地方政府卖地收入要“挤水分”：不准为增加卖地收入用公款或借款自卖自买弄虚作假

 　　最近财政部发通知：严禁地方通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。

　　这句话，指地方政府为增加卖地收入用公款或借款自卖自买弄虚作假。

　　跟去年卖地收入划转税务部门征收联系起来看，会对已经形成数十年惯性依赖的地方财政，产生极大影响。

　　也可能会成为难得的、主动地摆脱房地产依赖的绝佳机会。

　　一个城市的建设、基层的三保支出，很大程度上都靠卖地。

　　财政四本账、分税制下地方财权与事权不匹配，卖地收入的重要性，详细数据就不罗列了。

　　想卖地，得有开发商来买。

 

　　但今年情况不太一样：

 

　　1，爆雷的民营房企太多了，靠央国企开发商，撑不起八万亿土地市场的盘子。

　　2，地方上没办法，还得保持土地市场的体面，稳住地价，降低土地流拍率。

　　这个时候，城投公司作为城市的“运营商”就站出来了。

　　从2014年开始，明确规定，地方政府债券，是地方上唯一的融资渠道，把地方债和城投债切割。

　　城投公司既是公共服务水电气暖的提供者，也是修路建桥拆迁改造的建设者。

　　城投公司承担了政府的职能，却是法律意义上正儿八经的公司。

　　所以，最近两年，大量城投公司买地，为政府卖地托市。

　　中泰证券数据，1-9月，全国卖地收入只有2.15万亿元，降幅59.5%。

　　其中，城投公司买地金额占比11.77％。

　　江西城投买地占比26.59％，江苏、湖南、四川、重庆城投买地占比在15％-25％之间。

　　像黄石、嘉峪关、遂宁、岳阳，这些地方，几乎有一半都是城投在托底。

　　这份数据可能有点低估了。

　　今年，像长沙、郑州、长春、沈阳这些大城市卖地，城投公司托底比例几乎百分之百。

　　这些托底的土地，有几个共性。

　　大多是郊区地块，刚需项目，基本全是底价成交。

　　这就出现了虚增卖地收入，也就是“走账”的问题。

　　虚增的方法，都有哪些呢？看看以前是怎么干的。

　　广发刘郁的报告说，城投买地，相当于“黑匣子”。

　　表面上看，是跟其他开发商一样，从公开市场招拍挂买地。

　　但是，地方政府缺钱，想多借钱融资，想做大抵押物资产的价值，就逐渐衍生出了一种新模式。

　　城投先买地，地方政府再把卖地收入返还，变相向城投公司注入土地资产。

　　城投公司有了土地，可抵押的资产增多了，能借来更多钱。

　　地方政府呢，虽然把卖地收的钱返还了，但账面上政府性基金收入增加了，别管实增还是虚增，反正都是增。

　　真实收入没有增加，城投公司反而能靠土地再融资，最终变成了债务。

　　去年，财政部、自然资源部、税务总局、人民银行联合发通知，卖地收入转由税务部门征收。

　　卖地收入由税务部门征收，严格度和规范度将明显提升；地方政府卖地环节的影响力和操控力下降，这是高层推动地方政府摆脱依赖“土地财政”的强烈信号。

　　在支出端，将国有土地使用权从“政府性基金预算”转变为“一般公共预算”，换了一本账，地方政府想花钱没那么容易了。

　　钱在部门中间多经了一手，虽然卖地收入还是留在地方政府手里，但违规把钱返还给城投，这一招就不那么灵了。

　　衡量土地收入是不是虚增，是不是自买自卖，还要有新标准。

 

　　21世纪采访北方省份某地市审计局负责人，他说：

 

　　审计界定虚增土地出让收入，首先关注缴纳土地出让金的单位，重点关注国企尤其是政府投融资平台公司。

　　其次，看企业买地的目的。

　　再次，看企业买地的资金来源。

　　如果用财政资金买地，买的地没有实际项目、没有使用目的，或者长期不使用土地。

　　这样基本可以确定，是虚增卖地收入。

　　第三条最关键。

　　看看开工率。克而瑞的数据，从去年到现在，城投买地开工率只有16%。

　　无锡、合肥、南京、济南和宁波，这些城市城投买地后开工率普遍在5%以下。

　　这些土地大部分都在郊区，都是底价买地，只是为让土拍市场看起来体面一些。

　　所以，城投的开发意愿很差，要么没有资质盖房，要么没钱做后续开发。

　　即便找开发商代建，买地的钱，也不可能凭空变出来。

　　央行要管金融空转，财政部，自然要管财政空转。

　　靠巧立名目自卖自买空转，行不通了。

　　靠城投自己出血，买地不开发，债务压力越背越多。

　　专项债付息支出，一旦高于警戒线，地方政府就要启动财政重整，这是更大的难题。

　　两难之下，就算没有财政部这个通知，再玩自卖自买空转虚增财政收入把戏给自已脸上贴金，也玩不转了。

　　重点22城，去年第三轮集中供地，是城投托底的巅峰，超过3千亿元。

　　今年第一轮供地，降到了1488亿，第二轮，更是跌破1千亿。

　　这就是财政部专门点名“虚增土地出让收入”的背景。

　　去年，把卖地收入划转到税务征收，是多了一道关卡。

　　今年，又给卖地收入挤水分，严禁虚增。

　　这是一步一步的，倒逼地方政府摆脱习惯性的卖地依赖。

 

　　你不体面，就帮你体面。

 

　　1，这个126号文，只是简单提了一句，没有出专门的细则，也没有提及虚增收入的界定方法。

　　在具体细节没有披露之前，更多是对城投托底、财政空转的震慑。

　　城投拿地占比多，偿债压力又高的城市，风险自然也最大，会更快的“露出原形”。

　　华安固收有个报告，统计全国各地的城投近三年平均利息支出：

　　绝对规模上，成都市利息支出压力测算结果超过1200亿元，是唯一个债务利息超千亿元的城市；

　　其他地市里，南京、杭州、苏州都超过了5百亿元。

　　宁波、西安、湖州等43个城市，都超过1百亿元。

　　但这些地方，毕竟财大气粗，应该看“相对规模”。

　　报告里，用近三年的付息支出，对比近三年的财政支出，得出“付息压力”这个指标：

　　结果马上不一样了。

　　湖州、绍兴、镇江等8个城市，比值超过50%；

　　盐城、柳州、兰州等40个城市，比值超过20%。

　　这些地方，本来偿债压力就比较大，加上大规模卖地托底，再碰上严查虚增土地收入，就要露馅了。

　　2，最深远的影响，是地方财政“不得已”与土地脱钩。

　　财政部126号文，与去年卖地收入划转税务征收，一脉相承，没有因为楼市冷热，放慢前进脚步。

　　针对购房者的房贷利率、限购限贷这些需求端刺激，可以有周期性。

　　前几年该收紧就得收紧，现在该满足就得满足。

　　但是，对房地产乱象的根源，对万物之母的土地，对极度依赖卖地的地方财政，调控的思路，就是不走回头路。

　　问题还有很多：

 

　　城投不托底怎么办？地价降了怎么办？地方上没有新税源、新收入怎么办？

　　早晚都要解决，一味拖着不是个办法。

　　与其等这些城市，再次陷入“卖地扩张-地价房价上涨-继续卖地-库存积压”的怪圈不能自拔。

　　还不如，趁现在冷冷清清，挤出水分，看财政与土地实质脱钩之后，会如何演变。

　　要么产业转型找新的增长点，过紧日子。

　　要么降地价，完成从楼市到土地的缩表，新一轮的增长周期“春风吹又生”。

　　现在，就是最好的时机。