京沪最大办公楼开发商潘石屹张欣夫妇：成功的商人、被非议的企业家

潘石屹，成功的商人与被非议的企业家

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李凯旋 李贝贝 北京报道

公司创始人潘石屹辞职那天，SOHO中国股价上涨了11.03%。一般而言，公司核心人物离职是利空消息，股价会在公告披露之后震荡下跌，但SOHO中国恰恰相反。

同样是中国房地产行业的明星人物，同样曾辞任公司重要职位，万科集团董事会名誉主席王石在自传《道路与梦想》一书中曾表达过自身的一个观点，即社会价值的取向，是名和利只能选择一个。

从2014年开始至今，潘石屹的身上就充满了非议。他一手缔造的SOHO中国给中国的房地产行业注入了新鲜血液，他做木工、玩摄影、上综艺，对着镜头向外界一次次露出他有些“憨气”的笑容，但他始终没能摆脱那些关于捐款、“跑路”等的负面新闻。

一位房地产业内人士如此向《华夏时报》记者形容他眼中的潘石屹：“绝对是成功的商人，但难以说得上是成功的企业家。”

房地产再无“包租公”

9月7日，SOHO中国发布公告表示，潘石屹和妻子张欣双双辞去集团要职。其中，潘石屹辞去公司董事会主席、提名委员会主席、ESG委员会主席职务，张欣则辞去公司行政总裁职务，两人仍然担任公司的执行董事。

随着潘石屹的离开，被叫了几十年的“包租公”称号也随其从房地产行业消失了。

1995年，潘石屹和张欣共同创立了SOHO中国有限公司。2007年10月份，SOHO中国在港交所成功上市，融资19亿美元，创造了亚洲最大的商业地产企业IPO。自2006年以来，SOHO中国6次入选《财富》杂志中文评选出的“最受赞扬的中国公司”全明星榜。

潘石屹几乎把握住了市场上的每一个机会。成立SOHO中国后，潘石屹将公司的开发重点放到商业地产上，低价拿地，在北京、上海接连开发高档商业地产。目前，SOHO中国仍是京沪最大的办公楼开发商，开发总量达500万平米。

巅峰时期，SOHO中国几乎可以和万科等龙头房企平起平坐。2010年，SOHO中国迎来财务数据上的高光时刻，营收超过180亿元，彼时远超融创中国等多家房地产企业。

潘石屹的成功离不开张欣。出身甘肃天水偏远地区的潘石屹和华尔街精英张欣结婚并做起了SOHO中国这个“夫妻店”。远渡过重洋的张欣或许给了潘石屹太多建筑灵感，借助那些灵感，潘石屹在北京、上海打造了多个时尚的SOHO建筑，成为了中国房地产行业“第一个吃螃蟹的人”。

“他出书，上电视节目，像明星一样，推销起自己的项目来得心应手。”上述房地产业内人士对《华夏时报》记者说。

独特又稀缺的产品不会缺少买家。直到现在，SOHO中国旗下的多个项目都仍是城市的地标建筑，往往和潮流、网红、打卡等词联系在一起。此前，SOHO中国一直是散售型物业，也通过这种模式快速回笼资金，但负面效应很快出现。

SOHO中国的多个业主投诉物业，表示SOHO中国管理不到位，导致项目内出现了美甲店和健身房做邻居、补习班旁边挨着餐馆等乱象。最严重的时候，几十位业主在SOHO办公楼下高喊：“潘石屹，骗子！”彼时，潘石屹遇到了SOHO中国成立以来的最大危机。

或许是为了避免上述负面事件再度上演。2012年，潘石屹宣布公司由散售型物业转为持有型物业，并表示“自持物业比持有人民币好”，“包租公”出现了，SOHO中国也逐渐走出了那场信任危机。

周星驰在电影《功夫》中塑造了经典的“包租婆”角色。潘石屹创建的SOHO中国由于是北京、上海最大写字楼租赁商，被业内称为“包租公”。而随着潘石屹辞职，中国房地产再无“包租公”称号。

撕不掉的负面标签

下定决心转型之后，SOHO中国的营收迎来断崖式下跌。2013年，SOHO中国的营收下降至146.1亿元，2014年下降至60.98亿元，2015年，这一数值继续下降至9.95亿元。而就在这一关键节点，潘石屹自身也陷入了一场舆论漩涡。至今，潘石屹都尚未从那场漩涡中挣脱出来。

按照故事的逻辑，潘石屹的人生应该是一个偏远地区小伙子逆风翻盘成长为商业领军人物的励志故事，并被后辈津津乐道。这一故事原本按照轨道行驶，但在2014年出现了转弯。

8年前，潘石屹、张欣向哈佛大学捐款1500万美元。随后，潘石屹坐客金星的访谈节目。金星以此事为由采访潘石屹，直言：“你给哈佛大学捐了1500万美元，怎么不给咱自己国家的大学捐点钱？”

发问之后，现场的尴尬气氛浓郁到可以穿透电视屏幕到达每位观众的面前。潘石屹露出他的招牌笑容，回答称：“这个钱不是捐给哈佛大学的，是捐给在哈佛大学上学的中国贫困生。”但这一答案显然未能说服金星，金星反问：“都考上哈佛了，家庭还能是贫困的？按他们的智商，完全可以申请奖学金，你资助他们干什么？”

随后，曹德旺在一次采访中对潘石屹的这一慈善行为作出评价，说：“潘石屹鬼精鬼精的。”在SOHO中国出现了维权事件之后，潘石屹也迎来了他人生中的一次大危机。

此后，潘石屹在企业社会责任方面的动作明显多了起来。除了出现自然灾害给当地捐款之外，潘石屹还开始大力宣传家乡的苹果。2019年11月份，潘石屹出席新项目丽泽SOHO的发布会，给参会人员的伴手礼就是家乡的苹果。

此外，潘石屹最尽力宣传的社会责任项目是他近两年全力准备的“养正幼儿园”。潘石屹在甘肃天水麦积区马跑泉镇投资3000万元捐建了非盈利性项目“养正幼儿园”。这座幼儿园在2020年1月份竣工，10月份开园，目前有180名幼儿就读。据SOHO中国方面披露，公司还会每年持续在养正幼儿园投入约300万元。

潘石屹的微博有约1886万粉丝，他的微博设置了“仅半年可见”并关闭了评论功能。这半年，他更新了10条微博，绝大部分是转载SOHO中国的博文，内容基本是公司如何抗疫，其余的微博则是有关“养正幼儿园”。

他转发养正幼儿园的新动态，还转发了冬奥会冠军谷爱凌给养正幼儿园毕业小朋友寄语的视频，他在微博上说：“感谢青蛙公主谷爱凌对我们村子幼儿园孩子们的热情鼓励。”

现在打开SOHO中国的网站，显示SOHO中国的社会责任项目主要包括打造零碳图书馆、创建养正幼儿园、抗疫救灾等多方面。但还有一项，SOHO中国助学金项目，SOHO中国鲜少宣传它。

官网显示，SOHO中国2014年启动SOHO中国助学金项目，资助中国本科学生到世界一流大学深造，目前已与哈佛大学、耶鲁大学等签署捐赠协议。截至2021年，共有285人次中国本科留学生受益。

但，自从2014年捐款事件出现后，无论再做什么，外界都不愿听潘石屹解释了。用现在中国娱乐圈的话来形容，当年的潘石屹，可以说是“塌房”了。

主动切割还是功成身退？

很难想象，9月7日那天，潘石屹看到公司股价内心是什么感受。辞职公告发出之后，一位投资者在下面留言：“完了，股价要大跌，赶紧跑吧。”随后，另一位投资者在这条留言下回复：“天真，股价要涨！”

果不其然，一纸辞职信让SOHO中国股价“风生水起”，9月7日当天报收1.51港元/股，达到近半年以来的高值。截至发稿，SOHO中国的股价震荡回调，但仍然在1.47港元/股左右的高位，集团市值也回升至76.43亿港元左右。

“没人能知道潘石屹辞职的真正意图，但对于投资者而言，这是一次切割。”一位证券从业人士对《华夏时报》记者说。如果是一次切割，那潘石屹究竟为什么要和SOHO中国划清界限？

正如上文所说，在转型为“持有型物业”之后，SOHO中国的营收连年下降，这与中国商业地产动荡等市场因素不无关系。但SOHO中国自持9大优质物业，这些物业位于京沪核心地段，出租率十分可观，是完全的优质资产。

2019年10月份，市场上突然传出SOHO中国将以80亿美元的价格抛售内地8个办公楼资产的消息。随后，SOHO中国进行辟谣。2019年11月份的丽泽SOHO发布会上，面对媒体对这一事件的提问，潘石屹大方回应：“我是不会跑路的。”

但是他真的动了“离开”的念头。从2020年开始，潘石屹就与多家企业针对出售SOHO中国一事进行商谈。2021年6月份，SOHO中国方面表示，公司与黑石达成交易，后者以5港元/股的价格对SOHO中国进行要约收购，整笔交易最高现金代价约为236.58亿港元。

说走就走，绝不拖泥带水。

黑石是全球领先的房地产投资管理公司之一，从2008年开始便在中国投资办公楼、商场、物流资产等项目，其也一直希望寻找机会扩大在中国的投资。2021年8月份，要约方向中国国家市场监管总局提交了并购审查申报的文件和资料，双方交易走到了立案审查这一关键节点。

“卖不掉的。”彼时，有一位业内人士向《华夏时报》记者表示。2021年9月份，黑石突然终止收购SOHO中国，双方交易告吹。

是潘石屹反悔了？似乎不可能。2020年，潘石屹曾与黑石有过一次接触。彼时，黑石想要买下SOHO中国需要付出40亿美元，约合6港元/股，黑石还需要接管SOHO中国的债务。一年后，这笔交易的价格压缩至了5港元/股，想反悔的话，潘石屹大可在交易开始时就说不，也没必要走到立案审查这一步。

SOHO中国的项目名称里大多带了“SOHO”的字眼，一眼就能让人们知道是潘石屹开发的项目。鲜为人知的是，前门大街，就是北京最有名气的旅游景点之一，也是SOHO中国的项目。

总之，潘石屹不仅没能成功出售SOHO中国，还再一次深陷“跑路”的负面新闻。只要一卖资产，SOHO中国的股价就大涨。2022年3月份，SOHO中国表示，打折出售公司旗下部分物业以用来偿还负债，再度登上热搜。

投资者评论：“又要跑路了？”从那次承诺“我不会跑路”之后，潘石屹再没回应过这一问题。有意思的是，9月8日，潘石屹的微博显示，他点赞了一篇博文，文章的题目为“负面缠身的潘石屹夫妇，终于退了！”

是退了，留下了什么？

近两年，SOHO中国正处于多事之秋。2021年，SOHO中国出现了近10年以来的首次亏损，其在当年一次性确认4.39亿元的税费开支。同时，SOHO中国多家公司因为加价收取电费被罚款，累计罚款超过1.15亿元。数据显示，截至2022年上半年，SOHO中国净资产负债率约为44%，在手现金为4.62亿元，难以覆盖16.13亿元的短期借款。

这意味着，当前SOHO中国的财务压力依然较大。但潘石屹无需再操心这一问题，这是新上任的管理者需要发愁的。毕竟是自己一手创立的公司，看着旗下项目用一砖一瓦搭建而成，带领着公司在港交所上市敲钟，有人不明白，怎么能说不管就不管了。

这位“草根”商人个子不高，说话也风趣幽默，公开露面会穿着合身的西服，戴着黑框眼镜。上《向往的生活》综艺节目时，会和晚辈张子枫一起做木工，会给当地的居民拍照片，但他是个很擅长“快刀斩乱麻”人。

1992年，潘石屹和冯仑等5人共同创建了北京万通实业股份有限公司，开启房地产生涯。他与冯仑5人被称为“万通六君子”，这个组合一度是中国商业的佳话。借助中国房地产行业快速发展的东风，潘石屹很快积累了原始财富。

出身农村，但潘石屹绝不是一个“土包子”，关乎于命运的重大决定，他都十分果断。1995年3月份，“万通六君子”选择分手。冯仑后来回忆称，最开始是潘石屹给大家发了律师函，表示如果不同意分割便起诉他人。

回顾退出SOHO中国的整个过程，先是卖资产，然后寻找收购方，可以接受低于预估价的收购价格，收购失败，潘石屹最后选择辞职，和当年与兄弟“分手”时一样果断。

SOHO中国的员工应该很久没在办公楼见过潘石屹了，他早早便飞去了国外，近两年大部分时间都在国外。去年9月12日，在央视转播的2021年美国网球公开女单决赛中，潘石屹和张欣被意外拍到现身观众席。

微博当前会显示用户的IP地址，似乎是已经关闭了微博，《华夏时报》记者发现，目前，潘石屹的IP地址暂无显示。

潘石屹最新的一条微博发布于7月15日。当天，SOHO中国举办了2022年年中表彰会，潘石屹线上出席，对公司员工在疫情中的付出给予肯定，并在演讲中表示“灾难是对人精神品质的最好考验。”

潘石屹在演讲中说：“优秀的品质如同金子不怕烈火一般，我们的服务精神、团结合作、友爱的品质，经过灾难的洗礼，会更纯洁、更强大。”54天之后，面对全公司发表完这篇演讲的潘石屹，辞职了。

据SOHO中国公告，潘石屹和张欣未来将专注于支持艺术和慈善事业。