全国销售规模前50房企仅6家未踩三道政策红线

恒大做空金额是谣言前130多倍

又一家中国企业遭到国际做空机构狙击。9月25日，中国恒大（3333.HK）股票的做空金额达到惊人的11.77亿港元，是本周三谣言流传前正常做空金额的130多倍；成交额达28亿港元，是周三成交额的30多倍。

投行人士指出，近年来频频有境外对冲基金在恶意做空中国企业。此次恒大股价异常波动且明显放量背后，无疑是这些境外对冲基金在"兴风作浪"。

"先造谣再做空一直是做空机构的惯用伎俩，此次恒大的遭遇与这种套路如出一辙"，上述投行人士续称。据悉，24日一份有关恒大的不实文件突然在网络上热传，25日其股票成交额就大幅攀升且股价下跌，充分说明这是一次有预谋的做空。

尽管境外对冲基金屡屡做空中国企业，但结果却往往是被打脸。笔者了解到，包括新东方、安踏等企业就在与做空机构的较量中大获全胜。这其中，新东方曾先后两次遭遇做空，最终安然无恙，随后股价上涨数倍；安踏则是扛住了同一机构先后5次做空，而后股价迅速上涨。

从基本面来看，恒大亦有充足的实力对抗做空势力。截至8月底，恒大累计销售4506亿。据许家印要求，恒大"金九银十"要实现销售2000亿，意味着有望在10月末提前实现6500亿销售目标，且极有可能完成8000亿内控销售目标。以上半年近90%回款率计算，全年将带来7200亿销售回款，充足的现金流无疑是恒大回击传闻的最有力证据。

"这些不怀好意的境外对冲基金通过做空中国企业达到获利的目的，监管部门应高度重视"，上述人士认为。

三道红线TOP52未踩线房企仅6家

虽然整体来看，相比于2019年的财务数据略有好转，但绝大多数房企不满足剔除预收账款资产负债率低于70%的要求，而三个条件均不满足的房企有中国恒大、融创、绿地、华夏幸福、富力地产、蓝光、首开股份、华发等8家房企。

9月25日，天风证券发布研报，以2020年上半年克尔瑞销售规模Top52的房企为基础，筛选出能够查找到财务数据的50家房企为样本，统计发现踩“三条红线”的房企有8家，踩两条线的房企有9家，踩一条线的房企有27家，没有踩线的房企有6家。

虽然整体来看，相比于2019年的财务数据略有好转，但绝大多数房企不满足剔除预收账款资产负债率低于70%的要求，而三个条件均不满足的房企有中国恒大、融创、绿地、华夏幸福、富力地产、蓝光、首开股份、华发等8家房企。（说明：截止6月30日，天风证券统计的50家样本房企中，有8家房企由于财报未公布短期债务数据，所以采用了2019年底或者2020年一季度的短债数据进行统计，其他均按照房企的公告进行统计。）

报告指出，由于房企上半年债务融资相比下半年略微宽松，而销售一般下半年略高于上半年，从而造成房企年中杠杆会相比上年末略有提升。2020年上半年，样本房企的资产负债率为81.2%，剔除预收账款的资产负债率为74.9%，净负债率为89.2%，相比2019年末均有小幅提升。从样本房企整体杠杆水平中也可以观察到，一方面剔除预收账款的资产负债率已经连续多年处于70%以上的水平，按照这种计算口径想要将其降低到70%左右将普遍面临一定的难度；而净负债率方面，即使考虑“三条线”的政策影响，下降的速度也将放缓。

从房企净负债率分布来看，高杠杆房企仍然较多。50家样本房企中，净负债率处于50%~80%区间的房企较多，达到23家，占比46%，而在80%以上的房企数量分布则相对分散，且仍有13家房企的净负债率超过120%。

对于高杠杆房企而言，降杠杆仍将面临较大的压力，报告指出在行业表内净负债率在下降的同时，房企的少数股东权益占比也在提升。而且对于部分房企而言，超高的少数股东权益占比，让人不得不怀疑其中隐藏的明股实债。

报告认为，一方面，随着土地市场更加透明，以招拍挂为主的土地出让方式天然具有增加房企竞争，压降房企利润水平的作用；另外一方面，受疫情影响，房企结转速度变慢，也可能是利润下滑的原因。从信用的角度来看，短期的利润下滑，对信用资质影响有限，但如果长期持续下滑，即使没有亏损压力，也可能会面临评级调整的压力，尤其是有海外评级的主体。

另外，2020年上半年，房企短期债务占比进一步小幅提升至34.2%，显示房企短期债务偿还压力进一步增大，而对应来看，货币短债比仅1.2，处于相对比较低的水平，房企面临一定的短期债务偿还压力。

郁亮：“三道红线”影响力不亚于招拍挂

9月25日，郁亮在万科媒体交流会上表示，“三道红线”的影响力不亚于2002年实施的土地“招拍挂”政策，自此房地产行业进入管理红利阶段。在此次重大行业规则的转变下，行业打法会变。将来的监管将是穿透式，多层结构的。表内表外等财务技巧料将失效，这对所有开发商都是挑战。

9月25日，万科在云南昆明举行了媒体交流会，董事会主席郁亮、南方区域事业集团首席执行官孙嘉等管理层均出席了活动。科董事会主席郁亮25日在媒体交流会上表示，“三道红线”的影响力不亚于2002年实施的土地“招拍挂”政策，自此房地产行业进入管理红利阶段。

“三条红线开始就是管理红利时代。房地产金融占比越来越高，这是不对的，金融资源过多被房地产占用不是好事情。”郁亮表示。

郁亮还称，管理红利阶段开始后，所有发展商再次来到同一起跑线，之前所有优势归零。“有个东西不变，对客户好，有好产品、好服务是一定可以活下去的。好产品、好服务也是我们的根本，万科希望在新阶段做的好一些。”

对于在“三条红线”下万科会不会有更大发展机会的提问，郁亮表示在行业重大规则的转变下行业打法会变。万科现在从财务纪律提升到财经纪律，要考虑投资纪律等，这次的监管是穿透式的，多层结构、表内表外等财务技巧是没用的，这对所有开发商都是挑战。

“三条红线”下，房地产业面临巨大挑战。据天风证券研报统计，以2020年上半年克尔瑞销售规模Top52的房企为基础，筛选出能够查找到财务数据的50家房企为样本，统计发现踩“三条红线”的房企有8家，踩两条线的房企有9家，踩一条线的房企有27家，没有踩线的房企有6家。

虽然整体来看，相比于2019年的财务数据略有好转，但绝大多数房企不满足剔除预收账款资产负债率低于70%的要求，而三个条件均不满足的房企有中国恒大、融创、绿地、华夏幸福、富力地产、蓝光、首开股份、华发等8家房企。