恒大去年末土地储备2.1亿平米，仍是国内土储面积最大房企

恒大去年末土地储备2.1亿平米，仍是国内土储面积最大房企

7月17日深夜，处于退市边缘的中国恒大（下称“恒大”）补发了2021年、2022年以及2022年中期业绩公告。

财报显示，2021年和2022年两年内，恒大的营收分别为2500.1亿元和2300.7亿元。截至2022年12月31日，中国恒大负债总额2.44万亿元，剔除合约负债7210.2亿元后为1.72万亿元。

（图源：恒大财报）

与此同时，财报公布的庞大亏损数字迅速引发关注。在两年时间内，恒大亏掉了8120.3亿元。其中，2021年亏损6862.2亿，2022年亏1258.1亿。这一亏损规模超过恒大自2009年上市以来的净利润总和，也刷新中国企业最高亏损纪录。

恒大为何突然补发“账本”？据业界解读，这或与港交所的规定和要求有关。中国恒大开始停牌至今，时间已接近16个月，而按照相关规定，港交所有权将已连续停牌18个月的任何证券除牌。对于恒大来说，到2023年9月20日，18个月的期限将届满。这也意味着，留给许家印的时间不多了！

【1】大甩卖这两年，恒大债务不降反升

根据恒大年报，截至2021年年底，恒大的负债总额为2.58万亿；到2022年年底，恒大的负债总缩减为2.44亿元。

在过去的两年，恒大经历了大规模的资产甩卖。2020年，在恒大危机还未完全显露时，曾有一份恒大集团的待售商业资产清单出现在网络上，恒大待售的购物中心29个、写字楼30个、酒店37个，大部分位于一线城市、省会城市，少部分位于三四线城市，另有约100个商铺、会议中心等其他业态分布于全国，随后有接近恒大人士向媒体确认了这一消息。这些项目随后都被恒大摆上货架兜售。

此外，2021年8月、9月，恒大大手笔减持盛京银行，套现超过百亿，并在下一年再套现73.07亿元全面退出；2021年11月，恒大“清仓”与腾讯共同控股的恒腾网络，累计套现超过100亿港元。

时间来到2022年，恒大退还了广州恒大足球场地块土地使用权，获得55.2亿元退款，其香港元朗地块被接管人以6.37亿美元出售，双十一当天，恒大宣布正式将深圳湾超级总部基地出让，价格为75.4亿元……

（恒大足球场 图源：网络）

许家印本人也在变卖个人资产以为恒大抵债。2022年年初，有房产中介在平台出售“许家印广州珠江新城豪宅”，这栋复式豪豪宅位于珠江新城金碧华府25楼（顶楼），面积753平，豪装1000万，市场价1.1亿，户型为5房4卫3厅，出手价为8000万元。除了这一套明码标价的房子，许家印变卖和抵押的个人资产还包括位于香港、深圳和豪宅以及几架私人飞机。据第一财经报道，2021年7月至11月，在恒大流动性危机爆发的半年内，许家印已透过变卖个人资产或质押股权等方式筹集资金，累计已向集团注入超70亿现金。

（许家印广州豪宅兜售 图源：网络）

紧急出手，让恒大不得不面对越卖越亏的局面。虽然许家印曾发话“资产绝对不贱卖”，但以上资产出售价格远比不上购入的价值。其中，在出售盛京银行股权时，恒大账面亏损约为24亿元，在脱手恒腾项时，恒大又录得85亿港元亏损，广州足球场地块的退款比竞拍价低了12.5亿元……

一桩桩亏本也直接体现在财报中亏损数字中。恒大2021年财报显示，恒大2021年6862亿净亏损中，包含经营性亏损1137.5亿；撇减发展中物业及持作出售的已完工物业、投资物业公平值亏损4049.5亿元；土地被收回有关的亏损、金融资产减值损失及其他非经营性亏损1802.0亿元。2022年产生的1258.1亿元亏损中，经营性亏损为433.9亿元，金融资产减值123.8亿元，土地被收回、联合营投资损失等为571.1亿元。

尽管恒大如此急迫卖力地甩卖资产，恒大偿债的速度却远远赶不上债券到期的速度。根据恒大停牌前的最后一份财报，截至2021年6月，恒大的总负债是1.967万亿。这意味着，这两年随着更多债券到期，恒大的负债规模还在不断上升。

根据2022年年报，未来一年，恒大的应付贸易款账款及其他应付款项为1031.45亿元，未来应付账款总额为6033.24亿元。

【2】土储巨大，但房子难卖

根据恒大2022年年报，截至2022年年底，恒大拥有土地储备2.1亿平方米，还参与旧改项目79个，其中大湾区55个，其他城市24个。而2021年年底，恒大的土储面积为2.6亿平方米。

土地储备面积，是指是一个公司拥有总土地上建设的总可销售建筑面积。以2022年年底的土储面积算，恒大依然是国内土储面积最大的房企。

在恒大2019年的业绩发布会上，许家印曾提出，接下来三年时间，每年要降低约3000万平方米，到2022年降低至约2亿平方米，实现土地储备负增长。当时的市场认为，压缩土储的目的，一方面是为了降低负债，另一方面是恒大本身的土储已经足够。

消化这些高价拿来的地成为恒大的一大难题。为了刺激消费者购房，2020年，许家印签发《关于全国各楼盘销售特大优惠的通知》，宣布2020年2月、3月和9月和2021年年初都对全国楼盘推出限时7折优惠。2021年8月，恒大在部分楼盘推出全快买房享受6、7折优惠的福利。

（2021年恒大降价促销 图源：网络）

“暴力打折”很快引起市场不满。2021年8月，恒大因低价销售商品房，定价远低于市场价，涉嫌不正当竞争被举报。被举报的项目为恒大悦澜庭项目，折后价为4200元/平方米、3800元/平方米销售商品房，后者的价格甚至低于地价。

在促销之下，2021年恒大的毛利率为-7.4%，而2020年恒大的毛利率为25.31%。恒大在2021年年报中表示，毛利率大幅下跌的原因是大量促销存货，导致毛利润减少。2022年，恒大的毛利率为10.86%，同样处于市场低位。

（图源：恒大财报）

2021年和2022年两年，恒大的经营性亏损超过1500亿元，这一亏损规模几乎是2022年一年A股所有房企的亏损总额。

2021年上半年年报显示，恒大的土储货值为1.42万亿元，到2022年，恒大的存货价值为1.14万亿，总资产为1.84万亿，而总负债为2.44亿元，与此同时，市场也并不看好恒大所剩资产的升值空间。

这也意味着，恒大已经资不抵债，而高企的债务已然让恒大越来越难以喘息。

企查查APP显示，恒大的风险信息显示，中国恒大集团名下存在多条司法案件、被执行人信息，被执行金额超71亿元。此外，恒大集团有限公司、恒大地产集团有限公司名下均存在被执行人、失信被执行人、限制高消费等风险信息，被执行金额分别为17.73亿、388.86亿。

在今年5月，因为2016年与深深房重组事件，许家印本人首次成为被执行人。根据执行通知，被执行的事项包括四条。其一，广州凯隆、许家印支付恒大地产2020年度分红的差额补足款约2.04亿元，并承担违约金约5153万元；其二，许家印、中国恒大以50亿元回购仲裁申请人持有的恒大地产股权；其三，中国恒大支付和信恒聚持有的恒大地产自2021年2月1日起计至完成回购的补偿约7.7亿元；其四，中国恒大、广州凯隆、许家印需要支付约3553万元的律师费、仲裁费及执行费。

如果许家印的被执行资产不足以覆盖被执行的金额，这位昔日的中国首富，将不可避免地成为“老赖”。

九派财经记者陈静仪

编辑郭梓昊