正源地产暴雷：一个北大生的资本“镣铐”

  乐居财经 曾树佳 发自大连

  在富彦斌心中，“创新”有着沉甸甸的份量：“没有创新，人生如同饮一杯白水，平淡无味；勇于创新，人生如同饮一杯琼浆玉液，回味无穷。”

  从考上中国知名学府北大，到创立正源地产，他的确没有选择“平淡无味”的路途。

  寻常日子里，从北大毕业的富彦斌，既会参与北京大学创业训练营理事大会，也作客“金融客咖啡”的跨界对话。他的投资事业，烙下了浓浓的“北大校友圈”印迹，无论是投资灵感、投资伙伴，不少都出自其中。

  不过，高材生圈层的光环，也拯救不了眼下正源地产现金流周转不力的窘境。在他还没来得及“回味”之时，催债的声浪已不断袭来。

  1月22日晚间，西南证券披露一则重大诉讼案，直言其旗下5只资管计划已暴雷，正源地产未按约定向西南证券支付公司债本息约5.5亿元。

  涉及的债券，均由正源地产于2016年发行，具体包括“16正源01”、“16正源02”、“16正源03”。三者的票面利率分别为8%、8%和8.8%，发行总规模为60亿元。

  外界对于此次债务“暴雷”事件，并不感到惊讶。早在2019年下半年，“16正源01”的6.45亿元债券，就曾出现回售技术性违约。彼时，正源地产明确表示，手头仅剩4亿资金。

  去年5月，因正在筹划与“16正源01”“16正源02”相关重大事项，两只债券不得已而停牌。

  对簿公堂的事，富彦斌已经经历了不少。近年来，包括中信证券、长江证券、中融国际信托在内的多家金融机构，都与他有着债务上的纠葛。在投融资圈向来长袖善舞的他，正面临着不小的考验。

  7.5亿 “暗雷”正在逼近

  去年4月，正源地产宣布，由于疫情的影响，2019年债券报告编制工作尚未完成，将延期发布报告。这一推延，就将外界窥探它后续发展的窗口，彻底关闭。

  不过，从过往的资料看，该公司的危机早已无法掩盖。

  2018年底，正源地产总资产为309.49亿元、总负债184.3亿元，年内实现营收25.48亿元，同比下降18.76%；实现净利润-3.74亿元，同比下滑235.52%，首次出现业绩的由盈转亏。

  同期，该公司借款总额64.09亿元，其中短期借款及一年内到期的非流动负债，达到25.51亿元；而它的在手现金，却只为19.93亿元，拮据之态尽显。

  造成业绩变脸的主要原因，在于富彦斌心心念念的房地产业务，突然间转向下滑。年内，正源地产商品房销售收入3.6亿元，同比下降78.91%；即使建材和大宗贸易销售业务收入有所上涨，仍无法填补缺口。

  这也令富彦斌产生无尽感慨，毕竟在进入地产领域二十余年里，他拿地、借壳、寻合作，费尽周折，一心只为加码房地产业务，但结果却不及预期。

  六十年代中期，富彦斌出生于黑龙江省齐齐哈尔市，19岁考入北京大学地理系；本科毕业后，他继续在北大经济学院，攻读国民经济计划与管理专业。1991年，他创办了正源地产的前身大连新世界房屋开发公司。

  此后，正源地产以住宅开发、商业地产、酒店和工业地产为主线，布局大连、北京、南京、重庆、长沙、西安等城市，土地储备建筑面积达500万平方米。

  2016年底，即在发行上述三笔60亿债券的同一年，富彦斌为了对接资本市场，豪掷25亿，揽下了四川国栋建设23.7%股份，成为国栋建设的实控人，后将其更名为“正源股份”。

  外界或许会有疑惑，该年度正源地产的在手现金也仅有25.39亿，难道富彦斌把家底都押在这一笔交易上？

  答案是否定的。事实上，彼时富彦斌找到了多方金主，借助外人之手，撬动资产。

  大连渤源企业管理中心（有限合伙）（简称“大连渤源”）是当年收购正源股份的关键所在，目前，它仍在正源地产旗下的对外投资公司列表中。

  穿透可知，大连渤源由中信证券、正源地产、安徽国厚投资持有79.96%、20%、0,04%股份，各出资19.99亿、5亿、100万元。当年富彦斌正是凭借大连渤源，只用了5亿元，就拿下了“壳”资源。

  此后，富彦斌本要将地产资产，注入上市平台。但随之而来的监管政策，让他的计划落空，正源股份至今仍是人造板材生产商。不过，他心中的地产执念，并未消弭。

  2019年10月，富彦斌一边顶着债务压力，一边却通过正源股份，签下了成都双流区“正源国际荟”产城融合项目。该项目集商住于一体，总投资金额约100亿元。

  隔年3月，为了筹集项目资金，正源股份将项目公司正源荟置业49%的股权，转让予金地旗下的青岛悦优企业管理合伙企业（有限合伙）（简称“青岛悦优”），从而获取7.5亿元的融资款项，综合融资成本高达15.5%/年。

  按照24个月的融资期限计算，金地这笔7.5亿元的输血，现在也快到期了。

  眼下，正源地产的质押账本上，密密麻麻地写着旗下诸多公司的名字，富彦斌几乎质押完了所有的资产，却也难以阻止债务违约的发生。而指望沉淀在地产项目里的资金，短时间内回流纾解危局，并不太现实。

  在公开对外文件中，富彦斌多次表示将寄希望于“与债券投资人洽商，以便取得投资人的持续支持；并通过项目销售回款、再融资和资产出售”等方式。但目前进展如何，外界并不知晓。

  “圈子”难解局

  富彦斌的投资事业，烙下了浓浓的“北大校友圈”印迹。几年前，当他准备调整业务结构，增加创新产业园板块，即“898创新空间”之时，就产生了借助母校资源，为新业务设下发展屏障的想法。

  2015年5月，898创新空间与北大光华管理学院签订战略合作协议，共建五个重点项目，从理论研究到落地实行，从线上教育到创业实践，进行资源整合。

  承载这项合作的，是北京八九八创新空间商业运营管理有限公司（简称“八九八商管”），该公司由富彦斌实际控制，拥有34.14%受益股份，法定代表人为正源地产董事长何延龙。

  在何延龙之前，天津久德投资总经理陈选良曾出任八九八商管的企业法人，他也是北大经济系的研究毕业生，与富彦斌是校友。

  乐居财经查阅获悉，富彦斌在另外一个名为“横琴北创燕园投资中心（有限合伙）”（简称“横琴北创燕园”）的平台中，也持有6.248%股权；除了他之外，多名北大毕业的企业高管，都在股东之列。

  其中，包括北京国风广告的董事长欧阳旭、中关村上市公司协会副会长孙陶然、中公教育集团创始人李永新、铁汉生态创始人刘水等，阵容强大。

  在横琴北创燕园之下，间接控制着多家科创公司，它俨然成为了北大校友交流、投资的窗口。

  富彦斌对外活跃于“圈层”之中，意在拓宽正源地产的发展空间；而在内部，他似乎也熟稔管理、激励之道。

  除了给员工留下类似“上下同欲者胜”的激励话语之外，他还开辟了一个合伙持股平台。

  该平台叫做大连正源鼎盛股权投资企业（有限合伙）（简称“正源鼎盛”），注册资本为6801万元。一眼望去，它的股东几乎都是自然人，富彦斌持股48.5%，其他47位则持股从0.04%到15.6%不等。

  他们中不少都在“正源系”公司中担任要职，比如正源地产监事长惠盛林、副总经理张立金，以及正源地产重庆区域公司董事长孙会忱等，都出现在名单中。

  从股权脉络上看，富彦斌与妻子张伟娟，通过北京利源投资等公司主体，牢牢把控着正源地产的方向与运转。而独立于家族之外，能创立上述合伙持股平台，这对形成企业的内在合力，或许能起到一定的作用。

  尽管有内外两个“圈子”的助力，正源地产的资金链，仍面临着重重考验。如何继续内修政理、外结同盟，从而度过危机，是摆在富彦斌面前的一道迫在眉睫的难题。

  显然，只有跨过这道坎，他才能 “如同饮一杯琼浆玉液”。