北京二手房重现加价毁约 望京一套房一天涨10万

　　买房的挫折给林英一家人带来了恐慌。买还是不买？在哪个区域买？买一个一居室还是两居室？这样的行情下都是一个艰难的抉择，林英也没有大把的时间去思考这个问题。按照林英的情况，其收入稳定，为结婚准备首次购房，是标准的刚需。

　　“市场的疯狂已经快要把刚需折磨疯了。”一名地产中介人士称，对于那些投资客来说，快进快出，在市场的疯狂中可乱中取栗，深圳去年房价的涨幅其实已经消灭了刚需，政府已经不会允许在首都出现这种情况。

　　除了林英以外，卖房者刘刚则是另外一种焦虑，自从家里添了个孩子以后，他打算把小的两居室卖了，买一个三居室的房子。目前老房子已经挂出去了，但新房还没有定下来。一卖一买有一个时间差，市场的疯狂让刘刚焦虑万分，如果房价上涨太快，那就亏大了。另外，目前的房地产的疯狂也让刘刚嗅到了危机，换新房该用多大的杠杆成了问题。

　　追访

　　涨价毁约的是房主还是二手房中介？

　　昨日，林英在自媒体上看到了无数个和她一样的买房故事，就是不停地涨价毁约。林英在反思自己买房经历的时候，也提出了疑问。到底是业主要涨价还是中介的意图？

　　林英表示，整个过程处于高度的信息不对称当中，其中只和业主见过一次面，所有的信息都是中介和他沟通。而且中介的有些举动自己至今没想明白，此前她曾看中一套房，但中介却声称该房比市场价贵不建议她买。

　　上海“链家事件”发生以后，有上海媒体报道，链家通过自己的房源垄断能力，将房源锁定到自己手中，然后就开始哄抬房价。一些中介甚至将房东的房屋提前购买过来，然后自己再转手加价卖掉来抬高房价。上海房价上涨的背后除了市场本身的因素，中介也在暗中助力。

　　对此，有楼市观察者指出，借助楼市新政降低购房首付比例、降低契税和营业税等的影响，筹划多时的部分自住需求者踩着政策利好开始集中进场，这一迹象迅速被房产中介和开发商捕获，相当部分的房产中介等开始利用房市高度不对称的信息优势，通过建议业主加价和毁约，人为制造了一部分恐慌情绪。

　　对此，北京一名地产中介工作人员向北青报记者透露了部分实情，有些房子业主本来就不准备卖，挂出来只是用来询价，有些房源本身就是中介长期托管或者自有的，通过对意向业主的“加价毁约”，可以强化他们的买房预期，接下来再顺势推出其他真正代售的房源，借助政策利好的预期，这套鲜有失手。

　　另外，部分房源业主委托给中介卖，超过一定的售价，双方将按比例分成，中介就得想法子把房子高价卖出去，高价卖房对于小中介比较难，但如果在一个区域垄断了大部分房源，抬高房价就不难了。

　　风险

　　推升一线城市房价背后的金融杠杆

　　根据统计局最新发布的数据，政策刺激下一、二线城市开始飞涨。其中涨幅最高的是深圳，为52.7%。深圳成为历史上第一个出现指数同比上涨超过50%的城市。从同比看，城市间分化现象更为明显。一线城市的房价同比平均涨幅远高于二、三线城市，三线城市房价同比平均仍在下降。

　　在“330新政”为代表的楼市刺激新政下，为何一线城市能够走出与二、三线城市截然相反的行情，而同为一线城市，深圳为何能够一骑绝尘领先北、上、广呢。对此，北青报曾在今年1月25日刊发相关调查文章《杠杆上的深圳楼市》，深圳楼市迅猛发展得益于深圳放开信贷，其在2015年的住房贷款突破6000亿元。以全国百分之一的人口，占据了约5%的住房贷款额度，可谓是名副其实的“杠杆楼市”。

　　根据链家监测数据，深圳楼市投资客比例已超过25%，正常市场投资客的比例应介于10%至15%之间。另外，去年深圳买房者中换房或改善置业占了近三分之二，他们大都用已有住房进行二次抵押贷款，从银行套钱出来再投资，许多家庭不惜多方借贷投资买房。

　　在此背景下，越来越多的深圳人加入众筹买房、联合炒房的队伍。众筹买房即几个朋友凑首付，备好两年月供，房价上涨到某个点时抛出，获利分成。联合炒房的极端是“包楼”，即与开发商协商承包整栋楼，自己慢慢卖。

　　如今，杠杆上的楼市正在向上海蔓延。本身公积金贷款、商业贷款首付的下降已经拉高买房的杠杆。“场外配置”，一个原本用于股市的名词，现在正快速向房地产领域延伸。据上海方面的媒体报道，从去年下半年开始，上海不少中介公司和开发商都与有牌照的金融机构推出金融衍生品，向购房者推出首付短期垫付等金融产品，而上海链家近日的“金融危机”也与这些金融产品有关。

　　业内人士认为，让短期内没有购房能力的人，可以提前买了，这部分需求被集中且迅速地释放，让楼市成交量急速提升。而去年下半年，正是上海楼市疯狂推高的开始。

　　财经观察

　　北京二手房高温运行背后存什么样预期？

　　北青报记者近日调查发现，在北京的购房者当中，通过“场外配资”加杠杆的购房者也不在少数。这部分杠杆的来源包括商业银行的消费贷、信用贷以及中介提供的首付贷。购房者通过“场外配资”加杠杆，比例动辄超过1比5，甚至高达1比10。

　　而杠杆的风险已经通过去年的股灾演绎得淋漓尽致，10倍杠杆下，只要房价下跌10%，资产将清零。链家的一名分析师称，由于这些资金成本都不低，一旦信贷政策收紧，市场将迅速冷却，房子是流动性较差的不动产，购房者买涨不买跌，投资客并非想卖就能卖出去，面临的风险很大。

　　另外，具体到北京二手市场而言，今年来，北京二手房签约已经高达36413套，相比2015年同期的19491套涨幅高达86.7%，但价格的环比涨幅只有1.5%，并不显著。一名楼市分析师指出，二手房的特殊性在于，每一宗买的背后都对应着一个卖，背后是多空的博弈。“高位放量”的行情，一旦价格滞涨，就是风险将至。

　　今年以来，北京二手房交易市场延续了去年下半年以来的高温运行。对此，中原地产首席分析师张大伟认为，货币政策的宽松、楼市利好不断，影响了购房者的心理。具体到北京市场，人口净流入，整体库存数量少，土地高端化趋势明显，尤其是各区域频繁出现“地王”，给市场带来的恐慌心理非常强烈。

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