上海：降首付、时隔9年再次调整普宅标准，进一步降低购房成本

　   紧随北京之后，一线城市上海也降低了首套和二套住房首付比例、放松了普宅的认定标准。

　　12月14日晚间，据央视新闻报道，上海优化差别化住房信贷政策。其中，首套房首付比例由最低35%调整至最低30%；二套住房首付比例调整至最低50%。

　　同时，据上海房屋管理局官网消息，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、市财政局、市税务局联合印发《关于调整本市普通住房标准的通知》，扩大了普通住宅的认定标准，取消了普通住宅对于套总价的认定。

　　上海易居房地产研究院研究总监严跃进点评称：“上海因城施策用好政策工具箱，精准施策，说明重视和支持合理住房消费需求的释放。此次上海围绕首付比例、房贷利率、普通住房标准等优化政策，进一步降低了房贷成本和税费负担。此类政策出台，有利于增强市场信心，对稳定市场预期也将发挥积极作用。”

　　首套房首付比降至最低三成

　　此次，上海优化差别化住房信贷政策。其中，首套房首付比例由最低35%调整至最低30%；二套住房首付比例由非普通住宅最低70%、普通住宅最低50%，统一调整为最低50%。

　　在房贷利率方面，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减10个基点，即4.1%；二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加30个基点，即4.5%。

　　此外，为支持推进“五个新城”和南北转型重点区域高质量发展，促进产城融合、职住平衡，在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域实行差异化政策，二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点，即4.4%，最低首付款比例调整为不低于40%。

　　上海易居房地产研究院研究总监严跃进点评称：“首套、二套住房首付比例下降，直接降低了首套刚需、二套改善住房需求的入市门槛。以市民陈先生购置的总价为600万元的第二套住房为例，过去首付比例为70%，其首付款需要支付420万；新政下其首付比例为50%，首付款则为300万，即减少了120万的首付款支出；如住房属于实施差异化政策区域，首付比例为40%，首付款则为240万，首付门槛降低了180万。”

　　“新政还有利于进一步减轻房贷利息负担。房贷利率下降，直接降低了月供或按揭贷款成本。以200万贷款本金、30年期等额本息、二套房贷利率的标准计算，过去房贷利率为5.25%，月供为11044元。而按照新政后4.5%的利率计算，月供为10134元。如此对比，新政前后月供减少了910元。对于执行差异化政策的区域而言，减负效应更明显。”严跃进如是称。

　　镜鉴咨询创始人张宏伟表示：“盘活置换型需求，卖小换大，把300万-500万总价的小房子盘活，这次普宅调整就能够覆盖这些‘老破小’的纯刚需房源，减轻交易税费成本，进一步激活置换链条。”

上海房贷“双降”政策的前后对比

　　来源：易居研究院整理

　　时隔9年再次调整普宅标准

　　12月14日，上海同步放松了普通住宅的认定标准。

　　上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、市财政局、市税务局联合印发《关于调整本市普通住房标准的通知》，规定可以享受优惠政策的普通住房，应同时满足以下条件：一是五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；二是单套住房建筑面积在144平方米以下（含144平方米）。

　　对比此前的政策，上海此次取消了普通住宅认定中对于套总价条件的限制，并且将单套建筑面积由不大于140平方米调整为不大于144平方米。

　　对此，严跃进解读称：“调整普宅认定标准有利于进一步减少住房交易成本。普通住房标准关联了优惠的税收政策，此次调整标准，以住房物理要素作为认定条件，较大幅度提高普通住房的覆盖面，让更多二手住房交易享受优惠税收政策。以居民出售持有5年以上的非普通住房为例，调整标准后如变为普通住房，将免征增值税（之前非普通住房按差额征收）；涉及个人所得税的，核定征收按总价的1%（之前非普通住房按总价的2%征收）。”

　　新京报记者了解到，上海普宅标准上次制定的时间是2014年，所以这也是9年来上海普宅标准的首次松动。

　　此前，市场上已经多次呼吁上海普宅标准调整。根据此前制定的标准，在价格方面，上海外环外230万元内，内外环之间310万元内，内环内450万元内才满足普宅的价格条件，但是9年来，上海房价水涨船高，无论是购房者还是卖房者都感叹“符合上海普宅标准的房子越来越少了”。

　　普宅和非普宅对于购房者而言，差别体现在首付和税费上。此前，上海二套住房的首付标准需区分普宅和非普宅，这样就加大了购房者首付的支出比例；同时，普宅和非普宅交易时的成本不同，还体现在税费上。比如，对于内环内一套450万满2年的普宅来说，符合普宅标准，免征增值税及附加税；对于500万的非普宅来说，如果假设原业主购入价为100万，那么，增值税就为20万。

上海普通住房标准调整的前后对比

　　来源：易居研究院整理

　　亿翰智库董事长陈啸天点评称：“此前，上海普宅认定标准与价格和面积段有关。按该标准，目前上海二手房市场流通的大部分已经为非普通住宅。此次新政放松普宅认定标准之后，有利于减轻购房者的购房成本，降低交易环节的税费成本，有助于提高上海二手房市场活跃度。此次新政多管齐下，降低首付、贷款利率的同时放松普通住宅认定，叠加此前‘认房不认贷’的政策，这样就从本质上扩大了买房群体的量，增加了有意愿买房群体的支付能力，释放潜在的购买需求，刺激有效购买力入场。”

　　“这轮政策效果可以持续到春节，预计春节前上海楼市有一波量的回升，未来上海也会根据市场反馈进一步调整政策方向，从而达到稳楼市的效果。”张宏伟表示。