万科去年营收5038亿元稳坐中国房企第一：郁亮越过大调整寒冬三连任

六年，万宝之争恍若昨日，宝能、安邦、恒大，曾经搅弄风云的“野蛮人”退去，深铁坐稳第一大股东，郁亮也迎来了他的第三个董事长任期。

6月30日，万科举行第二十届董事会换届选举，这也是自2017年王石退休后的第三次董事会重组。毫无悬念，郁亮再次当选主席，深铁仍鼎力支持，双方相谈甚欢，默契更甚。

作为一家典型的混合所有制企业，万科管理层与大股东，依然保持了微妙而稳定的平衡。

这是万科39年历史上，除了华润宋林时代之外，又一段难得的“无战事”的时期。在经营层面，过去三年，万科和其他房企一样，也经历了房地产历史上从未有过的大调整。

不过，万科用结果证明，其还是那个房地产行业最稳健的选手。在2022年亏损成为行业底色的背景下，万科去年营收5038亿，位列行业第一，净利润实现企稳。

这已是万科第三次穿越地产周期。深具危机感、遵循市场化逻辑、谨守审慎财务策略，以及对转型的多年坚持，让万科走到了今天。

六年，万科生动演绎了一个混合所有制房企越过寒冬、不断奋斗的故事。

平稳

2017年6月，深铁接替华润成万科第一大股东，王石退休，郁亮接班，那时候，没有人能预料，万科管理层和大股东将如何相处，走向何方。

时间证明了一切。六年后，万科股权结构仍然保持了稳定。截至2023年一季度，深铁以27.2%持股稳坐第一大股东之位，万科合伙人以约4.71%持股，位列第二，中央汇金、新华人寿、中证金融等机构紧随其后。

期间，深铁董事长从林茂德换成了辛杰，万科管理层仍与之保持了融洽，双方高度契合。

在最新出炉的11名董事会名单中，代表深铁的共有3名，分别为辛杰、黄力平和雷江松，代表深圳国资1名，为胡国斌，万科方面共有3人，郁亮、祝九胜、王蕴。

变化最大的，是独董。康典、吴嘉宁、刘姝威任期已满6年上限，换成了廖子彬、林明彦、沈向洋。张懿宸则保持不变。

相比以往万科独董多具有资本市场、财会背景，新独董背景更加多元了，曾担任微软全球资深副总裁的沈向洋，以及曾任凯德集团总裁的林明彦，科技和商业感非常浓厚。

在6月30日的股东大会上，代表大股东的深铁董事长辛杰再次力挺万科管理层。

他指出，在房地产行业深刻变革下，时间证明了郁亮及万科团队的前瞻性，让万科提前做出正确的战略判断和经营调整，牢牢守住了不发生系统风险的底线。作为股东感到很欣慰，“深铁投资万科是一个正确的选择”。

这个评价很高。可见，如今的万科管理层与大股东的关系，颇为融洽。

当然，作为董事会主席，郁亮也面临与王石时代截然不同的大环境。

相比华润当年持股15%左右，深铁持股万科逼近30%，国资持股更高，大股东与管理层互动更多；而房地产当前的情形，也远非20年前的“草莽时代”可比，无论国资还是民企，对职业经理人的要求也更高了。

由此，作为一家标杆性的混合所有制企业，万科当前的股权关系、董事会、管理层稳定殊为难得，从公司治理层面构成了企业应对危机、穿越周期的底盘。

万科，作为A 股最古老的公司之一，39年历史上，经历了君万之争、万宝之争两次惊心动魄、波云诡谲的股权争夺战，各路人马牵涉其中；而今，万科保持了六年的股权、股东关系稳定，经历了三年行业大调整，又要向新的周期迈进了。

穿越

6月30日的股东大会上，董事会顺利换届之外，股东们不可避免地，要问起万科对于房地产行业、公司经营的看法。

过去三年，房地产行业大变天，曾经的四巨头有两家已经倒下，一家碧桂园苦苦支撑，只有万科，依然保持了一贯的稳健，无论是销售、营收还是净利润、现金流，都站在行业前列。

万科不仅守住了经营安全的底线，实现了稳健业绩，同时转型效果显现，为下半场做好了准备。

2022年，万科共实现5038.4亿元营收，同比增长11.3%，位列行业第一；连续14年经营性现金流净值为正；实现归母净利润226亿元，同比增长0.4%，能在2022年这样的行业环境下实现净利润企稳，含金量十足。

这离不开万科长期以来的尊重常识、敬畏市场、危机感驱动。典型的做法就是一直保持审慎的负债水平，2018年前后同行仍在狂飙突进，万科净负债率却仅在30%左右，远低于后来三道红线100%的要求。这让万科后来虽也受到了行业的冲击，但保持了充足的安全边际。

同时，万科十年前就开始转型多元化运营，在过去三年也开始逐步成营收的新支点。2022年，万科物业、商业、物流、长租公寓等业务，共实现超过500亿的营收，一定程度补上了开发流失的部分。

更重要的是，这些经营服务业务，已经开始得到了资本市场的认可。万物云2022年在H股寒冬中上市，仍然得到一众国际投资者支持，并拿下了当年港股最大IPO；2021年，万纬物流成功引入GIC、淡马锡等四家顶流战投；2023年初，万科与建行成立基金，收购泊寓6个项目。

这一切都说明，万科的转型业务经历了十年的培育，正在开花结果。

站在当前的节点回看，人们发现万科2018年秋天喊出的“活下去”，多么有前瞻性，以及长达十年坚持转型运营的正确性，而这，恰恰是多数人做不到的。

管理和投资一样，有时候也是反人性的，需要对抗绝大多数当时流行的观点，坚持自己所坚持的。万科做到了。

作为一家近40年历史的公司，算上1998年、2008年的行业调整，万科已经是在第三次穿越行业周期了。尽管当前的房地产仍未走出低迷，但对于未来，郁亮并不悲观。

在他看来，如今的房地产正处于新旧模式转换阶段，过去三年对应的，恰好是承上启下的阶段。所谓旧模式是拿地和融资驱动，这样的老路已行不通。

而房企全新的生意机会，在于能否真正建立起全场景的综合竞争力。

郁亮判断，房地产行业会常做常有，常做常新。它和汽车、手机行业类似，会在行业饱和后，长出新的分支，并取代主干。

这仍然是一个十万亿级的市场。万科依靠多年转型积累的综合能力，让它仍然有机会，去更多地分享这个“大蛋糕”。这也是万科最大的投资人，深铁所乐于见到的。

5年前，万科提前预测到了风险，喊出“活下去”；5年后，万科已经渡河“上岸”，并且生长出了新的运营能力，踏上了通向未来新世界的诺亚方舟。

郁亮有理由，不悲观。