小米北漂九年落地 雷军全国拿地建产业园

9月19日，位于北京的小米科技园开园，小米科技也搬入了新家。雷军称北漂奋斗九年终于买房，其实，不仅仅是在北京，小米已在全国多地进行“拿地”建设产业园。一直以来定位于互联网的雷军，似乎也有中国本土化企业家的一样的“情结”：土地，对于想做大资产的小米来说是必须的。然而，不知是港股暴跌让雷军放弃了资本市场转而开始间接融资的思路才大举拿地；还是大局拿地的思路不被认同造成了港股暴跌。总之，雷军的小米在战略选择上，显得不中不西、扭曲变形。

近期，小米董事长雷军在社交媒体上深情抒发了对小米科技园开园的感情。他表示：“九年前小米在一个很小办公室创办，因为成长太快，搬了七次家，每次都很乱，每次都拥挤不堪。经过九年奋斗，终于买房了。”

对于雷军这样的中国企业家来说，骨子里似乎有种土地情结，“买房”了就是“发自内心深处觉得幸福”。

实际上，小米“买房”对于上市公司更是一项重要的固定资产。融资是每一个上市公司的生命线，房产、土地这些固定资产，对小米的融资担保、资本运作都会有较大作用。

此外，小米集团上市后，股价从17港元一路暴跌至目前的8.67港元，市值蒸发了2000亿港币。而这或许与雷军大举拿地也有着莫名的关系。

来源：某微信群

//拿地、拿地、拿地//

在小米的上市招股书上明确提及：我们现时及日后均会不断取得土地使用权，亦会投入资源在有利位置(武汉、成都、南京及深圳)建设办公大楼。

环球老虎财经综合整理

据了解，小米在上市前就拥有很多产业。如2015年就拿下了北京亦庄一块工业用地用于建设小米互联网电子产业园，占地10.6万平米;2016年2月小米与腾讯、阿里、科大讯飞组团拿下广州琶洲CBD的商务综合用地，占地1.2万平米；随后于2016年4月份，小米拿下海淀西二旗地铁口的4.4万平米方研发用地。

其中，北京亦庄地块用于建设小米互联网电子产业园。北京海淀地块用于建设小米移动互联网产业园；而广州琶洲CBD地块，用于建设广东小米互联网产业园，定位于小米华南地区的研发办公，预计于2020年5月31日竣工。

小米上市后，2018年8月30日，又拿下位于武汉光谷中心城区域的P(2018)073地块。该土地面积约为2.8万余平方米，小米竞得用于建设小米武汉总部大楼。

之后在2018年11月5日，北京土地市场两宗土地出让，其中一宗地由互联网企业小米与老牌地产开发商华润组成的联合体耗资26.57亿元拿下。据了解，该宗土地面积达4.68万平方米，建筑控制规模13.72万平方米。

2019年4月份，该地块的项目建设有了最新进展：该土地计划建设时间为2019年4月30日至2021年12月30日;项目建设公共两期，简单来说，第一期主要为办公楼及商业用地建设，第二期主要为住宅楼建设。而根据北京市规划和国土资源管理委员会官网披露的信息显示，该用地性质其实为F2公建混合住宅用地。也就是可按比例新建办公用地，也可按比例新建住宅地。

//雷军为何钟爱拿地//

可以看出，自2018年7月上市后，小米明显加快了拿地的部分，先后在武汉、北京、南京等地土地市场出手，拿地面积约14万平米。

雷军如何钟爱拿地，恐怕并不是朋友圈中所言的搬家次数太多。一方面，对于小米而言，拿地可以增厚资产，在当地建设总部、第二总部以及区域总部，也能获得人、财、地方面的优惠。对于雷军而言，不管是发展小米上下游产业链，还是保障员工的住房需求，都需要土地资源的支持。

雷军在创立小米之前，就是一个成功的投资人，曾投出卓越网（后被亚马逊收购）、凡客诚品、欢聚时代等知名互联网企业。创立小米后，又陆续孵化出华米、绿米、云米等小米生态链企业。有了土地，建设小米产业链，小米可以更加从容地建设“产业链”。

对于雷军这样的中国企业家来说，似乎都有着特别的土地情结。比如阿里重资建设杭州总部，京东全国各地拿地建设物流仓储中心，雷军的小米仿佛也不例外。其实，雷军的顺为资本与房地产多次发生关系，其“涉房”业务版图早已踏入房地产上下游产业链，如公寓和智能家居。

资料显示顺为资本官网显示成立于2011年，由雷军和其他投资行业和互联网行业的资深人士共同创办，雷军担任创始合伙人、董事长，顺为资本的投资领域数量排名前三的领域分别是硬件、教育、新型房产服务。

其中新型房产服务的投资案例主要有you+国际青年社区、爱屋吉屋、爱空间、寓见、优办等，主要涉足青年公寓、互联网家装、中介、租赁办公等。在公寓的产业链上，雷军也有涉足，智能门锁、新零售布局、家用电器等等。

而促使小米全国各地建产业园的，应该是其较低的拿地成本。以南京河西的区域总部为例，该地块具体位置为西至平良大街、东至友谊街、北至永初路、南至中和路，与河西金茂府和阿里巴巴江苏总部相邻，紧挨地铁永初路站，即南京河西CBD核心地块。

该地块为科教用地性质，容积率为4.0，用地总面积为6.2万平方米，含地下面积3100余平方米，总价共计2亿元。照此计算，该地块建成后建筑面积（地上）约为23.6万平方米。因此，每平米成本为847.46元。

而如此低廉的土地，恰恰是专为小米准备的。据了解，该地块竞标条件为是以手机、智能硬件和物联网平台为核心的互联网公司，且2018年智能手机销售收入不低于1000亿元，物联网与生活消费产品销售收入不低于400亿元，互联网服务及其他收入不低于150亿元。从全国范围看，符合该标准的公司，似乎只有小米一家。

而小米之所以能够低价拿地，其与南京建邺区的合作或与此密不可分。早在2017年10月，南京市河西新城管委会、建邺区人民政府和小米科技签约，小米科技华东总部项目落户建邺。

随着时间的增长，土地本身溢价的收益，未来或许也能在小米的财报中体现出来。纳入小米资产的产业园区本身，对于小米未来的融资担保、资本运作也会有较大作用。

//做大资产的必由之路？//

中国人的四大理想——修身，齐家，治国，平天下，几乎可以套在每一个拥有理想的企业家身上，

而由“齐家”梦想说开去，小米和雷军的梦想并非不接小米财务的地气。有意思的是，就在“拿地”之后，小米被曝光将进行十个亿美元的银团贷款，为小米历史上最大的单笔债务融资。更可贵的是，小米的银团贷款利率预计将小米成立以来的新低。

银团贷款本身属于无抵押贷款，但在美元债利率走高的大环境下，小米本次银团贷款利率比起2017年，无论在规模上，还是在利率上均稍胜一筹，且融资时间与“拿地”消息精准吻合。

而这种巧合，更能从小米的债务结构中得到诠释。根据小米集团半年报，小米集团短期借款66亿，长期借款71亿，140亿的总债务中，大多数为“无抵押贷款”。

然而抽丝剥茧，小米集团长期贷款中大部分无抵押贷款为小米旗下金融贷款业务打包债权而进行的信托融资和资产证券化转包，这些都不能算是小米的“借款”，且利息高达5.1%到8.0%。

小米集团的短期借款66亿中大部分，为2017年7月小米寻求的合计5亿美元的银团贷款所涉及的融资。银团贷款本身风险分散，好处是无抵押，坏处是综合收益比较高（最高260个基点，比一年期百度和阿里银团融资高一倍），期限比较短（2020年便即偿付）。

所幸的是，过去的几年中，小米有了地。而在本土发育的小米深谙“借贷之道”——信用比之担保并无价值，有了地，雷军就有了底。

2019年上半年，小米集团的抵押贷款余额19.06亿，贷款余额增加6.4亿，贷款利率低至4.66%到4.9%，利率与短期银行信贷持平。更值得关注的是贷款期限，上述长期贷款分两组，一组2027年偿还，一组2032偿还。

而上述贷款的担保清晰地标注为40亿的土地使用权和在建工程担保。