郑州楼市新政15条：带头取消限售政策，带头实行“认房不认贷”，首付20%

“这两天网友的咨询量暴增。”在小红书上卖自家房的王牧（化名）感受到一波市场的热度，也看到一丝置换新房、进而降低房贷利率的希望。

2019年，她买下郑州管城区永威城一套113平方米的毛坯房，利率高达5.88%。今年6月，她在小红书上发布了房源信息，这两天来咨询的人明显多起来。

这和郑州楼市新政有关。8月3日晚，郑州市住房保障和房地产管理局等八部门联合发布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（下称“《通知》”）。《通知》从青年人才安居、多子女家庭购房、契税政策、取消限售等15个方面对楼市进行调整，并明确提出“落实‘认房不认贷’政策”，被称为“郑州楼市新政15条”（下称“新政15条”）。

8月4日傍晚，郑州住房公积金管理中心也有了新动作：自8月7日起降低公积金贷款的首付比例，即在郑州市区域内使用公积金贷款（含组合贷款）购买家庭首套或改善性住房时，若购买新建商品房，最低首付款比例为20%；若购买存量商品房（二手房），最低首付款比例为30%。

作为首个落地取消限售政策的省会城市、首个明确表态“认房不用认贷”的城市，郑州“新政15条”一经出台便引起业内广泛关注。但相比网络上的热闹，郑州房产中介则相对淡定，“郑州楼市一向对政策没有想象中那么敏感”，“政策需要时间检验，目前是客户少、房子多，如果涨价的话没人买。”多位中介对时代财经称。

郑州再次抢跑优化楼市政策

“今年5月网签的房子，契税10万！”看到楼市新政15条，郑州市民李杨（化名）直言错过大优惠。

新政15条规定，毕业3年以内来郑新就业的青年人才，自通知之日起至2023年12月31日购买一手房并完成契税缴纳的，可在原有青年人才购房补贴的基础上再享受100%比例的契税补贴；符合国家生育政策生育二孩、三孩且子女未成年的家庭，即日起至2023年12月31日期间在郑购买新建商品住房并完成契税缴纳的，可享受一次性货币补贴，二孩家庭2万元、三孩家庭3万元。

此外，上述期限内，在郑州市区域内购买新房并完成契税缴纳的所有购房者，均可享受由各开发区、各区县（市）给予的一定比例的购房契税补贴，补贴以货币形式一次性发放。

和李杨一样“后悔买早了”的大有人在，有的人几天前刚刚完成网签，但也有不少有购房意向的消费者跃跃欲试，表示周末要去看房。

与一线城市业主闻风涨价不同，虽然感受到新政带来的市场热度，郑州的业主和中介相对理性。王牧2019年购房时支付总价逾160万元，6月份刚在小红书上卖房时叫价150万元，但经过几个月数人的询价和讨价还价，她的心理价位已降低至140万元。

尽管这两天咨询的人多起来，王牧也没想着涨价。准备置换同小区另一套更大面积房子的她，当务之急是把房子卖出去，“亏几十万就亏了吧，我另一套房谈好了，就等着付钱了。而且这套房贷太高了，赶紧出手降低还贷压力。”

时代财经在贝壳找房APP发现，永威观澜庭一套3室2厅的房源在8月3日下午5点多降价8万，目前挂牌价218万。这是其自2022年10月中旬挂牌以来第5次降价，较初次挂牌价降价32万元。贝壳房产中介彭昊（化名）对时代财经称，由于业主着急出售，价格还有继续降的空间。即使出了新政，也不会涨价，大概率会持续现状。

事实上，近两年，在楼市调控调整的探索中，郑州一直走在前列。2022年3月1日，郑州出台18条调控措施，涵盖了人、地、钱等多方面，如给予大学生购房补贴，对有老人来郑州投亲养老的家庭给予购房名额等。同时，郑州还重新启动去库存的利器——棚改货币化安置。

此后，郑州还先后出台了十多条配套政策措施，包括加强保障性租赁住房、给予青年人才安家补助、放宽住房公积金部分提取政策、提高住房公积金贷款额度等。政策力度之大在一、二线城市中都比较少见。

修复疤痕需要时间

一系列的楼市优化政策，也不断释放着楼市需求，消减着后续新政的威力。

彭昊之所以淡定，是因为在他看来，15条新政除了购房补贴与落实“认房不认贷”的规定为最新政策外，其余基本是之前政策的加强与进一步落实，或现实中已在推行。如取消限售的相关规定，现实交易中早已实行。“今年6月起，郑州二环外已不限售、不限购，只要有房产证即可上市交易。”

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶也表示，郑州虽然打响楼市政策优化第一枪，但郑州近两年房地产市场持续下行，本次提及的多项政策在此前已陆续推出，考虑到当前郑州库存仍维持高位，政策对市场的带动效果或有限。

郑州房产中介董波（化名）对时代财经称，“郑州房价短期内还是以稳为主，不会大涨。对纯刚需客户，只要他想再观望一阵，我从来不催着签单。”在他看来，刚需才是楼市主力，目前开发商和客户都还没动起来。郑州楼市受伤太深，修复疤痕需要时间。

在过去几年的棚改和高速发展中，郑州楼市库存高企。今年2月末，郑州可售面积出清周期超20个月。据贝壳研究院郑州分院数据，到今年6月份，郑州新房库存为1637万平方米，半年均去化周期为17个月。

去年雨来，“保交楼”成为郑州楼市的首要任务。《郑州市2023年国民经济和社会发展计划》提到，今年要加快推进147个保交楼项目进度，力争房地产开发投资完成3000亿元。

不过，据《新京报》近期报道，纾困资金的筹集和运营仍是目前郑州“保交楼”工作的难点。某大型品牌开发商一项目虽在“保交楼”名单之列，专项借款资金也已下拨，但因该项目剩余资产已经被冻结、没有抵押物可用来抵押，专项资金还没有到项目上。

这些都让郑州楼市的盘活困难重重。“烂尾项目太多，部分客户不敢买一手房，而二手房则有价无市，挂牌的多、买的少。”董波说。

克而瑞河南区域数据显示，今年7月，郑州主城区成交“六连降”，住宅成交约40万平方米，环比下滑约21%；受低价个案项目集中备案影响，7月住宅成交均价14798元/平方米，环比下降约5%。

房企也减慢了在郑州的投资。中国土地市场网数据统计，自2021年开始，郑州主城八区的涉宅用地出让及成交开始大幅下滑，2021年、2022年的供应建面分别为1034万平方米、676万平方米，成交分别为854万平方米、561万平方米。今年上半年，供应、成交建面更是双双下滑至271万平方米、215万平方米。多数地块底价成交，且多为本地城投平台兜底。

郑州一家本土房企的内部人士对时代财经称，整体而言，这个政策是好事，重要的是稳定预期，提振市场信心。

新政能否达到预期效果，多位中介人士对时代财经表示，“让子弹飞一会儿。”                                                                                                                                                                                         金融界8月4日消息郑州在打响存量房贷利率“全国第一枪”后，其楼市政策正以超预期速度“狂飙”，一套“组合拳”正在逐步落地。

在“郑州楼市新政15条”落地不到24小时，郑州再次出手。郑州住房公积金管理中心发布通知，自2023年8月7日起，在郑州市行政区域内使用住房公积金贷款（含组合贷款）购买家庭首套或改善性住房时，所购住房为新建商品房的，最低首付款比例为20%，所购住房为存量商品房（二手房）的，最低首付款比例为30%。本通知未涉及的住房公积金贷款政策继续按原规定执行。

而最低首付款比例为20%意味着过往的楼市5倍杠杆得意恢复。

“郑州楼市新政15条”落地不到24小时

3日晚间，郑州楼市率先在全国范围内作出调整，业内人士称为“郑州楼市新政15条”。

第一、鼓励在郑各商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率，引导个人住房贷款利率和首付比例下行，稳定居民消费预期。

7月14日，在2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会中，央行货币政策司司长邹澜提及，“支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更（房贷）合同约定（利率），或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”

到了8月1日，在2023年下半年工作会议上，央行提出“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。

在地方层面，鼓励当地商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率的，郑州算是打响第一枪。

第二、暂停执行住房限售政策

明确购买改善性住房的，其原有住房暂停执行郑政办〔2017〕58号文“在郑州市行政区域内，2017年5月3日（含）之后购买的住房，自取得《不动产权证书》之日不满3年的不得上市转让”的规定。

近两年以来包括哈尔滨、常州、廊坊、衢州、福建福清等城市先后取消限售政策，但多以三四线城市为主，郑州是首个取消限售的重点二线城市。

第三、做好金融信贷支持。

落实新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制，结合评估情况及时调整我市新发放首套住房商业贷款利率下限。落实“认房不认贷”政策，更大程度满足刚需和改善性住房需求。

近日，住房和城乡建设部部长倪虹召开企业座谈会。倪虹指出要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。

郑州本次明确落实“认房不认贷”，成为住建部提出个人住房贷款“认房不认贷”后，首个明确表态的城市。

此外，“郑州楼市新政15条”还有这些亮点：

支持青年人才在郑安居，青年人才包括从大专到博士，在规定时间购房且完成契税缴纳的，享受原购房补贴外，可再按照100%比例给予购房契税补贴。

此次郑州市推出为多子女家庭进行购房补贴，一次性给予二孩家庭2万元、三孩家庭3万元货币补贴。

此次新政中，将郑东新区和惠济区各一项目列为“现房销售”的试点。

郑州二手房市场挂牌量增加业主降价出货

值得注意的是，在“郑州楼市新政15条”落地后，郑州二手房市场挂牌量有所增加，业主降价出货心态明显。

据时代周报查阅诸葛找房网站发现，郑州共有约14.16万套二手房在售，新上房源1999套。8月3日-8月4日，共有756套房源降价出售，68套房源涨价出售。其中，降价幅度较大的房源为一套锦隆阳光都市多层四室复式单位。该房源面积142.07平方米，单价8587元/平方米，现挂牌总价约122万元。

2022年12月，上述房源首次出售，挂牌价约为168万元。8月4日，业主调低房源挂牌总价至122万元，降价总额达46万元，降幅近三成。

券商：阶段性看多开发板块

对于郑州市轰轰烈烈的楼市新政，诸葛数据研究中心高级分析师陈霄表示，郑州是7月底住建部发声后，首个跟进出台具体详细房地产系列政策的城市。信号意义强烈，对于其他城市具有鲜明的示范带动作用，不排除后续将会其他重点城市跟进出台。

易居研究院研究总监严跃进称“郑州发文意味着新一轮政策宽松期正式开启。我们认为，8月份密集政策将陆续发布。总体上，此类政策对于激活合理住房消费需求和提振市场信心等都有积极的作用。”

国泰君安指出，对于一线城市来说制约还在行政管制政策上，未来放松的空间也更大。因此阶段性看多开发板块，尤其是一线城市本土企业。中信证券表示，政策相对明朗的背景之下，从政策趋势确立到政策起效的窗口，是整个房地产开发企业周期投资中重要的窗口。

楼市政策不断

7月24日，中共中央政治局会议对下半年房地产的定调。会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。要有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案。要加强金融监管，稳步推动高风险中小金融机构改革化险。

其中，市场尤为关注“要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”的表述。

北京、上海、深圳、广州等一线城市都在积极表态满足刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

来源：金融界