东莞住宅市场分化：核心区域改善型、品质楼盘受热捧，品质一般的项目差强人意，整体市场量价齐跌

与往年的“双十二”大促不同，今年东莞楼市“双十二”显得较为平静，只有个别开发商推出“特价房”常规促销活动。一方面是由于刚刚经过国庆节和“双十一”的活动轰炸，另一方面是楼市仍较为平淡，市民置业欲望不强，市场活力恢复仍需时日。

回望即将过去的2023年，东莞楼市在多重政策调控下，东莞住宅市场出现分化，核心区域的改善型、品质楼盘受到热捧，而配套、品质一般的项目则表现差强人意，整体市场则呈现了量价齐跌的局面。目前，虽然一手住宅整体成交量缓慢回升，但市场信心仍然不足。2024年，楼市依然面临挑战。

 

政策频出成交分化

2023年，东莞楼市进入了政策宽松期。开年，便迎来了楼市利好政策：东莞全域暂停限购，二手房开始推行“带押过户”模式。春节之后，楼市回暖，楼市活跃度明显增加，成交量上涨，楼盘半夜不打烊，线上线下全线开花，捷报频传。合富辉煌数据显示，3月，一手房供需齐升，成交3152套，同比上涨25%；二手房网签3767套，同比去年暴增497%。

然而，经过2、3月份报复性反弹后，楼市出现明显的分化。4月，二手房带押过户正式执行，组合贷或经营贷都可直接带押过户，公积金也出台了新政，增加首套和二套贷款额度，降低首套首付至两成、二套首付至三成。利好政策加持下，并没有带动整体楼市的成交，核心区域如南城、松山湖一手豪宅的价格拉高了整体均价。在虚高的房价下，却是19个镇街成交量价齐跌。

接下来，基本上是东莞几个豪宅盘的表演，如瑧湾汇在“520”加推，117人抢54套约301㎡大平层，再次售罄。接着，悦府、中海源境、瑧山境，松湖润府轮番上阵，价格均在5万元上下。在豪宅狂欢的背后，全市新房签约量逐月下滑，更有镇街开发商戏称处于“躺平状态”。

到了下半年，政策的暖风吹得更加强劲。商业贷款首付下调到2成，商业贷款执行“认房不认贷”，存量首套住房贷款利率全部下调，港澳居民在莞购房条件放宽……政策进入史上最宽松的时期之一。政策利好一定程度上激发了市民看房的热情，但成效有限。中原地产数据显示，11月住宅持续以价换量以及个别项目集中网签带动成交量上升，环比上涨7%，但同比仍下跌51%。

中原地产研究院执行院长车德锐表示：碍于市场信心不足，许多购房者并不确定房价接下来的走势，处于观望阶段。目前来看，由于部分政策的延后性，对成交量带来的促进作用依然还需时日。

改善需求大户型成为主流

2023年可以说是改善型住宅的大年。新房市场表现最为亮眼的是南城、松山湖等中心区域豪宅，也就是改善型住宅，而刚需户型的表现平平。

综合研究机构数据显示，东莞2023年110㎡以上的改善型住宅，成交占比接近五成，而过去几年这个面积段的成交占比均不到四成。

当下在售的新房，也是以110㎡以上的改善型住宅为主。如东城瑧山境加推的主力户型为143㎡-270㎡的大平层；南城瑧湾汇加推的主力户型为143㎡-198㎡的四房；松山湖金地青雲境在售户型为143㎡-246㎡四房；南城恒兆公馆在售主力户型为118㎡-143㎡三至四房。成交方面，小阳春以后，主要是依靠豪宅户型支撑了东莞新房成交面积与价格。东莞房价发布楼市数据显示，11月合计销售新房住宅1345套，套均面积127㎡。

相比之下，刚需则仍然处于观望状态。有业内人士认为，刚需购房减少了，但其实刚需一直都在，只不过受到经济大环境影响，出手更为谨慎。也有业内人士认为，目前刚需一族的购房观念发生了改变。合富辉煌研究部总监李兴旺分析认为：“一方面是因为年轻人观念的转变，另一方面也是因为整体经济环境压力较大。一些刚刚工作的年轻人不想背负房贷，自然不会再考虑买房。”

在随机采访时，不少初入社会的年轻人表达了自己现阶段的居住理念：“买房压力太大了，跟家里人住，不仅省心，还能省不少钱；出去租房的话也比房贷压力小。”在莞城某单位上班的小范表示。曾经的“先买套刚需房”的理念在新一辈90后、00后当中不再成为主流。

从2023年的市场成交数据来看，无论是一手还是二手，都显示了改善型住房的主流地位。但在目前以价换量的阶段，刚需房的成交也悄然呈现上涨态势，特别是以二手房表现较为明显。中原地产数据显示，11月，二手住宅过户2217套，环比上升18%，主要由于二手房甩卖明显，笋盘持续成交，刺激二手房过户量回升。对于持币观望的刚需购房者来说，价格降到承受范围内，便会出手。

楼市进入品质时代

12月14日上午，东莞2023年最后一宗土拍地块成交，成交总价约18亿元，折合楼面价29241元/平方米，创下东莞地价新纪录。该地块位于南城CBD,是该区域少有的商住项目。尽管楼市较为低迷，但核心区域的优质地块，仍然受到热捧。而在新房市场，同样是品质型的豪宅热卖。2023年，“品质”二字成为东莞楼市的关键词。

2023年，东莞土拍市场成交商住地8宗。其中，位于南城、松山湖的核心区域的优质地块竞争激烈，而位于常平等镇街的地块却惨遭流拍。在楼市低迷的时期，开发商拿地谨慎。从曾经的高周转、大规模的时代，进入了低周转追求品质的时代。

在新房市场，各大房企可谓是“卷出新高度”。位于南城核心地段的恒兆公馆，配备了全屋智能家电，实现了集成化智能家居交付。最近备受关注的LDKB（客厅、餐厅、厨房、阳台）一体化模式，在恒兆公馆得到了较好呈现。位于黄旗山北的万科瑧山汇，一眼望到黄旗山红灯笼，在房屋设计上，全屋采用大面积玻璃、270度大视野、最新开放度建面约380㎡户型，设置了13米的超大阳台。位于东莞行政中心区域的万科瑧湾汇，打造花园式商业+历史韵味文化盒子+艺术感商办园区+奢雅豪宅。位于东城与茶山交界处的碧桂园瑜璟臺，将中式风格融进小区每个角落，整体由多个不同园林组成，十步一廊亭百步一“山水”，打造了独特的人居环境。

对于这种交房品质的“内卷”，合富辉煌研究部总监李兴旺在接受采访时表示：“这对于购房者来说其实是利好的。房企为了吸引购房者，不只会慎重挑选地段，往往会将更高价位的交房标准应用到较低价位上。例如在送装修的基础上将别墅的装修标准应用到100平方米左右的户型上，以此来满足购房者对品质的追求。”

李兴旺认为这是一个良性的趋势，房企舍弃规模回归商品质量，对于房企和购房者来说都是利好的，能够促使房企研发更加优秀的产品，创造新的生活理念。

时至年末，一手房市场依然形势复杂，多重因素使各大房企如履薄冰，利好政策带来的改善也仍需时间检验。中原地产研究院执行院长车德锐预测：从目前的趋势看，房价仍未触底，还有下降空间。但只要房企认清形势坚持售卖，走一步看一步，及时调整策略，预计在2024年将会筑底回稳，整体还是相对乐观的。

      文 | 周晓铃 张洋