2019年全国卖地榜：杭州2765亿元上海1992亿元武汉1766亿元广州1702亿元北京1700亿元前五

2019年，中央继续坚持“房住不炒”的定位，房地产市场降温明显，但这丝毫不影响土地拍卖市场的火爆。根据中指研究院数据，2019年全国300城土地出让金达50294亿元，同比增长19%，再创新高，楼面均价同比增17%。而杭州以2764.7亿元的土地出让金超越北上广，再次当仁不让地成为“卖地之王”。

杭州土拍的封王之路

数据来源：中指研究院 制图：搜狐城市

2019年，杭州的土地成交面积为1648万平方千米，出让金为2764.7亿元，出让金高出第二名上海38.7%，再次成为全国唯一一个土地出让金超过2000亿的城市。

在全国住宅用地成交总价TOP10中，杭州、武汉、上海、北京各有两宗地入榜，而榜首依然是杭州。2019年，杭州的望江单元SC0402-R21/B-02、03、04地块以24860元每平米，总价97.92亿元的价格被新世界发展收入囊中，成为总价“地王”。

而望江单元的另一地块，则成为2019年杭州土拍的单价之王。

2019年4月16日上午，望江单元SC0402-R21-08地块开拍，在正式开拍前已有6轮报价，开拍10分钟便溢价30%。最终经过55轮的激烈角逐，被以总价52亿元竞得，折合楼面价45325元/㎡。但加上自持22%，实际楼面价成为杭州当年单价最贵宅地。而就是这样的价位，在杭州土拍史上也只能排名第二。

2018年5月28日，经过7个小时、336轮竞拍，杭州武林核心商圈百井坊地块卖出了107.3亿元的高价，溢价率达118.51%，楼面价达55285.39元/平方米，至今排名杭州第一。

数据来源：中指研究院 制图：搜狐城市

前文提到的杭州2019年单价“地王”望江宅地由滨江以52亿元总价拿下，成交楼面价45325元/㎡。根据测算，该地块实际楼面价超5万元/㎡，预估保本房价约6.7万元/㎡。而就在该地块“称王”的同时，周边的保利滨江·上品房源均价69800元/㎡，望江府二手房成交均价达成交均价84448元/㎡。

当然，拿产生地王的地段房价来类比似乎不具有普遍代表性，而事实上，杭州的住房均价早在十几年前就开始飙升。在2004年2月份召开的杭州十届人大会议上，市人大代表张志武呈交《降低人才的住房成本》提案，并称杭州房地产的高价已经威胁到众多当地公司的生存。

数据来源：宜居城市研究室 制图：搜狐城市

根据宜居城市研究室发布的2010年房价排行榜，杭州以新房均价25840元每平米的价格力压北京上海一举夺冠。根据安居客的数据，2018年12月，杭州的住房均价为28651元每平米，而杭州市统计年鉴公布的2018年杭州人均工资收入为31355元。这就意味着一个普通杭州人要想靠工资买一套100平米的房子，大概需要91年。

“地王”不断被刷新的结果就是房价的不断上涨，同时持续上涨的房价势必会刺激着房企拿地的决心和胆量。而捆绑在这条循环链上的，不仅是渴望拥有住房的普通市民，还有政府财政。自从杭州土地出让踏上“封王之路”以来，杭州的财政收入对于卖地收入的依赖度就居高不下。2018年，杭州一般性公共预算收入为1825.06亿元，卖地收入占一半公共预算收入比重为134%，而2016年到2018年，杭州三年平均土地依赖度为143%。

疯狂卖地的背后真相

萧山撤市设区挂牌仪式现场 来源：浙江在线

2001年3月24日上午9点，萧山、余杭两地分别举行挂牌仪式，撤市设区，并入杭州。当时的《浙江日报》这样说：

调整后的杭州市区面积由683平方公里扩大到3068平方公里，人口比原市区人口翻了一番多。在全国副省级城市中，市区面积由原来的倒数第一，上升到第5位；人口由第13位上升到第6位。在长江三角洲地区，杭州成为仅次于上海的第二个区域性大都市。

自此，杭州踏上扩容之路。富阳、临安、建德、桐庐等周边县市相继并入杭州，截至2019年，杭州总面积达16853.57平方千米，建成区面积559.2平方千米。总面积仅次于北京，相当于8个深圳。超大的土地面积，丰富的土地资源，如果再碰到大基建的巨大资金需求，卖地似乎成了顺理成章的事情。

数据来源：杭州统计年鉴 制图：搜狐城市

过去7年的时间里，杭州的轨道交通大概每两年的时间上一个台阶。轨道交通运营总长度从2012年的47.97千米达到了2018年的117.6千米，翻了一番还要多。实有道路面积从2012年的5184万平方米增长到2018年的8840万平方米。而市区的基础设施投资几乎每年都有大幅度的提升，2018年的投资额相比2012年增长了172%。

众所周知的是，2016年举办G20峰会让杭州迎来了自己的高光时刻，而2022年，亚运会也将在杭州举办。一个城市能在这么短的时间里拥有两次如此好的“运气”实在不易，杭州当然要好好抓住这来之不易的走向世界的机会，而体面迎客则是中国人一贯的传统。

来源：杭州政府网站

据杭州市政府网站2017年的消息，根据亚运会的需求，杭州市第一批场馆及设施项目建设任务共33个，其中新建场馆5个、续建场馆7个、改建和改造提升场馆12个、临建场馆7个、新建亚运村1个、利用现有宾馆资源改造提升亚运分村1个。33个场馆预计2021年3月竣工。

交通方面，为迎接亚运会，杭州启动了杭州高铁西站枢纽和萧山机场枢纽等项目。其中萧山机场交通枢纽工程包括新建T4航站楼、高铁站及综合交通中心，引入杭绍台铁路、杭黄铁路，地铁1号和7号线等，项目总投资约250亿元。

短期需求如此之大，似乎只能卖地了。但很多人可能会有疑惑，杭州不是很有钱吗，为啥非要这么疯狂卖地呢？

中国内地的土地出让金历史是从1987年12月1日深圳的第一场土拍会开始的，到1989年，国有建设用地有偿出让开始在全国逐步推广。当时的政策规定，在进行必要扣除后，中央与地方以4：6分成。但由于无法核实土地的开发成本，中央所得很少。

1994年时中国实行分税制改革，地方财政与中央财政分成比例调整，这样地方财力实际上受到一定挤压，但是事权并未减少，支出压力也随之加大。随后，土地出让收入划归地方。随着各地大发展大建设，土地出让金成为地方政府财政的一大重要进项，而对土地财政的依赖程度则“因城而异”。

杭州的税收收入占一般公共预算收入的比例历来很高，以2018年为例，2018年杭州市税收收入占一般公共预算收入的90.47%。而相应的，非税收收入，也就是我们通常说的“费”的收入比例极低。所以杭州也被称为最不“扰民”的城市之一。

如此看下来，杭州市政府想要快速增加进帐，卖地就成了剩下的为数不多的选择之一。卖地虽然不直接与市民发生关系，但是通过市场的传导，疯狂卖地的后果最终还是需要市民承担一部分。

长沙调控效果明显

根据国家财政局公布数据，2019年全国土地出让金收入为7.6万亿元，较2018年增长11.4%。2002年以来，全国土地出让金收入在大多数年份都保持正增长，仅出现了4次负增长，这4次负增长主要是受到我国宏观经济及房地产市场阶段性调整的影响。所以杭州的“狂飙”只是全国城市发展的一个缩影。

如果城市对于土地财政的依赖度非常高，那么一旦该项收入出现较大下滑，一些地方政府的财力就会受到很大的影响。大家都知道，土地资源并非用之不尽的，而且高依赖度的土地财政也不符合未来经济的发展趋势。令人欣慰的是，一些地方政府早已采取行动，并收到了不错的成效。

来源：各地政府网站 中指研究院 制图：搜狐城市

可以看到，2018年，和杭州的经济发展大致在同一水平的其它14个新一线城市中，仅西安、昆明和郑州的土地出让金占一般公共预算收入的比重超过全国水平，但三城超90%的占比仍值得警惕。除此之外，南京、青岛、成都、沈阳、天津、武汉、宁波、苏州、重庆、东莞、长沙11城占比均低于全国水平。而很多人不知道的是，新一线城市中占比最低的长沙并非刚开始就如此优秀。

2013、2014年长沙的土地出让金额均超过了千亿元，而2013年和2104年的的一般公共预算收入分别为536.63亿元和632.8亿元。2013年及2014年，新国五条出台之后，国家对房地产市场开始了严厉调控，长沙也毫不手软，2017年时，长沙的土地出让金降到了215亿元。

2018年，长沙又推出了“6·25”新政，规定2年拿房4年限售之余，更是喊出了将炒房团视为“阶级敌人”的口号表达决心。之后湖南日报连发四篇社论痛批长沙楼市乱象，在全国范围内都实属罕见。2018年，长沙GDP达1.1万亿，而同年12月，长沙房价仅为10627元每平，刚刚过万，长沙的调控效果相当明显。

未来，随着前期市场购买力透支，加上棚改货币化安置政策的渐次退出，土地市场继续火爆的基础已经减弱。再加上“房住不炒”的观念逐渐深入人心、成为国家政策，地方政府对土地财政的依赖会逐渐回到健康的水平。

文/搜狐城市陈亚辉

资料来源：各地统计年鉴 浙江在线 第一财经 中国新闻周刊 正解局