杭州购房潮:这一波不是温州客

任坚刚指出，最近两年杭州楼市走过了四个阶段：第一阶段是自2014年底限购限贷政策放开后，杭州本地居民改善型居住爆发、刚性需求攀升，市场特征为成交量稳步放大，价格平稳上涨。第二波自2015年下半年开始，核心城市房价快速上涨，外地投资客开始发现杭州这块价格洼地，此后本地投资人开始跟进。此阶段的特征是，需求持续增加，热点板块热点楼盘去化加速，价格开始上扬。第三阶段自2016年5月开始，核心主城区库存量快速下降，投资客大量入场，刚需快速购房。市场特征为，杭州楼市价格修正复苏，远郊板块价格上涨，二手房价格开始上扬。第四阶段在G20前后，杭州城市价值凸显，浙江本地投资客活跃，成交量放大，各区域价格快速上涨。

分析人士认为，外来投资性购房比例过高，短期对于消化库存有所帮助，但从历史经验来看，一个区域外来购房群体过于密集、投资购买比例过高，往往会带来较多的后遗症，产生诸如未来二次供应过大、二手房集中抛售等等问题，不利于市场长期健康发展。

库存告急

中原地产研究中心统计数据显示，2016前8月的杭州（不含富阳[-1.94%]）商品房总成交量133562套，超越了2015全年125217套；8月底的杭州商品房库存量124957套，跌回2014年5月的库存水准。其中，主城区住宅可售房源21582套。

杭州透明售房研究院院长方张接认为，今年以来，杭州房地产市场出现了很多积极变化，但外来购房群体增长较快，8月份外来购房比例已达33.8%；G20之后的一周，外地人购买比例达39.3%，外地购房者来源进一步扩大化。

库存告急开始体现在房价上。 杭州全市8月成交均价18298元/平方米，同比去年8月涨幅达19%。

9月18日下午，杭州市住房保障和房产管理局发布限购政策，自19日起，暂停在杭州市区限购范围内向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民出售住房，包括新建商品住房和二手住房。按照“因城施策”原则，此次政策将限购执行进行了区域划分。

双赢机构总经理章惠芳指出，杭州市场近期火爆的原因有三：房价涨、需求增加、供应量加速下降。限购背后，是杭州商品房库存告急、供需矛盾凸现。

中原地产市场研究部分析师卢文曦指出，限购出台的原因有二：首先，杭州的价格上涨最近较快，特别是G20前后，是规划等利好预期导致，数据显示，7月份新建住宅涨幅全国第七，二手房涨幅全国第4，8月份涨幅也继续领先。

其次，杭州的高价地数据全国领先。杭州2016年成交的土地中，单宗土地超过10亿的地块达33宗，占到全国接近10%，其中溢价率超过100%的地块达7宗，溢价率超过50%的达21宗，数量在全国都属于前列。年内土地出让金达1089亿，同比上涨210%。

卢文曦指出，一二线城市政策趋势出现变化： 近日政治局会议提及的资产去泡沫，政策逐渐开始落实，针对房地产领域的降低杠杆政策正在密集出现。

但分析人士认为，实际执行力度低于之前市场预期。从心理影响看，这代表了一轮收紧调控的开始。

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