2022年的1月，一个头部企业就迫不及待宣布将不会偿还最晚将于2年后到期的债务，如此反常的“未雨绸缪”，属实令人开了眼，打脸的是，就在上个月，其创始人还言之凿凿称绝不躺平，中国奥园神坛跌落的真相究竟是什么？透过财务的视角，我们一起来看！

比恒大更劲爆的雷，炸了...

继恒大之后，这家同样在广州起家的房地产公司——中国奥园，也暴雷了。

比恒大更劲爆的是，作为曾年销1200亿的著名地产公司，奥园近日官宣将不会支付于2022年1月下旬起至2024年6月间到期的合计10.88亿美元巨债！消息一出，四海皆惊。

房企寒冬当下，偶现“债务违约”倒也情有可原，可中国奥园，却属实让大家开了眼，打脸的是，就在上个月，奥园创始人还言之凿凿称绝不躺平。

中国奥园宣告暴雷

“欠下的钱暂时都不还了”

“欠钱的，就是大爷！”、“我凭本事借的钱，为什么要还？”

这些网络上让人忍俊不禁的段子，在现实生活中真实上演了。

1月19日，总部位于广州，在香港上市，年销售额1200亿的知名房企中国奥园，公开表示：不兑付即将到期的6.88亿美元债务和利息，不支付2023年和2024年到期的4亿美元债务的利息。

奥园不仅不还这10.88亿美元债，其他境外金融负债，都会发生违约。

欠债不还的理由，奥园在公告还给出了充分的理由：

出于流动性考虑及对所有债权人公平性原则，奥园未来将会全盘整合境外债务，目前相关评估以及尽调进展顺利，积极推进债务重组，同时积极展开引入战投工作。

意思就是说：我手头上的资金不够，还了海外债权人的美元债务，就无法还国内债权的债务，这样对国内债权人就不公平。为了对所有债权人公平，索性都不还了，进行债务重组。

在公告中，中国奥园表示，其正与顾问(包括法律、财务及其他顾问)通力合作，评估它的资本架构、流动性，及进行尽职调查。

“本公司已特别委聘独立财务顾问专家对本集团的营运情况进行深入的尽职调查，以评估集团目前的流动性及现金流情况。评估及尽职调查的主要目的是为制定最佳重组方案提供基础，务求根据债权人及其他持份者于本集团资本架构内的位置进行公平对待。”中国奥园强调。

而在经营面上，受到流动性紧张的影响，中国奥园业绩已经持续低迷。公告显示，截至2021年12月31日，中国奥园录得未经审核物业合同销售金额约人民币1210.3 亿元，同比下跌约9.0%。“市场持续低迷，打击消费者信心，令本集团难以按合理条款变现存货及出售资产。”中国奥园称。

暴雷始末：现金流＜负债

有息负债高达1121亿元

奥园走到这一步，早有迹可循：

2021年3月，奥园就开始了业务收缩，将原先的四级管控优化成三级管控，即“集团总部-区域-城市公司”。

7月开始，中国奥园的股价就接连下挫，似乎败象已定。

10月，陆续有多家机构对奥园的信用状况进行了预警。

11月12日，中国奥园6590万元信托贷款违约，至此奥园已深陷债务挤兑危机，后院起火；

11月26日，中国奥园突然解散公司旗下全部大区，大批员工离职；

60亿理财“暴雷”

12月2日，中国奥园官宣60亿理财“暴雷”，无法按时兑现，受牵连投资人高达1500个，这其中，近半数为奥园员工及家属，人均近400万的“血汗钱”眼看就血本无归了！

无巧不成书，为了尽快兑现，或平息风险，奥园给出了2套补救方案。

第一套是现金分期，你没看错，一分就是24期，意味着投资人要2024年才能拿完，你是投资人，敢应允这种不确定性远大于确定性的高风险方案吗？

另一套方案也不陌生，即中国奥园拿出旗下总货值不低于90亿的房屋、公寓、写字楼、甚至停车位等，折价还款，实物抵现，堪称中国恒大“翻版”，有网友吐槽“这年头买地产理财，最后都成了房东了”。

中国奥园的半年报显示，2021年H1，中国奥园总资产3161.55亿元，总负债2628亿元，其中银行和优先票据及公司债券等合计1113亿元，中国奥园资产负债率达到78.5，已踩黄线。

截至上半年底，中国奥园现金及银行存款约606亿，理论上可覆盖一年内到期的和517亿债务总额，不过，考虑到运营周转和人力成本，债都还了，相当于奥园整个现金流就断了，这也是万万行不通的。

截至2022年1月20日，奥园未偿美元债务总额高达32亿美元。

更关键的是，后续更多的交叉违约可能接踵而至，而公司无力偿还。

据悉，中国奥园在境外存续的美元债有10只，存续规模约29亿美元，正常是在未来数年陆续到期，如果因交叉违约集中到期，无疑偿还压力巨大。

流动负债来看，奥园在银行及其他借款407亿元，优先票据及债券109.96亿元；非流动负债方面，银行及其他借款394.78亿元，优先票据及债券201亿元。加上长短期的租赁负债约8亿元，有息负债合计达到1121亿元。

以中国奥园目前的信用状况，在公开市场融资的大门基本已经被堵死，而回笼资金的另一条腿物业销售，又出现连续下滑。

此情况下，变卖资产成为救命稻草，但火烧眉毛的情况下，资产处置也需要与时间赛跑。

欠下巨额债务

财务该如何做坏账处理？

其实，不管是恒大还是中国奥园，这些房企暴雷的原因，都在于商票无法兑换，账要不上来，该怎么办。

我们就以恒大这个比较经典的案例，来给出一些专业的意见。我们看到财务采取了“暂停新业务合作、单项全额计提坏账准备、按收到的现金金额确认收入、确认应收账款的风险敞口”的坏账处理方式。↓↓

而从账务处理上来看，其实，中国奥园目前也是主要采取了变卖资产、以房抵债的方式：

2021年11月4日，中国奥园、奥园健康发布联合公告称，奥园健康正与若干独立第三方就可能出售提供物业管理及其他相关服务的若干附属公司的权益进行初步讨论。截至该公告日期，尚未就可能交易订立任何条款或具体协议。而截至目前，公司也未公告上述事项的最新进展。

同一天，中国奥园公告，卖方奥园地产(香港)有限公司(公司全资附属公司)与买方新永投资发展有限公司订立协议，据此，卖方有条件同意出售目标公司全部已发行股本及股东贷款，代价为现金9亿港元。

公告显示，预计确认出售事项的估计亏损约1.77亿港元，出售事项的所得款项净额拟用于偿还贷款融资及用作本集团的一般营运资金。

2021年12月2日，据澎湃报道，中国奥园正计划出售位于中国香港葵涌的一栋活化工厦，并正与买家商谈。中国奥园表示，“在境外整体地产行业融资受阻的情况下，我们积极去和市场洽谈境外项目的合作，在海外的一些物业都有可能被处置，加拿大、澳大利亚的几个优质项目都在洽商中。”

银行宣布降准

或成奥园关键自救机会

而变卖资产的背后，21年年底，央妈宣布降准，释放1.2万亿长期资金，或成中国奥园的关键救命稻草。

在2021年12月6日，央妈宣布降准，并且，与以往不同，过去央行通过降准向市场注入资金时，都会特别强调加强资金监管，防范资金违规流入房地产。

而这一次，我们不仅没听到这样的警告，反而是在中央政治局会议中，提出要：满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。

这让已经暴雷的房企，获得债务重组的可能性。

之前房企之所以像多米诺骨牌般连续暴雷，很大程度上是因为整个市场缺钱，资产没人接。

现在降准之后，结合之前并购贷不计入三道红线的传闻，那么未来国企央企及城投收购暴雷房企资产的可能性增加了。

在降准之后，恒大集团就成立了风险化解委会，包括粤海控股、信达资产、越秀集团三大国企加入。

要知道，这三家公司都是非常牛逼的。

粤海控股是广东省国有全资的投资控股公司，总资产超过2000亿人民币。

信达资产是中央金融企业，经国务院批准成立，总资产人民币15180亿元。

越秀集团是广州市政府旗下国企，总资产约7300亿元，是知名地产企业。

这三家公司正式进入恒大风险化解委员会，那么恒大的未来也大概有了轮廓和方向。也许真的被许家印自己说中——“我的一切都是国家的。”

而作为相似的中国奥园，也获得了一次喘息的机会。未来会如何发展，我们拭目以待！

唯一可以确定的是，中国奥园，绝不会是最后一个倒下的房企。

▨ 来源：财咖综合自注册会计师、涛哥杂谈、私行智库、大江湖解局等