大猫出来，完全根据牌势的变化来决定。放出“地王”的效果是什么呢，就是立即引发市场的焦虑，对你的心理层面进行冲击，强化房价仍然会大涨的预期，这种玩法在房地产市场可谓屡试不爽。

  当然，在“地王”的产生过程中，也有玩大了的。北京当年曾经出过一个“地王”，参与竞拍的一个当地的房地产企业本来是当托的，等于在现场负责哄抬物价， 叫价接近200轮之后，这个房地产企业入戏太深，仍然在不断抬价，可惜最后一次叫价后无人接盘，最后拍出了一个“地王”砸自己手里，该公司当年利润只有一 个多亿，根本无力承担几十亿的地价款，最后在截止日期没有签约，保证金惨被没收，成为北京土地市场的一段佳话。

  一方面，地方政府决定何时放出“地王”冲击市场，另一方面，通过减少土地供应，用饥饿营销的手段吸引房地产企业抢地，最近上海的玩法基本算饥饿营销。上 海在出台严厉调控措施之后为什么仍然“地王”频出，因为土地供应人为减少。《劳动报》报道，上海土地供应量创五年来新低，根据上海国土局数据显 示：2016年第1季度，上海土地市场供应面积（不包括工业用地）仅42.48公顷，比去年同期下降67.43%，为五年来最低值。其中住宅供应面积分别 为27.15公顷，比去年同期分别下滑72.39%。受供应回落影响，成交量也创新低，2016年第1季度，土地成交面积63.49公顷，比去年同期下滑 61.80%。

  在过去三年，上海土地供应 每年都减少，而且每年几乎都完成供地计划。业内人士普遍人为，上海其实不缺地，但在土地供应大幅度减少的情况下，开发商只能哄抢有限的供应。除非政府增加 土地供应。3月25日上海出台调控新政，其中一项措施就是加大土地供应，按照上海住建部门负责人顾金山的说法， 2016年上海商品房土地供应量比去年提高了169公顷。但前五个月，供地仅占全年计划的15%，这种人为制造短缺的情况下，不出“地王”倒是奇怪了。