广州武汉长沙11月22日齐出地王 开发商为下次暴涨囤地？

    11月22日，广州迎来了本年度最大规模的土拍大战，一次性推出10宗地块，吸引了超40多家开发商前来抢夺，一日吸金超204亿元。多宗地块刷新区域最高单价纪录，白云和海珠两区3宗地块楼面单价已破4万元大关。

    大规模推地并未缓解广州土地市场过热的情形，业内人士称，此次土拍出乎意料，接下来广州或将迎来房价的上涨以及新一轮调控加码。

    不仅广州，当日，武汉、长沙也都拍出了新地王。

    22日，武汉17宗地块的土地拍卖开拍。武汉汉阳的杨泗港新港长江城地块，最终被平安以110.65亿元拿下，楼面地价折合13587元/平方米。据悉，这是迄今为止武汉出让总价最高的地块。

    而据最新消息，武汉在11月14日深夜发布了最新调控政策，通知要求，从11月15日起，武汉市主城区正式实行升级版楼市调控政策，提出强化住房限购限贷措施、切实加大住宅用地及住房供应、严防土地市场价格过快上涨等六大措施。

   《意见》中特别明确，要严防土地市场价格过快上涨。住房项目竞买土地保证金比例为不低于土地出让起始价格的60%，地块成交价超出起始价的溢价部分，竞得人必须自土地成交之日起10个工作日内缴清，逾期未缴的，取消其竟得资格，并依法追究责任。武汉市针对不同区域工序态势，制定差别化的土地公开出让文件，国土规划部门在地价出现异常时，可综合采取设定土地出让最高价或者指导价、评比规划方案等手段，择优确定最终竞得人。严格控制高地价、高溢价项目出现。

    在二轮密集调控后，对出让地块设定封顶价，加大住宅用地供应量，同时加快已储备房地产用地上市供应，为何武汉再次出地王？

    另据房乐网长沙站消息，2016年11月22日上午，厦门建汇28.9亿元经过114轮网上竞价，最终以289987万元摘牌取得长沙梅溪湖B-39地块，楼面单价9240元／㎡，地面单价2402万元／亩，溢价186430万元，溢价率180%。

    11月16日，据知情人士透露，现阶段重点调控名单在之前的北上广深、天津、南京、苏州、杭州等16个城市的基础上，增加石家庄、南昌、长沙、青岛4个城市，这也意味着未来这20个城市均存在继续加强调控的可能性。

    目前，长沙楼市调控政策暂未出炉。长沙这次土拍火爆为调控前的最后狂欢？

    近日，杭州、深圳、武汉、成都、福州等又陆续出了新的调控政策，有知情人士表示，这只是第二轮调控收紧的开始。此前重点调控的多个城市，一旦房价涨幅难降，均将继续采取收紧措施。此轮调控重点是不能出现大幅度的涨幅。因此，不仅仅只是名单重点城市从严调控，连续涨幅较高的城市都将是调控重点。这也意味着，部分涨幅较快的城市均将再次面临调控升级。

    除了限购限贷，针对土拍的调控政策也升级。南京和广州近日都发布通知，对参与土地拍卖的开发商，要求必须用其自有资金拿地，不得采用银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资等来源。这意味着房企拿地必须使用自有资金。

   据统计局发布的10月70个大中城市新房价格数据显示，广州同比涨23.6%,环比涨1.3%，长沙同比涨11.6%，环比涨4.4%，南京同比涨42%，环比涨2.3%。总的来看，70城中仅深圳、成都、乌鲁木齐、包头、牡丹江、泸州、南充7个城市房价环比下跌。统计局称，一二线楼市明显降温。

   房价降温，调控“风声鹤唳”，地王却不止，为何？

   上证报此前对于昆山楼市真相中的分析或反映了楼市调控实况。分析称，量缩价稳的背后，“阴阳合同”发挥了关键作用——严控一手房的网签速度，严限二手房政府备案价。如此双拳出击，成交量暴跌立马呈现。“但是这只是扬汤止沸之举，掩盖了楼市真相。”有观察人士如此认为。 

    而“阴阳合同”并非昆山独有，一中介人士透露，这种现象在全国很普遍，此前主要为了避税或为了做高价格套取银行贷款。在这关键时刻，阴阳合同或还能为地方上报调控“业绩”助力。

    房价或并未实质降温，开发商或看到了其中的“有利可图”，地王不止也不无道理。另一方面，这或许与开发商对未来楼市判断有关。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从部分城市土地出让条件变化来看，也正在逐渐征求房企的意见。因为过于复杂或苛刻的出让条件，会间接推高房企拿地成本，尤其是地价测算成本。积极做好土地储备是目前房企的一个战略考虑。

    他还表示，从实际情况看，后续可以通过在招拍挂市场主动拿地、积极并购其他房企项目、参与旧城改造来获取土地开发资格等。预计此类土地会在2017年末到2018年陆续形成可售房源，这也和此类房企对接下来房地产市场周期的走势判断有关。