多年来首次：北上广深二手房价齐下跌，70城二手住宅价无一上涨

向来是楼市风向标的北上广深，在11月份出现二手房价齐齐下跌现象。

12月15日，国家统计局发布11月份商品住宅销售价格变动情况统计数据。数据显示，11月份，北京、上海、广州和深圳二手住宅销售价格环比分别下降1.4%、1.5%、1.0%和1.5%；一手住宅销售价格方面，除上海环比上涨0.6%之外，北京、广州和深圳环比分别下降0.1%、0.9%和0.8%。

在11月份，70个大中城市商品住宅交易规模有所上升，销售价格环比总体延续降势、同比有涨有降。

 

北广深一手住宅销售价格均下降

从环比看，11月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同，其中北京、广州和深圳环比分别下降0.1%、0.9%和0.8%，上海环比上涨0.6%。二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比上月收窄0.1个百分点。

 

从同比看，11月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.1个百分点，其中，北京和上海同比分别上涨1.9%和4.7%，广州和深圳同比分别下降2.4%和3.1%。二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.6%，降幅比上月扩大0.1个百分点。

北上广深二手住宅销售价格均降了

在二手住宅方面，从环比看，11月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降1.4%，降幅比上月扩大0.6个百分点，其中北京、上海、广州和深圳环比分别下降1.4%、1.5%、1.0%和1.5%。二、三线城市二手住宅销售价格环比分别下降0.7%和0.8%，降幅比上月均扩大0.2个百分点。

 

从同比看，11月份，一线城市二手住宅销售价格同比下降2.9%，降幅比上月扩大1.0个百分点，其中，北京、上海、广州和深圳同比分别下降1.4%、3.3%、4.3%和2.5%。二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降3.6%和3.9%，降幅比上月均扩大0.3个百分点。

业界观点

中原地产首席分析师张大伟：

房地产市场到2024年上半年可能逐渐企稳

中原地产首席分析师张大伟分析认为，随着一线城市9月初认房不认贷政策松绑的部分改善需求释放后，市场换房导致的中低端二手房房源挂牌井喷，明显影响了整体市场热度。从10月开始，一线城市房价出现了全面下行，特别是二手房，已连续2个月全面下调。

在70大城市中，分别出现了新建住宅房价59城市下调，二手房69城市下调，累计超过91%的城市房价在11月下行，创造了最近多年的记录。而且，也是多年来首次出现了二手房无一城市上涨的现象。

张大伟认为，之所以出现11月份市场房价全面继续探底，主要是购房者信心不足，加上10-11月再次出现部分房企涉险，使得购房者购房意愿降低，人口与结婚等数据也影响了市场对后市的判断。

不过，伴随中央政治局会议对房地产政策的积极定调，随后住建部、发改委等多部委均释放信号，月末北京、深圳、上海等一线城市也相继表态，预计后续核心一、二线城市在长期过热阶段出台的政策有望逐步优化，房地产迎来政策底。

张大伟认为，北京、上海全面松绑首套房二套房首付等政策，有望在年底拉动市场逐渐企稳，市场在2024年一季度出现小阳春的可能性很大，但其他城市很可能继续维持调整，市场还在逐渐见底过程中。整体看，房地产市场到2024年上半年有可能逐渐企稳。

58安居客研究院院长张波：

市场本轮调整在底部徘徊时间相对较长

58安居客研究院院长张波分析指出，从统计局发布的数据看，房地产市场整体还处于盘整阶段，一、二手房房价下降的数量依然偏多。

首先，“以价换量”在热点一二线城市表现明显，一旦成交量不断上涨，说明价格已筑底，下一步房价下探的空间相对有限了。其次，市场情绪还处于底部，由于目前全国房价下跌城市占比依然较高，尤其是二、三线城市表现更为明显，需求侧对于市场的信心依然不足，这也导致本轮调整在底部徘徊时间相对较长。

张波认为，下一步市场的提振还需要从两方面入手，一方面在需求侧拉动，尤其是一线城市的需求侧恢复是重点，12月14日京沪两地的政策预计可以起到积极作用，一线城市的复苏将在明年有效带动更多热点二、三线城市复苏。另一方面推进供给侧风险出清，改善房企整体融资环境也值得关注，尤其对民营房企的融资会持续加大，缓解企业流动性紧张局面。

易居研究院研究总监严跃进：

落实以价换量

房地产市场向上向好的动力在持续增强

易居研究院研究总监严跃进分析，11月份房价上涨的城市数量继续减少，从10月份的11个变为9个。房价出现下跌，说明各地主动让利，有助于购房成本的下降，也体现了以价换量策略的落实。而包括成都、长沙等城市，出现一些土拍溢价率超过20%的地块，且明显增加，说明房地产市场向上向好的动力在持续增强。

严跃进表示，11月份数据已经说明，房价指数回暖的基础还需要巩固，同时需要因势利导，在新的市场条件下做好年底销售的冲关。各地的一些价格调整，要主动用好以价换量策略，提振销售业绩。

此外，严跃进认为，当前对于二手房的政策其实是偏少的，同时重心过多停留在“买”的层面上。各类购房政策本身也覆盖了二手房，但是各地理解起来更容易理解为是新房政策。而对于市场的困境，不能停留在“买”的层面，现在的问题主要是“要卖的人比较多”，部分人卖了以后确实是想换房的。这种堵点的打破，应该成为当前各地要重点关注的点，以提高政策的精准性。

      采写：南都·湾财社记者 邱永芬