住建部副部长董建国：坚决防止债务违约风险集中爆发，房企债务违约不等同于“爆雷”

据央视新闻，12月13日，在中国国际经济交流中心举行的2023-2024中国经济年会上，住房和城乡建设部党组成员、副部长董建国表示，将继续配合金融管理部门，抓好各项政策的落实，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，支持暂时资金链紧张的房企解决短期现金流紧张问题，促进其恢复正常经营，坚决防止债务违约风险集中爆发。

值得注意的是，12月11日至12日在北京举行的中央经济工作会议刚刚确定了2024年房地产工作重心。会议指出，要积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展；加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”；完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。

对于上述针对房地产的表态，相关房企、中介人士和业内专家11月13日在接受《每日经济新闻》记者采访时认为，这意味着政策支持房企融资将持续发力，有利于房地产市场健康发展。

房企债务违约不等同于“爆雷”

董建国在会上表示，针对部分房企出现债务违约风险，金融管理部门已出台了一系列支持政策，但风险出清还需要一个过程。

“对于违法违规导致资不抵债、失去经营能力的企业，要按照法治化、市场化原则出清，这也是市场优胜劣汰的结果。”董建国说：“我们注意到，一段时间以来，社会上把部分房企债务违约称为‘爆雷’‘资金链断裂’，其实用语是不准确的。”

房企一般是集团公司加项目公司的架构，集团公司和项目公司都是独立法人，集团公司出现债务违约，并不意味着项目公司停止运转，项目的开发运营还在继续。董建国说举例道，某大型房企去年上半年发生了债务违约，但公司今年1-11月份仍然实现了近800亿元的销售收入，并且完成了债务重组。

董建国提到，如果将债务违约等同为“爆雷”或者是“资金链断裂”，会造成企业完全停摆的错误认识，导致社会对企业产生信任危机，进而冲击市场销售，加剧企业困难。各方面应该理性地看待房地产市场出现的问题，共同维护房地产市场的平稳健康发展。

一家总部位于上海的头部房企内部人士向每经记者表示，上述表态是积极响应中央经济工作会议的精神，对房地产行业有着引导意义，为企业发展传递了信心。

“将集团公司债务违约，与项目公司开发运营区分开，此类表述是有道理的。”该头部房企内部人士表示，有些房企与项目公司之间的股权关系比较复杂，在以项目制为主导的企业里，即便集团发生债务问题，项目依靠存量资产，也能正常正常开发运营。“不过，接下来房地产企业的合理融资需求能否得到支持，具体要看银行及金融机构的落实情况。”

在中指研究院企业研究总监刘水看来，支持房企融资的表态持续被提出，预计后期金融机构对民营房企的融资会持续加大，缓解企业流动性紧张局面。房企发生债务违约的原因不尽相同，对于违约企业处置将分类施策。一是，对于违法违规导致资不抵债、失去经营能力的企业，会按照法治化、市场化原则出清，加快优胜劣汰；二是，对于资产优质、专注主业、合规经营的房企，由于暂时资金链紧张发生的债务违约，监管部门将支持房企解决短期现金流紧张问题，促进其恢复正常经营。

二手房交易量占比创历史新高

据董建国介绍，今年1-11月，全国二手房交易量占全部房屋交易量的比重达到了37.1%，创造历史新高，全国已经有7个省和直辖市的二手住宅交易量超过了新建商品住宅交易量。“一二手房成交量实现同比正增长，说明我国住房需求保持稳定，没有出现明显收缩。而是交易结构发生了变化，二手房交易替代了部分新房交易。”

“要加快构建房地产发展新模式，破解房地产发展难题。在体制机制上，要根据人口变化确定住房需求，科学安排土地供应，配置金融资源，实现以人定房、以房定地、以房定钱，防止市场大起大落。”董建国表示：“要建立房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制，形成房屋安全长效机制。要推进住房领域供给侧结构性改革，建立满足高品质生活需要的好房子，强化科技赋能，建设绿色低碳智能安全的好房子。”

据中指研究院数据，今年1-11月，重点100城新建商品住宅销售面积同比下降约5%；1-10月，重点15城二手房销售规模同比增长35%。

从需求结构来看，今年以来，改善性住房需求仍为新房市场关键支撑，30个代表城市中多数城市套总价均值、中位数和各价位门槛值均高于上年同期。从面积段来看，90-120平方米产品仍占据市场主流地位，伴随着各城市逐渐取消或优化楼市调控政策，再改、高端改善需求得以释放，改善市场表现出一定韧性。

以上海为例，据上海链家研究院监控数据，11月，上海全市共成交新建商品房5300套，环比增长4%，同比下降44%；成交均价65162元/平方米，环比下降9%，同比增长1%。全市共成交二手房1.41万套，环比增长6%，同比下降13%；成交均价40693元/平方米，环比持平，同比下降3%。

       上海浦东新区一家中介门店的人士告诉每经记者，其所在的世博板块，11月中上旬，二手房价格出现较大下跌。11月20日以来，价格趋于平稳。其预计，12月二手房成交量将高于11月。