清华大学房地产研究所长刘洪玉：去年政府土地出让收入再创新高，地价上涨速度超过房价

地价上涨速度更快，这会带动未来房价上涨的预期。

1月18日，在中新社举行的国是论坛“中国经济形势分析会”上， 清华大学教授、清华大学房地产研究所所长刘洪玉指出，2020年中国房地产开发投资同比增长了7%，而基础设施、制造业的投资增速分别是0.9%、-2.2%，可见房地产仍是支撑固定资产投资增长2.9%的主要力量。

他介绍，2020年政府土地出让收入再创新高，在房地产行业中，地价上涨的速度高于房价上涨的速度，这会带动房价上涨的预期。不过，2020年商品房销售额和销售面积双双创下历史新高的同时，房价涨幅整体可控，新房和二手房价格变化符合调控目标。

当天统计局公布的数据显示，2020年1—12月份，全国房地产开发投资141443亿元，比上年增长7.0%，增速比1—11月份提高0.2个百分点。2020年，房地产开发企业土地购置面积25536万平方米，比上年下降1.1%，降幅比1—11月份收窄4.1个百分点，比上年收窄10.3个百分点；不过，土地成交价款17269亿元，增长17.4%，增速比1—11月份提高1.3个百分点。

刘洪玉在论坛上介绍，今年的房地产克服了疫情带来的负面影响，取得了较好的成绩，2020年中国房地产开发投资同比增长了7%，虽然比2019年有所放缓，但是固定资产投资整体增速也只有2.9%，其中基础设施增长了0.9%，制造业投资下降了2.2%，因而，他认为房地产开发投资对固定资产投资的贡献是非常大的。

他指出，从土地购置来看，可以看到整个行业充满了信心，开发企业土地购置数量和支出都是在增加的。

从价格的角度来看，不管是新房、二手房还是租赁市场，不管是国家统计局的指数，还是中国指数研究院的百城价格指数都显示：2020年新房和二手房的价格增速符合市场调控的预期目标，价格保持基本稳定。

从交易规模上来看，2020年住宅新房销售额超过15万亿，二手房市场成交额接近7万亿，两者相加超过了22万亿。“我们觉得，未来的趋势是新房可能会稳定发展，甚至将来可能会向下调整，但是二手房市场交易的规模会逐渐增加，因为市场会慢慢的从一个增量市场向存量和增量并重方向转化。”他说。

在土地市场上，刘洪玉指出，2020年政府土地出让收入又创了新高，行业反馈的数字和信息显示，地价上涨的速度快过了房价上涨的速度，这说明土地供应市场上，好的地块还是相对短缺，成交量有所上升。“地价上涨的速度超过房价上涨的速度不是一个特别好的现象，我们希望稳地价、稳房价、稳预期，但地价上涨了以后会带动未来房价上涨的预期。”

从企业的角度看，市场集中度进一步提升，企业在新的调控政策影响下，开始探索如何转型发展，如何降低运营当中的财务杠杆等问题，以防范有可能出现的风险。

展望未来，刘洪玉认为，未来的市场可能不是一个到处都有机会的市场。必须要去寻找结构化的发展机会，比如说从空间的角度来讲，在一些人口密度比较高的特大城市、核心城市、城市圈、城市群等战略中会存在着结构性机会；而随着人口结构、家庭结构、需求结构的变化，改善性需求、养老需求、年轻人租赁住房需求也会催生新的机会。

关于房地产的政策，刘洪玉认为，未来还会维持一个相对稳定的大框架，未来会进一步完善已有的制度，比如完善住房保障体系、租购并举住房制度，弥补租赁市场等市场短板。

（作者：夏旭田）