您的位置：农地入市试点全面启动 农民永久性收益翻番
早在这次拍卖之前，德清已于8月19日协议出让了一宗农村集体经营性建设用地，是全国首例，该土地面积4040.9平方米，协议出让价307.1084万元。德清县莫干山镇醉清风度假酒店成为该地使用权的“新主人”。
对于这两宗土地的受让人而言，最明显的变化是，拿到土地证后，银行贷款都是“主动送上了门”。
德清之所以能成为试点，与当地统筹城乡发展、城乡体制改革和土地管理制度创新、土地管理秩序良好分不开。其不仅在农村产权制度改革上先行一步，集体经营性资产也完成股份制改革，并通过“多规合一”厘清划定“城乡建设用地扩展边界”。
就全国层面而言，这方面的情况各有不同。比如，广东早就被授权设立单独市场，规定了集体建设用地的使用规则；而北京是乡镇企业大院，集体经营性建设用地虽然不叫入市，但客观上已经运行了。
“北京很多宾馆酒店下面的地就是集体建设用地，所谓入市就是再转让的时候土地价格该怎样解决，重点试验的是这个，集体土地入市等于是转让。”谢扬说。
2014年底的中央全面深化改革领导小组第七次会议上，审议了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，除了农村集体经营性建设用地入市外，另外两项改革的要求是，在农村土地征收改革方面，要探索缩小土地征收范围；在农村宅基地制度改革方面，对超标准占用宅基地和一户多宅等情况，探索实行有偿使用等。
农村经济新活力
德清会走在全国前列，浙江大学城县规划设计研究院创新研究中心常务副主任张水丰在接受21世纪经济报道记者采访时指出，这也是产业发展需求。不止德清，浙江乃至全国各地都有许多地区面临同样的难题。
据邱芳荣所说，集体经营性建设用地入市改革，将为德清经济注入新的活力，转型升级步伐将加快，旅游业、商贸服务业将得到有力的推动，特别对撬动农村经济帮助很大，“一是集体性资产发展壮大了，二是老百姓取得了永久性收益。”
按照规定，集体经营性建设用地使用权可以用作抵押，也可以转让等，但如何使用土地、如何开发利用土地也将与国有土地一样地接受监管。“集体经营性建设用地也必须监管，地上建什么、什么时候建成，建成后达到什么样子，都有明确要求。”邱芳荣指出。
张水丰表示，这也是地区迫切需要的经验，“农村旅游经济的发展，面临较多这方面问题，很多投资者现在都想去，但是看到土地制度就比较犹豫。如果这个口子开得比较好，后面的引领示范作用较大。”
此次拍卖公告面向全社会，但参与的是4位当地村民，“外地人没看到优势，因为产业平台招商引资项目还没进来，高速互通还没建成，而本地村民看到了未来的潜力。”胡金璋相信，之后入市的土地会有外来投资者。
为此，他们已经信心满满地打算将砂村现有的100多亩闲置土地异地调整，零散的小土地复垦掉，然后异地置换，集中起来划分到一个区块里去。
在胡金璋看来，改革后的好处，一是盘活了闲置的土地，二是促进了经济转型。
邱芳荣告诉21世纪经济报道记者，目前德清已经就此改革设计了一整套的制度，并已形成了文件，今年底会对这一年的改革情况进行自我评估，形成评估报告将逐级上报。
据悉，中国目前经营性建设用地不超过农村集体建设用地的10%，在一些西部地区，这个数字仅为2%，即全国只有大约2000万亩的农村集体经营性建设用地。集体经营性建设用地入市，意味着农村集体经营性建设用地可以同国有建设用地一样直接进入土地市场进行市场化的有偿使用，是此次土地改革中非常重要的一个部分。
中央希望通过建立城乡统一的建设用地市场，让城乡建设用地同权同价，既缓解中国城市建设用地之不足的困境，又增加农村和农民的财产性收入。但目前国家规定将流转范围限定为存量的集体经营性建设用地，其占比十分有限，尤其是中西部地区，这令不少专业人士对改革的效果存疑。
试点监管责任重
得益于改革，德清的土地可谓“寸土寸金”，但伴随而来的担忧是，权力寻租如何避免？这也是摆在地方政府部门面前的紧急问题。
据了解，《德清县农村集体经营性建设用地入市收益分配管理规定（试行）》规定，如以出让方式入市的，其入市收益作为集体积累，统一列入集体公积公益金进行管理，并可作为村股份经济合作社（或村经济合作社）经营性资产，追加量化成员股权。具体将由农业部门进行监管。
“也就是说，土地收益将被纳入专门的账户进行管理。”胡金璋指出，这笔钱通过村民股东代表会议来决定，由村股份经济合作社来监管。股东代表按照股权来选，每个村民一个股权证。从2013年开始改革到2016年，再次评估进行分红。
谢扬指出，农民权益是其中关键问题，不仅要实现“同权同地同价”，更需要通过改革完善集体经济组织、完善征求农民意见的机制。而德清已在2013年已经完成了全县农村土地股份制改革。
中国人民大学土地规划研究中心主任严金明在接受21世纪经济报道记者采访时指出，要以过去土地出让产生的问题为鉴，农村集体经营性土地入市需加强监管，“怎样让农民真正拿到这笔钱，需要公开透明，相关的配套法律要跟上。”
据了解，浙江省内也对改革有不同意见，有意见认为，集体建设用地入市应限定在城市规划区以外，城市规划区内，不征地城市化就没有办法进行。但德清县最终上报的试点办法，并未作此区分。
自十八届三中全会以来，对土地改革的安排被视为中央的一次重大突破。但由于土地问题的敏感性，两次中央一号文件都是要求“审慎稳妥”地推进农村土地制度改革。
据此前媒体报道，33个试点区县曾多次上报区域内农村土地改革的框架方案，但是均因为“过于激进”未被批复。
今年1月，国土资源部部长姜大明对《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》的解读也表示，将坚持“封闭运行、风险可控”的原则，按程序、分步骤审慎稳妥推进，确保试点工作顺利开展。
据悉，全国33个试点地区中，有15个地区进行农村集体经营性建设用地入市改革试点，15个地区进行宅基地制度改革试点，3个地区进行征地制度改革试点。
有另外的试点地区国土部门告诉21世纪经济报道记者，因为改革的重要性，目前当地还在进行方案修改，动员大会还未召开。