青客公寓身陷租金贷风波 纳斯达克上市不到半年就摊上事

　　来源：中国房地产报公众号

　　中房报记者 李燕星 | 北京报道

　　如果与上海瑞华银行的贷款协议不能及时解除，林佳（化名）将面临继续偿还近3万元贷款的压力，这对于外来上海务工的年轻人来说不是一笔小数目，但如果拒绝偿还，将影响到他个人征信。

　　4月16日，林佳向中国房地产报（微信ID：cina-crb）记者讲出他最近遭遇的两难境地。林佳与上海瑞华银行借贷关系的建立，来自上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司（以下简称“上海青客”）的“搭桥”。

　　2019年5月19日，林佳与上海青客公寓重新续签2年期租房合同，按照月租1996元计算，两年房租总额47904元，如果按照正常“付二押二”缴租方式，林佳需要一次性支付近8000元。不过，上海青客公寓当时给出一种优惠付款方式，即“付一十九押二”同时返还10%房租，而至于“付一十九”的这笔巨款从何而来，则需要林佳授权与上海瑞华银行签署一份贷款协议，也就是租金贷。与此同时，青客公寓承诺租房合同解除的同时，该贷款协议也会自动解除。

　　近年来，因租金贷暴雷的长租公寓企业不在少数，但去年11月赴纳斯达克上市的青客公寓却多了一份资本市场背书。不过，先后租住4年青客公寓的林佳，却在今年疫情期间突然接到房东与青客公寓解约的消息，他便于3月13日办理解约。林佳以为这只是偶发事件，并没有太在意，直到3月31日上海瑞华银行再次从他银行卡划走4月份的房租时，林佳方觉出事了。

　　半年前还以国内第一家赴美上市的长租公寓服务商为名的青客公寓，如今却开始暴露一系列资本运作的隐患，疫情的出现则加速危机显现。

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　　房东租客两头受损

　　问题解决率为零

　　让林佳不解的是，上一次与青客公寓签约时绑定的浦发银行(10.200, 0.04, 0.39%)贷款协议，在他换房后便自动解除并完成退款，此次3月13日就办理解约并且搬离，却未能在青客公寓承诺的20个工作日内收到剩余房租，并且还要继续偿还下一个月租金贷款。

　　对于租金贷问题，青客公寓合作银行之一的上海华瑞银行表示，“因为贷款在租客个人名下，所以需要正常还款。目前核实到青客公司是正常运营状态，如果需要结清该笔贷款，需联系房管员发起退贷申请。青客公司将租客剩余贷款还至我行后，贷款才可结清。”

　　与林佳遭遇相似的还有申美（化名），同样是在青客公寓租房4年的老租户。2019年11月租期快结束时，申美收到上海青客公寓房管员谈龙（化名）续租涨价的通知，于是决定不再续租，隔几日又收到不涨租的通知，但在签约当天却得到“涨租但免租10天”的消息。

　　因为申美只续租半年，所以必须一次性付清房租，且不能再使用此前在平安小贷申请的租金贷。签约后，申美突然在今年2月份收到房东与青客公寓解约的消息，于是办理退房，但直到4月16日，青客公寓仍未退还已经缴纳的押金与房租。情急之下，申美打算持租赁合同将青客公寓诉至法庭，却发现青客公寓已关闭其合同界面。

　　疫情期间，不止林佳和申美收到房东与青客公寓解约的消息，很多租客都收到了类似信息，但大家都没有太在意，直到他们联系不上房管员，也拿不到退还租金和押金时，才发现身边很多青客租客陷入了一场难以化解的危机。

　　而此时，疫情期间房东直接上门与租客解约的原因也逐渐明朗，一方面因为青客公寓拖欠房东房租，同时部分青客公寓甚至提出要求房东免租。这与前段时间蛋壳公寓的做法如出一辙。

　　一位青客公寓房东告诉中国房地产报记者，“早在疫情发生之前，上海青客公寓就已经大规模拖欠房租，严重逾期水电煤费，最近更是打着疫情的幌子两头通吃，一方面要求房东免租，另一面要求租客准时交租甚至勒令他们搬走，青客已经在房东和租客间制造了很大矛盾。”

　　在“3·15”消费榜3月投诉黑榜中，青客公寓因不退押金、趁疫情涨房租、租金贷未按承诺清理的原因赫然在列，且显示青客公寓解决率为0%。

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　　模式存隐患

　　找钱与赚钱相生相克

　　青客公寓的运作模式昭然若揭：一方面以优惠为由吸引租客签约租金贷，另一方面通过租客贷款获取银行机构的资金，来用以规模扩张。与此同时，青客公寓为了留住既有客户，还推出会员制，即在青客公寓满租一年即可享受会员价格，比如申美2015年首次签约月租为1880元，满一年后二次续约时即可享受1760元的减免后价格。

　　一个怪象是，在寸土寸金的上海宝山区，申美在青客公寓的房租价格却出现逐年下降趋势。申美2015年与青客公寓的签约月租为1880元，2016年享受会员制后，月租降至1760元，直到2019年11月一直保持月租1760元，这与5年来一线城市房租价格持续上涨的趋势不符。

　　另一个现象是，一位上海青客公寓租客告诉中国房地产报记者，“尽管我们与青客公寓合作的银行签署租金贷，但每月我们还贷的金额与月租价格一样，不产生利息，这部分利息是由青客负担的。” 据青客公寓招股书数据显示，截至2019年6月30日，青客公寓与11家金融机构合作提供分期付款的租金贷，合约期通常为26个月，65.2%的青客公寓租客采用了租金贷，未偿还本金8.726亿元。

　　一边是青客公寓通过提供优惠吸引租客的赚钱模式，另一种是青客公寓通过租金贷融资找钱的模式，两者之间反映出的是，青客公寓赚钱与找钱之间的相生与相克。这意味着，一旦青客公寓资金承压，那么这一找钱赚钱的链条就会出现问题。

　　此时，再回看青客公寓2019年11月赴纳斯达克上市的情景，更像是资金承压下寻求资本市场背书的一次背水一战。招股书显示，青客公寓长期以来一直处于亏损状态，2017财年至2019财年已经连续3年净亏损，分别亏损2.45亿元、4.99亿元、4.98亿元。而上市不到一个月，多名房东就表示青客公寓已拖欠房租数月。

　　2017年至2019年6月，青客公寓净亏损累计达14亿元。按2019年6月30日为止97621家租户计算，青客公寓每租出一间房平均亏损3821元，尽管与2018年每间房亏损5469元相比，亏损幅度有所收窄，但其资金链缺口仍然庞大。

　　这些数据背后反映的，是青客公寓运作模式的不可持续，而此次青客公寓退款风波，也并非一朝之事情。

　　近年来，长租公寓运营模式问题不断，而融资与规模之间的掣肘，催生了很多转嫁风险至房东与租客的操作模式。一位市场研究人员表示，“模式上，长租公寓还没等到规模下盈利的时间节点，春节后因疫情人员流动减少，整个行业都面临很大现金流压力。当下长租公寓企业过度依赖资本运作来获取资金，看似资金大进大出，实则处于高成本、低成长的两难境地，资金链任何一个环节出现问题都将是难以弥补的漏洞。”

　　中国房地产报记者就上述问题致电青客公寓方面，截至发稿未收到回复。但值得关注的一个动作是，建设银行(6.350, 0.01, 0.16%)旗下长租公寓业务平台建融家园近期接手了青客公寓在杭州的部分房源，数量约为5000间。

　　青客公寓将以何种方式自救，市场期待答案。