世茂工三年内三次流拍 中国信达寻机脱手乐视债权

    位于北京三里屯商圈的世茂工三项目，在乐视债务风波后，今年来已经历3次法院拍卖流拍，如今则再次成为货架上的待售资产之一。

日前，北京金融资产交易所挂出的一则乐视控股（北京）有限公司（以下简称“乐视北京公司”）债权招商信息显示，债权抵（质）押物为乐视北京公司旗下两公司的100%股权及世茂工三项目，保证人系贾跃亭。

中国比地招标网信息进一步显示，债权方为中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（以下简称“中国信达北京分公司”）。

“有来电咨询的，但是还没有意向投资人递交材料。”《中国经营报》记者从北京金融资产交易所了解到，目前该项目处于招商咨询阶段，尚未进行正式交易。

三次司法拍卖均流拍

世茂工三项目位于北京市朝阳区三里屯工体北路，紧邻使馆区、朝外商务区、燕莎商圈和CBD等区域，系由世茂集团打造的集商业、酒店、写字楼于一体的城市综合体项目。

乐视与世茂工三的渊源可追溯至2016年。当年5月，上海世茂股份有限公司发布公告称，与乐视北京公司签订协议，约定转让下属上海世茂新体验置业有限公司（以下简称“世茂新体验置业”）持有的北京财富时代置业有限公司（以下简称“北京财富时代”）及世茂商业管理有限公司持有的北京百鼎新世纪商业管理有限公司（以下简称“百鼎新世纪”）100%控股股权。交易价格分别为29.2亿元及0.52亿元，合计29.72亿元。

而上述两公司名下主要资产即为世茂工三项目。彼时，此次交易被业内解读为乐视要进军房地产行业。

资产评估公司出具的《北京市第三中级人民法院（2017）京03执492案件司法鉴定项目评估报告》则更为详细地介绍了北京财富时代的前世今生。

报告显示，成立于2001年的北京财富时代曾历经数次更名和股权变更。2007年5月，世茂新体验置业受让北京财富时代100%股权，此后又两次增资，注册资本增至10.1亿元。

时至2016年6月，世茂新体验置业将其30%的股权转让给乐视，两个月后，又将余下70%股权进行转让，自此，乐视共出资10.1亿元，持股比例100%。

获得这一资产后的乐视，很快转手将其进行了质押。天眼查信息显示，2016年11月18日，乐视北京公司将北京财富时代和百鼎新世纪的股权出质给中信银行股份有限公司总行营业部，出质股权份额均为10.1亿元。

由于乐视无力还债，世茂工三项目遭法院查封，北京财富时代全部股权进入了司法拍卖程序。

2019年1月，阿里拍卖平台挂出北京财富时代全部股权第一次拍卖信息。当时该项资产评估值约为32.89亿元，起拍价约为23.02亿元。此次拍卖虽然吸引了6万多人围观，但最终无人报名而流拍。

此后的4月和6月，又进行了两次拍卖，起拍价格已下降了1亿多元。但是时至8月1日，第三次拍卖也以流拍告终。

尚无投资人递交材料

三次流拍之后，债权方中国信达开始筹划转让相关债权。

8月26日，北京金融资产交易所挂出关于乐视北京公司债权招商信息，据披露，截至2019年6月30日，乐视北京公司作为债务人的这些债权总额约为19.65亿元，其中债权本金约为16.66亿元，债权利息约为2.99亿元。

乐视北京公司以其持有的北京财富时代和百鼎新世纪两公司100%股权提供质押担保，两公司名下位于北京市朝阳区工人体育场北路13号世茂国际中心3#楼物业提供抵押担保，即世茂工三项目，总建筑面积约为8.23万平方米。

据招商信息显示，债权已经进入诉讼阶段，目前在二审中。而债权对应抵押物的抵押登记顺序为第一顺位抵押，并进行了首轮查封。

值得一提的是，招商信息“资产亮点”中还提到，抵押物为北京核心区域稀缺物业，目前部分出租中，能给持有者带来稳定现金流。若对抵押物进行升级改造可能会进一步提高物业的运营利润或交易价格，升值空间较大。

“中国信达把债权进行转让，很明显是想要退出这个泥潭了。但是我认为世茂工三背后的一些债权纠纷比较复杂，在前景不清晰的情况下，很多投资机构还是会采取观望态度。”第一太平戴维斯华北区市场研究部负责人、助理董事李想告诉记者，虽然世茂工三项目位于三里屯商圈，但是其自身的债权问题会让很多投资机构止步。

而从项目自身来看，李想分析称，世茂工三业态主要由三个部分组成，其中，写字楼已经散售，商业零售部分主要以餐饮、幼教为主，引入的品牌略显低端，且零售部分有很多大面积空置，人流量不足。其酒店式公寓板块虽然运营不错，但也是以小业主为主，产权过于分割。整体来讲，世茂工三作为城市综合体，经营不是很理想。

李想告诉记者，世茂工三属于重资产，操盘者需要具备强运营、强管理的能力。而反观世茂工三的产权，其办公、商业类的属性使面积受到分割，没有统一的业权，为“小业主”态势。而在很多小业主把持产权的情况，大大增加了统一管理的难度，这也会导致其投资价值不足，资产出现贬值。

“机构投资者都是很精明的，他们不会轻易去碰一个债权和产权都很复杂，且前景不清晰的项目。”李想指出，未来盘活世茂工三的核心问题还是要先解决其债权和产权问题，否则无论项目具备多好的区位优势，对于接盘者而言，都很难“盘活”。