北京土地“寒冬” 五天内三宗宅地流拍

  土地遇“寒冬” 五天内三宗宅地流拍

　　新年1月房地产各项成交数据已经出炉，在北京土地市场，据新京报记者统计，1月份共成交16宗地块，成交额达到403.07亿元，同比2017年1月上涨三倍有余，环比去年12月份大幅增长161%。高增长源自土地供应量的充足和节奏的加快。但是五天内连续三宗宅地流拍，让土地市场瞬间迎来寒冬。

　　北京宅地连续仨月现流拍

　　根据北京市规划国土委的数据显示，截至1月31日，今年北京1月份成交的16宗土地中，包括12宗宅地，均是共有产权住房或限房价地块。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，2018年供地节奏有增无减，将继续是北京土地供应大年。

　　但是否是成交大年，将是一个未知数。2017年，北京土地成交额高达2796亿元，刷新历史纪录，今年1月份，北京土地延续去年供应节奏，18宗地块密集出让，曾被认为将刷新单月成交纪录。但事与愿违，不仅总成交额403亿元远低于之前预期的600亿，市场还进入“流拍魔咒”，五天三宗宅地流拍。

　　1月30日，北京1月份最后一批宅地迎来现场竞拍，其中丰台区卢沟桥乡一地块因无房企报名而流拍。而在五日前，丰台区花乡白盆窑村两宗共有产权地块也惨遭流拍。

　　一月三宗宅地流拍，这在近几年的北京土地市场十分罕见，据中原地产数据显示，2017年北京宅地流拍2宗，2015年1宗，2014年4宗，2013年1宗，2012年6宗。

　　据北京市规划国土委的数据显示，去年流拍的两宗宅地分别发生在11月和12月，也就是说，北京土地市场已经连续三个月出现流拍现象。

　　在其他已成交地块的溢价方面，继续保持低迷。据中原地产数据显示，2017年北京住宅用地溢价率为26%。今年1月份，12宗宅地平均溢价率低至11.55%。

　　规模大、总价高地块易流拍　土地流拍原因，就地块的本身属性而言，总价高、配建多且还建与限价条件非常严格。以1月30日流拍的卢沟桥地块为例，根据出让标书，该地块总起始价63.27亿元，总建筑面积约为29万平方米，其中住宅部分12万平方米，公建面积5万余平方米，50%必须持有20年之上，绿隔产业面积11万平方米，控高80米，全部要无偿还建给企业，且地块有大规模的人防配套工程。

　　张大伟分析，一般住宅地块的人防指标是9%-11%，该地块下面的人防面积达到40311平方米，进一步影响了地下的货值。张大伟进一步分析，地块还建部分建安成本约为6.23亿元，拿地成本接近70亿元，而商品房住宅部分货值只有67.54亿元。

　　流标的两宗丰台花乡白盆窑共有产权房地块，虽处于南四环到南五环之间，位置较好，但是起拍总价高达92亿元，4.3万元/平方米的限售价，在共有产权房中算是贵的，对购房者来说并不便宜，未来销售中存在风险。

　　连续三个月流拍，而且是住宅用地，这种情况值得关注。张大伟认为，最主要的原因还是房地产调控下，土地属性复杂，且地价房价全面限价，同时大量的共有产权地块存在，这种情况下，全行业亏损已经出现。

　　流拍的3宗住宅地块，全部都是高总价地块，但对于当下融资渠道来说，2018年最明显的收紧是信托资金，这使得房企拿地，特别是拿大的地块难度越来越大。张大伟如是说，“大的地块都有流拍的风险。”

　　中原地产北京公司总经理任莉表示，开发商做共有产权房和限价房一直是赔钱的，之前全靠商品住宅的利润补贴，现在政府限售价，商品房已经没有了多余利润，所以流拍会是常态。

　　土地供应结构或将微调

　　亚豪机构市场总监郭毅认为，如果土地方面的政策没有出现调整，土地市场降温将是显而易见的。

　　一位业内人士表示，有的开发商已经不再聚焦于北京招拍挂市场，开始去村里面找集体建设用地了，因为成本较低。

　　流拍想必也不是政策层面的初衷，在张大伟看来，调控力度的确过大，是时候应该有些平稳的措施出台了。

　　据媒体报道，北京市规划国土委相关负责人表示，针对流拍地块，将会同丰台区政府对该项目的规划方案进一步研究、细化，使还建产业用地与周边居住环境有机结合，在保证原集体经济组织可持续发展的同时，积极提升住宅建设品质。

　　任莉表示，如果流拍继续，土地供应结构应该会有所调整，从市场需求的角度来说，应该多补充些普通商品房的供应，但是按照之前政府5年完成150万套住房的土地供应计划，绝大部分还是带有政策的商品房。

　　采写/新京报记者 段文平