广州：土地拍卖“冰火两重天”，核心地块争抢，外围区域无人问津

在销售端复苏乏力但需新投资补仓的两难境地下，房企极致追求核心板块的核心地块，这也导致当前的土拍市场越发分化。

6月13日，广州迎来今年第二批涉宅用地的首场土拍，也是今年以来以及接下来几场土拍中规模最大的一场，共挂牌5宗地块，其中番禺占了3宗，荔湾和从化各1宗。

从土拍结果来看，此次流拍地块超过一半，唯一成交的2宗地块均位于番禺，且均竞价触顶进入摇号环节，分别为番禺大道以西BC0613006地块（好又多地块）、番禺客运站北侧地块，成交总价分别约为12.9亿元、10.4亿元，溢价率均为15%。

这一成交结果与广州今年首批供地的土拍场景存在一定差异。

少量、多次进行土拍的首批供地虽然也是冷热分明，但除了增城区一宗地块因故终止出让外，其余7宗全部都顺利成交，其中三宗番禺地块以及一宗荔湾羊城食品厂地块触顶摇号，剩下全部底价成交，且由国企和地方城投平台拿下。

很显然，现在地方城投已经很难出头托底了，而有拿地预算的房企则在投资逻辑上严重趋同，最终导致非优质地块无人问津，而优质地块受到激烈争抢。

番禺区域在广州今年的土拍市场中可谓出尽风头。

据公开数据，今年前五月，番禺区挂牌出让的宅地多达6宗，供应数量已超去年全年，且由于地块普遍素质较优，未拍先火、触顶摇号已然成为常态。此次土拍也是继迎宾路、长隆万博地块后，今年番禺贡献的另外两幅摇号地块。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，近期番禺地市热度较高主要有几个原因：一是今年首批供地中长隆、迎宾路地块均摇号出让，开门红为番禺地市吸引了更多的关注度；二是推出的地块较为优质，不仅地段较为成熟，地价也与周边一二手房有明显的价差，利润空间相对可观。

此外，番禺区域置业需求有支撑，不仅可以承接中心城区的价格外溢需求，其二手房交易量也常年排在广州各区前列，地缘置换需求充足；与此同时，近年以万博板块为首的网红楼盘在市场上既有价格又有流量，起到了带动番禺各个板块的“吸睛效应”。

此次土拍中，好又多地块是热度最高的。该地块位于番禺大道南以西，东兴路南侧，交通较为便利，距离番禺广场地铁站（1/18/22号线交汇站）约1公里。

与此同时，该地块临近番禺区府，周边中银大厦、中信银行等金融企业林立，还有永旺梦乐城、基盛万科里、万科中央公园、汇珑新天地、五星级酒店等丰富商业配套。

除了较为优越的区位外，好又多地块体量也不大，占地仅约2.37万平方米，总建面约为5.38万平方米，竞拍总价触顶后总价也才12.9亿元，折合楼面价约为2.4万元/平方米。

合富研究院指出，从近期土拍结果来看，房企对“优质板块”+“体量适中”+“走货可控”的地块特别青睐，这与企业现阶段更着重“风险可控+稳定走货”的开发诉求有关。

好又多地块虽然竞价触顶，但从楼面价来看，还是留给了开发商不小的盈利空间。克而瑞广佛团队指出，地块周边多为楼龄较高的二手项目，沉淀了不少置换需求；一手方面则有金海岸花园、龙湖·金地天峯等，住宅售价约为3.9万-4.6万/平方米。

当前市场的复苏并不明朗，对各大房企而言，现金流依然是生命线，小体量地块的可控性更强。今年同样进入摇号环节的荔湾区羊城食品厂地块和番禺迎宾路地块也都是小体量，占地面积分别仅有3.1万平方米、3.2万平方米。

开发商的追捧也印证了番禺好又多地块素质不错。按照原定计划，好又多地块应于6月13日下午2时正式竞拍，但距正式开拍前，该地块便已获得12家房企18轮报价触顶进入摇号环节。

有市场消息称，该地块实际获得20家企业报名，其中8家是马甲，参拍企业包括招商、绿城、中铁、路劲、中建五、华发、葛洲坝、保利发展等。

同样在此次土拍中进入摇号环节的番禺客运站地块其实命运多舛，去年的第三轮土拍中因无人举牌而流拍。

这次回炉，番禺客运站地块地价和规划条件都没变，仅仅是放松了付款期限，减轻开发商资金沉淀的压力。

据中指控股数据，番禺客运站地块吸引了5家房企报名参拍，包括保利发展、招商、绿城、中建五局、金茂，最终经过15轮报价触达上限价10.38亿进入摇号环节。

番禺客运站地块的占地面积约为2.3万平方米，总建面约为5.1万平方米，折合楼面价约为2万元/平方米。

中指控股指出，若按4万/平方米的精装售价测算，该地块销售净利润率为12.3%。

相较于上述进入摇号环节的两宗地块，此次土拍中因无人报价而惨遭流拍的三宗地块则各有硬伤。

中指控股认为，荔湾小梅大街地块因体量过于迷你等“先天不足”限制，可操作空间太小，劝退了一众开发商。番禺市桥客运站、从化邓村村地块区位较偏，周边环境一般，房企关注度低。

“对于开发商而言，仅仅关注区域及板块市场的表现是不够的，一地一议、精准研判是房企投资的标准动作。”肖文晓称。

番禺这两宗摇号地块最终花落谁家将在明日揭晓。此外，本月内将拍卖的来自万科广信资产包的荔湾区蕙兰苑、紫兰苑地块和天河区员村地块，都备受市场关注。