出品 | 搜狐财经

作者 | 岳家琛

编辑 | 李春平

3月11日，SOHO中国股票继续停牌。昨日下午，SOHO中国公告，“公司股份停止买卖，以待刊发有关内幕消息以及根据《香港收购及合并守则》而作出的公告。”

3月10日消息，黑石集团正与SOHO中国就后者私有化进行谈判，交易价值40亿美元。

黑石集团提出的私有化报价为每股6港元，较SOHO中国1月份平均收盘价溢价近100%。当日，SOHO中国在香港暂停交易，停牌前暴涨37.58%，报价4.1港元。

2012年至2018年，SOHO中国净利润由105亿元一路下滑至19.25亿元，业绩虽然不断下滑，但是潘石屹张欣夫妇的个人财产却没有严重缩水，据2019福布斯全球亿万富豪榜显示，潘石屹张欣夫妇以36亿美元排名全球第597。

2011年以来，潘石屹夫妇通过家族信托投资了大量海外资产，包括曼哈顿公园大道广场49%股权等。因为一买一卖的操作，业内将潘石屹称为“下一个李嘉诚”。

截至目前，潘石屹夫妇在SOHO中国拥有63.9%的权益，如果本次私有化收购完成，潘石屹或将套现近200亿港元，折合人民币约178.85亿元。

从80亿出售核心物业，到40亿出售股权

“房子建在这里，我是带不动的，所以说我跑了都是谣言。”2019年11月19日，潘石屹在丽泽SOHO开业仪式上表示。

这已经不是潘石屹第一次做出“不会跑路”的表态。但所谓“谣言”并非空穴来风。

去年10月，市场曝出SOHO中国考虑以80亿美元的价格出售京沪八个商办物业的部分产权，这8处物业为SOHO中国的核心资产，估值超过500亿元，项目将以分批打包的方式寻求出售，计划未来2年内完成交易。

其中，黑石集团联合GIC公司有意收购光华路SOHO、望京SOHO塔3和SOHO复兴广场。

这是SOHO最近的一则出售资产消息，也是黑石集团第一次表示中意SOHO持有的资产。然而五个月后，黑石集团由购买SOHO资产变为了购买SOHO中国控股权。

（北京银河SOHO）

根据以往的市场信息，黑石比较中意大额不动产交易，也有收购公司股权的案例。购入商用不动产物业，黑石主要目的并不是用来收租，而是择机套现。

黑石集团创办于1985年，业务领域涉及私募股权基金、房地产基金、夹层基金等。截至2019年中报，黑石集团营业收入35.12亿美元，净利润16.94亿美元，被视为市场最受欢迎的基金之一。

黑石集团与SOHO中国的交集在于，2018年4月，黑石集团宣布前SOHO中国总裁阎岩加入该公司亚洲房地产部，出任董事总经理一职。

不难发现，买SOHO中国的股权还是直接买物业，存在金额差距。8处物业，彼时传出的交易价格为80亿美元，但买股权只需要40亿美元。

如果按照市场传闻每股6港元的报价计算，40亿美元对应51.6亿股。资料显示，SOHO中国总股本为52亿股。

资产“卖卖卖”路线图，五年套现85亿元

过去几年，潘石屹一直在不断地的卖卖卖。

据不完全统计，SOHO中国从2014年至今已出售至少8笔资产，合计233.6亿元，处置资产产生的现金流入超过200亿元。

其中，2014年SOHO中国以52.3亿元的价格出售上海SOHO海伦广场及静安广场、以30.5亿元出售凌空SOHO一半项目。对此潘石屹解释，地产已经不是刚需，SOHO中国有大量优质资产，做包租公是前景优质的买卖。

此后，潘石屹卖资产的脚步加快。2015年，复星国际将SOHO中国外滩8-1项目收入囊中，作价84.93亿元。

2016年7月，SOHO中国出售SOHO世纪广场项目，国华人寿以32.97亿元收购。2017年，SOHO中国又分别以35.73亿元和 50.08 亿元整售位于上海的虹口SOHO和凌空SOHO。

2019年6月，潘石屹再度拿出望京SOHO、银河SOHO、建外SOHO、SOHO东海广场等9套交易标的的部分资产出售，预估总价值78亿元；

（北京望京SOHO）

9月，SOHO中国就旗下部分商业项目售与慧泊停车场投资有限责任公司，交易对价7.61亿元；10月，SOHO中国旗下共享办公业务SOHO3Q的11个项目被打包卖给筑梦之星。

然而，自2013年购得丽泽地块以来，SOHO中国再未从土地市场购买任何一处土地。丽泽SOHO于去年底竣工开业，这也意味着SOHO中国再无储备和在建项目。

因此，业内也有质疑，SOHO中国出售资产的现金去了哪里？

（新开业的北京丽泽SOHO）

搜狐财经统计发现，SOHO中国2014年至今共给股东派息共计约133.3亿元。其中2015至2017年三年内给股东的派息回报率达62%。而潘石屹家族在SOHO中国拥有的权益达63.9%。

据此计算，潘石屹家族共分得现金超85亿元。

SOHO净利润六年缩水超八成，出租率持续下降

频繁出售资产背后，是SOHO中国连续下滑的业绩。

转型“自持”物业前，SOHO中国曾给潘石屹夫妇带来丰厚回报。2012年，SOHO中国营收161.43亿元，净利润高达105.85亿元。

SOHO中国于2012年宣布从“销售”转向“自持”物业，当时，潘石屹预测5年后SOHO中国租金年收入将超过40亿元。

然而事实上，财报数据与预期却相差甚远。2018年，SOHO中国营业收入由2012年的161.43亿元缩水至17.21亿元；归母净利润由105.85亿元减至19.25亿元，缩水幅度高达81.8%。

业绩逐年下降主要受一线城市商办租赁市场不断遇冷的影响。SOHO中国财报显示，光华路SOHO II项目2018年上半年租金收入为1.35亿元，；而2019年上半年租金收入降至1.32亿元。

（北京光华路SOHO）

出租率方面，光华路SOHO II2018年上半年出租率为98%，2019年上半年出租率为91%。望京SOHO2019年上半年出租率为92%，而上年同期为99%。

在上海，外滩SOHO2018年上半年出租率为98%，今年上半年降至86%。新建成的古北SOHO出租率仅为45%。

转型“自持”后，共享办公也一度成为SOHO中国转型的方向。潘石屹此前曾表示，出售资产目的是从重资产模式转向轻资产模式，向平台化的共享经济模式转变。

这个平台化的共享经济模式是潘石屹在2015年推出的共享办公空间SOHO3Q。但去年年底，搜狐财经探访了北京市内全部的SOHO 3Q项目，其中大量项目处于空置状态，部分租金呈断崖式下降。

“近几年共享办公不太好做，所以现在转向大客户整租的模式。”三里屯SOHO一位客户经理对此表示。搜狐财经发现，截望京SOHO、中关村SOHO内的3Q共享办公多整租给大客户，改变了此前“共享”的租赁性质。

2019年中报显示，SOHO中国业绩继续保持低迷，上半年净利润约5.65亿元，同比下降48.36%。截至2019年6月底，SOHO中国共持有9处核心资产，面积为82.7万平方米，资产总价值约人民币611亿元。

截至2019年6月底，SOHO中国总负债326.83亿元，据市场消息称，本次私有化后，黑石将接管SOHO中国的全部债务。