前5月售价降低而地价攀升 阳光城终被高周转反噬？

 新浪财经房产|大眼楼管 肖恩

　　新浪财经讯 近日，阳光城发布了公司今年前5个月的经营数据，前5个月对应累计销售均价为11404元/平米，同比大幅下降7.81%。与此同时，阳光城1-5月楼面价/销售均价为52.14%，高于2019年的40.47%。一降一升之间，阳光城原本就不理想的盈利能力或将面临更加严峻的考验，而其一直奉行的资金高杠杆、高周转模式既是规模迈入两千亿门槛的手法，但也更是压缩了自身的选择和调整空间的双刃剑，阳光城终被高周转反噬？。

　　前5个月销售价格降，拿地成本升

　　公告显示，1-5月阳光城累计实现签约金额631.23亿元，同比减少6.15%，前5个月对应累计销售均价为11404元/平米，同比大幅下降7.81%，也低于2019全年12317.4元/平米的均价。而公司2018年、2019年的销售均价已然连续两年下降，幅度分别为7.4%、4%。

　　与此同时，阳光城在1-5月累新增土地建面591.25万平方米，累计总地价351.55亿元，拿地力度高达55.69%（拿地金额/销售金额），明显高于2019年的26.72%。且1-5月楼面价/销售均价为52.14%，也高于2019年的40.47%。

　　事实上，阳光城的土地成本近几年持续提升，土储均价从2016年3252元/平米持续上涨至2019年的4356元/平米，而今年前五个月的拿地成本达到了5353元/平米，较2019年的土储成本高出了23%。在这一降一升之间，阳光城原本就不理想的盈利能力或将面临更加严峻的考验。

　　土储捉襟见肘 低权益比大力拿地

　　尽管今年来土地市场升温明显，而阳光城却不得不“凑热闹”。但是受到紧张的财务状况的限制，今年前5个月的拿地权益比例为63%，较2019年67.92%的土地储备权益比明显下降。而在5月份阳光城的新增土地建面达到171.86万平方米，总地价92亿元，权益比例进一步下降为53%。

　　阳光城以持续低位的权益比大力度进入明显升温的土地市场，背后是土储捉襟见肘的无奈。

　　2019年，阳光城共以权益对价492亿元合计补充土地储备约1268万平方米，相较于公司全年1700万平方米的销售建面来说，阳光城的土地池子是在缩小的。事实上阳光城的土地储备并不充裕，4100万平米的土地储备仅够未来约两年左右的销售，与其他TOP50房企的动辄5年左右的销售储备相比，算比较低的储备水平。

　　是什么限制了阳光城补充土地储备呢？

　　过去几年，阳光城在明星经理人朱荣斌、吴建斌的带领下，践行着高周转的发展模式，而阳光城所谓的高周转指的是“资金高周转”，而非施工环节的缩短及工期的压缩。凭借着缩短资金使用时间，加快拿地和销售节奏，阳光城销售规模从2015年只有300亿元出头的规模4年间做到2019的两千亿。

　　可以说阳光城在拿地并尽快预收回笼资金方面堪称极致，但施工结转方面的效率却不高，对比此前公司的存货周转率以及总资产周转率，整体的周转效率有所下降。

　　资金高周转，积累大体量的合约负债的同时，也推高了公司的整体杠杆率，从而导致阳光城无法积累足够的土地储备项目。因此，阳光城的拿地情况能更为直接地决定着公司的可售货值的多少，并最终决定销售成绩，所以，阳光城的拿地自由度相对更低，有时不得不拿地，甚至是高溢价拿地。

　　高溢价拿地 盈利能力进一步被压缩

　　6月1日，阳光城37.54亿元竟获顺德陈村10万平米的宅地，楼面价约13720元/平米，一举跻身陈村地价第二高，仅次于万科翡翠江望13827元/平米，溢价率达100.37%。安居客显示，地块周边暂无新盘在售，二手方面则有星英半岛、时代星英御岛、万科水晶城等，放盘价1.8-1.95万/平米。 若考虑建安成本以及销售、融资、管理成本，项目的盈利前景堪忧。

　　整体来看，今年1-5月楼面价/销售均价为52.14%，明显高于2019年的40.47%，而行业中不少头部房企这一比例仅为30%左右，这将明显压缩阳光城后续的盈利空间。事实上，阳光城的盈利指标一直表现很低迷，净利润率从2010年的17.34%一路下滑至2019年的7.08%，今年一季度甚至掉至6.65%，相较于公司同规模的招商蛇口、旭辉集团、金地集团都要低。

　　此外，阳光城超千亿规模债务背后的资金成本却被利息资本化隐藏起来了，近几年的资本化率都在90%左右的高位。利息成本高资本化率，也是影响公司的利润率水平重要原因之一。

　　近几年，阳光城的净资产负债率是先拉到高位再逐渐下降，这也无法掩饰公司杠杆率依然高企的事实，随着近两年融资端的收紧以及销售端的不确定加大，阳光城伴随着高杠杆的资金高周转模式面临着一定的考验。