房产交易市场虚假连环套：法律抵不过一句行规，霸王条款无可奈何

 　　调查显示，2020年毕业生66.7%有买房计划，93.7%希望35岁之前购房

　　房产交易市场连环套路让年轻人频频踩坑

 

　　毕业两年来，一直租房的甘肃兰州女孩宋甜突然意识到拥有一套个人住房的重要性。疫情期间，她听闻朋友忽然被房东赶走，自己也因“租客”身份多次被社区重点排查，这个90后姑娘开始将“房子”与“安全感”画上等号。

　　和宋甜一样，在这场公共卫生突发事件中，不少年轻人的买房观产生了变化。前不久，贝壳研究院发布《2020新居住消费洞察报告》显示，经历了漫长的“宅家模式”，人们对居住环境的好坏有了更深的体验和认识，45.7%的人希望在一年内改善居住条件，而在有改善需求的人中，55.4%的人有买房计划，其中29.9%的人甚至计划加速买房进程。

　　今年6月，58同城、安居客发布的《2020年毕业生居行调研报告》显示，66.7%的毕业生有买房计划，93.7%毕业生希望35岁之前购房，毕业生买房目标“坚决”。

　　然而由于年轻人易冲动、缺乏房产交易相关知识，不少人购房时遭遇中介或是开发商的连环套路频频踩坑。一些青年买房原本是为了追求安全感，到头来却丢掉了安全感。

 

　　盲目信任中介被牵着鼻子走

 

　　复工复产后，宋甜便委托兰州市一家中介公司寻找小户型二手房。一开始，负责接待宋甜的中介胡小军极为热情。在他的推荐下，宋甜去看了一套“位于市中心，首付低，面积大约有60平方米的‘缩水房’(指实际使用面积大于房产证面积的商品房)”。

　　翌日，在胡小军游说下，宋甜没查看房产证就单方面签订了一份房屋买卖(居间)协议，并交了1万元的“占坑费”。胡小军口头承诺，如果价格超出宋甜的心理预期，会将这1万元退还，“合同只有单方签字也不会作数”。

　　胡小军自称是宋甜的老乡，在此前看房过程中，曾主动指出一套房子存在产权纠纷，赢得了宋甜的信任。宋甜没有细看合同，在胡小军的指导下她放心地签字按手印。

　　周末，宋甜找来朋友帮忙看房。一位拥有建筑从业经验的朋友现场测量后，发现房屋面积不足50平方米。

　　感觉被骗的宋甜决定中止这场交易，胡小军却告诉她，房东此前已签署协议，宋甜不买的话就会单方违约，1万元不予退还，并建议宋甜去看一看自己手头的缴费票据。这时，宋甜才发现，原本口头承诺的“占坑费”，在收据上变成了“定金”。

　　经过一整天的“拉锯战”。胡小军和店长最终表示，中介费总额可以减少2000元，贷款代办费由此前贷款总额的2%下降到1%，所有服务费用在过户当天结算。

　　因购房愿望强烈，在一名律师的建议下，宋甜要求胡小军填写了一份保证书、一份委托书，加盖了中介公司合同专用章，表明未经宋甜本人完全确认，胡小军及其同事促使房东签订合同存在疑义。

　　谁料，“套路”依旧层出不穷。在宋甜交付首付款时，胡小军又故意算错账，让宋甜多交了1万元。争吵过程中，店长表示，这笔钱是“保证金”，后期结算中介佣金后，多余的部分会退还。

　　办理完贷款手续，宋甜希望尽快过户。胡小军却发来一份“承诺书”，建议宋甜按贷款额签订网签合同，“房屋总价近60万元，贷款不到20万元，按1%收取契税，可以少交3000多元的税”。

　　涉及诚信问题，宋甜拒绝了这个建议。然而，过户当天，结算完所有服务费用后，胡小军带走了房东。此时，税务部门工作人员却告诉宋甜，交税需要买卖双方同时在场。

　　“要解决问题，就去店里签写承诺书。”胡小军电话里的答复再次让宋甜寒心。一气之下，她向多个部门投诉了中介的不良行径，甚至在电话里冲房东发了火。房东告诉宋甜，自己也没有卖房经验，已按照胡小军的建议，把税款交给了中介公司，参照标准则是40多万元的房产评估价。

　　“一套房子，有贷款额、评估价、成交价，签合同也有不同的‘签法’，中介公司打着‘为你好’的名义两头赚差价。”宋甜有些恼怒。事毕，她又了解到，减免1%的贷款代办费，根本不是赔礼道歉，疫情期间，兰州市不少中介公司都是按1%的标准收取，甚至一些公司没有这项费用。

　　有着多年从业经验的北京中闻律师事务所律师赵琮表示，年轻人在买房时容易冲动，尚未了解房屋产权情况，不明晰产权交易的基本手续就决定买房，这导致有些年轻人买房时一味被中介牵着鼻子走。

　　对于有些中介公司为了促成交易，故意对委托人隐瞒一些有可能影响成交的事实，赵琮认为，“这种行为是不诚信，违法也违反行规的”。根据合同法第425条规定，“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”。

 

　　法律抵不过一句行规

 

　　和宋甜一样，刚刚毕业的内蒙古女孩王云近期也因购买二手房与中介发生了纠纷。

　　为了能看到更多的房源，王云同时联系了两家中介公司。其中一家中介公司规模小、收费低，工作人员李明告诉王云：“可以先找另一家公司看房，他们房源多，看好之后再来找我，只收1%的中介费。”

　　另一家中介公司收费高，但工作人员刘平态度认真，连日来带着王云看了多套房子。最终，王云敲定了一套两名中介此前都推荐的房子。考虑到后期保障，王云倾向于和刘平签订合同。双方协商后，刘平也把中介费从2.2%降到了1%。

　　定好房子的第二天，李明又发来几张房源图片，王云好心告之：“房子定好了，谢谢您。”在得知该套房子自己也带王云看过后，李明要求王云支付中介费，声称“我带你们看房都拍了视频，这是我们维权的证据”，并发了多条微信斥责王云“良心何在”“遇到了不讲究的人”。但王云认为与哪家中介合作是自己的权利，多番争执后，李明发觉要钱无望，才没有继续纠缠。

　　对此，内蒙古庆胜律师事务所律师冯婷表示王云无需支付李明中介费。冯婷介绍，中介公司有权事先与客户签订协议，约定无论事后怎样成交都需要支付中介费，但是由于目前中介市场混乱、竞争激烈，几乎没有中介公司与客户事先签订这样的协议。

　　虽然受了委屈，但房子已经顺利过户，王云的心情平复不少。然而，事后查看一张税费发票时，王云才意识到自己被坑了。过户当天，刘平带着王云缴纳了个税和契税两项税款，共计2万多元，其中名目为“财产转让所得”的个人所得税发票上，纳税人名称是卖方的名字，这意味个税应该由卖方缴纳，而非王云。

　　“个税是否应该由卖方缴纳？”面对王云的质问，刘平一句“整个呼市的该项费用都是买方出”的行规，让王云深感无力。

　　询问律师后，王云得知按照税法规定，房产交易过程中产生的个人所得税应由卖方来缴纳，这是房主售房获利后必须承担的义务，“除非买房人自愿帮房主承担个税部分，否则还应由卖方来承担”。

　　“需要大量时间成本”是年轻人不愿维权的主要原因，“涉及人身财产安全”“以和为贵的传统思想”又成为他们怯于维权的理由，即便投诉之后，“取证难度较大”“缺乏专业知识”也会让社会经验较少的他们望而却步。

　　“绝对个体就是绝对弱势。”在微博上拥有数十万粉丝的独立地产评论人、二手房问题专家李连源眼中，二手房不像新建商品房是统一的合同，“严格意义上来讲，就是你受骗了，不是一个群体而是一个个体，不会引起社会的广泛关注，所以解决起来相对很麻烦”。

　　无可奈何的霸王条款

 

　　二手房容易“出岔子”，购买新房也并非万无一失。今年“五一”期间，赵馨和未婚夫趁着房价优惠，在广州荔湾区交了新房定金。事后赵馨发觉，自己被售楼部“洗脑”了，一旦交了定金，便会一步步走入开发商设置好的“圈套”。

　　交过定金后，售楼部让赵馨签署“认购书”，赵馨发现“认购书”上写着无论出于什么原因，造成正式合同无法签署都是购房者的责任，并且开发商定金不退，房屋另售他人。赵馨提出异议，售楼顾问告诉赵馨无需担心，正式合同就在大堂挂着，在房管局备过案，绝对合规、合法。

　　到了签署正式合同当天，售楼顾问呈上来一份厚厚的合同，里面密密麻麻写了多项补充条款，赵馨发现补充条款与原正式合同相左。例如，开发商逾期交房，原合同规定，开发商应每天支付购房者总房价0.05%的赔偿款，补充条款中被改成了“总房价的0.01%，且最高赔付额不超过总房价款的5%”；如果逾期超过90天交房，原合同规定，乙方有权利解除合同、退回本金以及利息并获赔房价10%的违约金，而在补充条款中则改为“双方同意不计赔实际损失”，只赔付房价款10%的违约金。

　　除此之外，最让赵馨感到无奈的是“学位”问题。原本学位房是最吸引赵馨的卖点，但是在签订购房合同时，赵馨发现合同中免除了相关责任，注明“教育设施不确定信息告知书”，强调“可能不对本社区招生”、教育局“可能随时对社区与教育设施的对应关系进行调整”。

　　此外，开发商还特别在合同中写道“出卖人针对买受人所购商品及其所在楼宇、项目所做的广告宣传资料仅供买受人购房时参考，均不视为要约之内容，甲方不因上述广告、宣传资料而承担任何义务”，赵馨看完又急又气，看房时销售的百般承诺如今都变成了一纸空文。

　　对于合同中的种种异议，售楼顾问以若合同修改要去房管局再次备案为由，拒绝了赵馨的修改提议。赵馨致电自己的律师朋友和有过买房经验的朋友，询问该如何处理，却被告知一手房市场普遍存在着霸王条款的问题。为了5万元定金，赵馨不得不签字画押，只能祈祷房子不要出现任何问题。

　　采访中，另一名购房者李志的遭遇更为“离奇”。交了3万元定金后，售楼人员告知他，选购房屋已经出售，需要重新挑选，而原本同价格的楼层、由边户换成里户(卫生间厨房没窗户)，每平方米还要补缴80元的差价，此前缴纳的费用已经入库、无法退还。

　　“精心设置的陷阱如约而至。”李连源说，虚假宣传、扩大事实、移花接木、小题大做都是开发商惯用的销售手段，如销售人员往往会把“普通住宅”冠以“花园洋房”“湖景豪宅”等名头“拔高”品质。中介惯常的做法包括张冠李戴、欺上瞒下、隐瞒房龄、假买假卖等。最严重的是一些黑心中介会利用不良金融手段，让人陷入贷款连环套。

　　对此，他建议，年轻人根据自己的诉求买房，不要被天花乱坠的不实之词所动。在买房的过程中，一定要有契约精神、风险意识，更要量力而行。

 

　　(因涉及隐私，文中采访对象除李连源、冯婷外均为化名)