国内首位物业公司碧桂园服务年内斥资188亿元收购多家箸名物业公司

9月29日，彩生活和其母公司花样年控股发布公告，两家公司股票在港交所短暂停牌。此前，碧桂园服务发布公告称，碧桂园物业香港与彩生活签订股权转让协议，拟收购彩生活服务的核心资产邻里乐100%股权。

根据公告，交易总代价不高于33亿元，将以碧桂园物业香港的自有资金及或股权融资或贷款等方式进行支付。

具体支付方面，碧桂园称，上述交易将以现金分三期进行支付，第一期23亿元、第二期7亿元、第三期3亿元。

今年上半年，碧桂园服务实现收入115.6亿元，位居国内以物业服务为主营业务的同类公司首位。按照碧桂园服务的规划，至2025年，该公司营收将达千亿元。

邻里乐净资产占彩生活约三成，净利润占彩生活近57%

资料显示，彩生活于2014年6月在港交所上市，是内地在香港上市的第一家物业公司。

在规模上，截至2021年中期，彩生活合约管理面积达5.65亿平方米，对应社区数量有2817个，位于行业头部。

彩生活的核心资产包括万象美物业、长白山旅游度假区物业、开元国际、开际商业、万象美住宅、花胥物业及北京万象美等。截至今年6月30日，邻里乐未经审核综合净资产价值约13.74亿元，约占彩生活全部净资产的29.3%。

截至2020年12月31日，邻里乐取得税前净利润4.12亿元，税后净利润约3.09亿元；约占彩生活全部税后净利润的56.9%。收购完成后，碧桂园服务将持有邻里乐100%股权。

碧桂园服务称，收购事项将补充集团的业务，并进一步扩大集团业务的规模和覆盖范围，促进社区增值服务及其他服务的发展，尤其促进集团在商业物业管理的发展。

彩生活2021年上半年财报数据显示，今年上半年，彩生活实现营业收入17.92亿元，同比增长0.7%；净利润2.53亿元，同比增长2.9%；归属股东净利润为2.5亿元，同比增长5.8%；净利率14.1%，同比提升0.3个百分点，经营现金流净额5.39亿元，同比增长141.9%。

负债方面，截至上半年末，彩生活有息负债较2020年底下降了7.6%至23.37亿元，资本负债率较2020年底下降了2个百分点至33.7%。

从资产与收益比例来看，邻里乐以三成的净资产为彩生活赚取了过半的净利润，可谓彩生活优质资产。

有分析认为，彩生活此次的出售，或许与其母公司花样年控股的财务情况有关。

近期，花样年控股遭遇国际三大评级机构集体下调公司评级。标普统计，花样年控股有约7.62亿美元债在今年年底到期，有11.5亿美元债将在2022年到期。同时，由于债息率处于高位，可能导致花样年无法发行新债券，再融资风险加剧。

碧桂园服务年内收购累计斥资188亿元

自2018年6月上市以来，短短3年时间，碧桂园服务市值已经高达1868亿港元，超过碧桂园的1774亿港元。

资料显示，2019年以来，碧桂园服务先后斥巨资，收购了港联不动产服务（中国）、嘉凯城集团物业、北京盛世物业、元海资产物业、联源物业、蓝光嘉宝、富力物业等榜上有名的物业公司。

其中今年3月，碧桂园服务以54.32亿元收购蓝光嘉宝71.17%股份；此后不久，碧桂园服务又在场外增持蓝光嘉宝322万股，涉资1.64亿港元，持股量增至74.3%。

通过这笔交易，碧桂园服务拿下1.3亿平方米在管面积、2.1亿平方米合约面积，实现了规模的跨越。

与彩生活相似，因母公司财务状况而出售其物业业务的还有富力地产。

此前，碧桂园服务还于今年9月20日宣布碧桂园物业香港与富力物业签订股权转让协议，以不超过100亿元的代价收购富良环球。据此计算，今年以来，碧桂园收购其他物业企业累计斥资或达188.68亿元。

资料显示，富良环球在管552个项目，总在管建筑面积达到6940万平方米。

截至目前，碧桂园服务的项目遍布中国境内31个省、直辖市、自治区及香港特别行政区的超过370个城市以及海外，重点覆盖珠三角、长三角、长江中游、京津冀及成渝五大经济发达城市群，管理3656个项目。

2021年上半年，碧桂园服务实现总收入115.6亿元，同比增长约84.3％，股东应占利润21.13亿元，同比增长60.7%。合同管理面积约12.1亿平方米，合计收费管理面积约6.44亿平方米。

据此计算，今年以来碧桂园服务收购支付的金额，相当于上半年归母净利润的8.9倍。

碧桂园服务大笔收购，钱从何来？

“碧桂园服务在股价高位配股融资了大量资金，因而用于收购的现金十分充裕。”一位私募基金分析师对此表示。

2020年12月，碧桂园服务配股融资77.5亿港元；今年5月份，碧桂园服务又通过配售股份和发行可换股债券合共筹集大约155.26亿港元。

上述两次融资，碧桂园服务累计募集资金232.76亿元。

2020年至今，碧桂园服务先后收购十数家公司，涉及环卫、保险经纪、广告传媒等多领域。但截至今年中期，其银行存款和现金总额仍高达219.38亿元，较2020年底不仅未减，还增加了43%。

此外，碧桂园服务为何对外收购？“这是一次双赢交易。彩生活是物业第一股，具有别人没有的行业地位，第一股与第一强的物业合作，会产生非常好的化学反应。”9月29日，碧桂园服务执行董事兼总裁李长江对媒体这样表示。

“对行业未来有信心。”李长江对于近期的大手笔收购这样表示。对于传闻中的热门收购标的恒大物业，李长江此前亦表示：“之前接触过，当下没有接触。”

根据碧桂园服务的五年战略目标，到2025年，碧桂园服务要实现千亿营收。有券商分析师表示，碧桂园服务近期大手笔收购，就是要兑现此前的五年规划。

目前，碧桂园服务距离千亿营收尚有不小的空间。2020年度，碧桂园服务营收156亿元。

2020年，富力物业的营业收入为25.97亿元，毛利为6.44亿元。蓝光嘉宝服务去年收入27.34亿，毛利9.76亿元。同期，彩生活实现总收入约为35.96亿元，毛利约为12.08亿元。

除碧桂园服务外，近年来头部物业企业均在大举并购，整个行业呈现“大鱼吃小鱼”的趋势。

中指研究院认为，在物业管理行业分化不断加剧的背景下，规模竞争已进入白热化阶段，头部企业“强者恒强”趋势明显，在巩固行业龙头地位的需求下，优质资源不断向头部集中。

知名地产分析师严跃进表示，过去物业企业收购一般都体现为“大鱼吃小鱼”的状况，而现在则出现“大鱼吃大鱼”。说明当前物业行业的资源整合存在很多特殊性，也体现了行业竞争白热化，实力物企通过股权收购等合作，实现企业之间优势互补。

今年3月，龙湖智慧服务以12.73亿元的价格收购了亿达物业100%股权，后者在管面积达3850万平方米。另外，龙湖智慧服务还在今年收购了九龙仓旗下内地物业公司、楷林商服。

今年9月14日，世茂服务收购瑞征物业60%股权；8月，世茂服务斥资8.42亿元，收购无锡市金沙田科技有限公司60%股权。据不完全统计，今年以来，世茂服务至少5起收并购，收并购共计斥资13.53亿元。

“伴随着房地产行业的调整出清，或将有更多的房地产企业选择出售物业资产。对于具备充足现金储备的头部物企而言，通过收购优质资产，可以高效、高质地促进企业管理规模。同时，随着优质的物业资产向头部企业聚集，促进行业集中度提升。”中指物业事业部副总经理牛晓娟表示。