北京南五环外地价接近5万元 开发商：真不敢相信

　　一线城市楼市上演跨年疯狂 业内人士：最多持续到上半年

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　　北京房价狂欢 将持续多久

　　蔡胤

　　“黄村的地价都4万多了？真不敢相信。”2月23日，一央企开发商人士对《第一财经日报》记者感慨。

　　23日下午，北京土地市场迎来了春节之后的首拍，这也是2016年以来的第二宗住宅用地拍卖。虽然接近南六环，此次入市的大兴黄村地块还是获得了较高的关注度，因为竞拍现场来的都是财力雄厚的“金主”，共有9家房企或综合体，包括葛洲坝(5.770, -0.04, -0.69%)、绿地、中铁建与万科等。

　　在土地供给减量的北京，任何一宗位置尚可的宅地都可能拍出高价。最终，该地块以39亿元的总价，及配建15000平方米的代价为来自上海的绿地取得。经机构测算，该地块实际楼面价高达4.7万元/平方米。

　　南五环外地价接近5万

　　4.7万元/平方米，这一楼面价在地王频出、顶豪动辄每平方米15万的北京远不算高，但放到南五环外的位置上，它便有了值得关注的理由。它创造了大兴区域住宅用地价格的新高，并且地价已超区域标杆华润某项目的售价，预计未来销售价格也将直逼10万元。这也意味着，北京居民一贯认为的价格洼地南郊，也将出现单价10万元/平方米的顶级豪宅。去年北京土地如此大热，该区域3宗住宅用地最终楼面价也不过是每平方米3万元上下的级别。

　　是什么原因推高了这块地的价格？亚豪机构市场总监郭毅对本报记者说，新年伊始，三部委即联合再发减税政策，其中对于北京影响较大的是取消“普通住房”的定位，由此也将解救出一批中小户型的高价项目。而从这一政策导向也可以看出2016年房地产市场调控仍会以放松为主，宽松的政策环境也刺激了开发企业购地的积极性。微观来说，决定地价的核心因素还是位置。

　　郭毅称，大兴区近年来发展重点已外延至六环外天宫院板块，原本的地处五六环之间的区域核心黄村已近开发饱和，已鲜见住宅用地出让，因此遭到了激烈争夺。

　　但区域核心并不等同于城市核心。该地块地处京开高速以东，远离京开高速以西的新城核心区，距离地铁相对较远，位于老城区边缘南邻回迁房，周边居住环境有待提高。郭毅说，对于一个预计售价将近10万的区域标杆项目来说，周边环境也将成为项目最大的短板。

　　二手房涨价惜售

　　相比新房而言，以存量房交易为主的一线城市，最近二手房更加躁动。本报记者上周末走访发现，还没出农历正月十五，就有很多年轻情侣出现在了中介门店询问房源。经过春节前的涨势之后，一些区域品质较高的二手房价格还在上涨。以东四环内朝阳公园附近某地铁精装房为例，房龄五年的60平方米左右的一居室，现在报价在270万元~290万元，而去年10月的价格在260万元上下，2014年的价格在230万元左右，开盘时价格仅仅在100万元至150万元之间。服务于该小区开发商租售中心的李欣（化名）告诉本报记者，随着房价上涨，业主开始惜售，从前动辄20套在售，而现在业主诚意出售的小户型房源仅有不到5套，而且不报价格很难约业主见面。

　　成交数据也说明了春节前后北京二手房市场的活跃度。根据链家研究院统计，2016年北京市二手住宅市场迎来开门红，1月份全月网签量突破2.4万套，超过去年最高水平。1月份北京市二手住宅成交量为24312套，较上月增加5.3%，较去年同期增加90.9%。链家研究院李巧玲表示，由于市场预期向好，业主惜售情绪有所上升。

　　卖还是不卖，以什么样的价格卖，刘江（化名）想了很久。为了研究当下是不是楼市高点，毕业于北京一所知名大学文科专业的他，最近甚至看了多本经济学和管理学书籍。身为上述地铁精装房的年轻业主，这套一居室是刘江和新婚妻子唯一的房子。他现在与怀孕的妻子租住在单位附近的两居室，这套一居室正在出租，形同投资。关于为什么出手，他对本报记者说出了自己对大势的判断：两年内上涨，五年内可能下跌。他的逻辑是：利率下降，通货膨胀，泡沫吹大，核心城市核心物业价格必然上涨，但实体经济不振，如果一些过剩行业的“僵尸”企业和中小企业大面积死掉，住房需求也可能得不到支撑，同时不排除抛售潮出现。所以他选择套现这套房子，投入到自己的创业公司，虽然经营的也是传统机械产品，但他看好优胜劣汰之后自己公司将获得的空间。

　　还有一位正在投资北京地铁两居室的“80后”告诉本报记者，利率如此之低，资金没有去处，房价再涨，很多人预期都是向上的。他的判断是这样的刚需两居室必然会涨，巧合的是，他跟刘江一样，也认为上涨的期限在两年左右，因为“还是有泡沫的，长期来看下跌是有可能的”。

　　一线城市热度持续多久

　　一线城市房价到底怎么走？对此，中信证券(15.040,-0.20, -1.31%)地产研究团队在报告中分析，一线城市人口流入、供给稀缺的基本面未变，但当价格急剧上升之后，是否还存在足够的有效需求支撑市场的热度，值得投资者审慎看待。在产业政策不可能发力刺激一线房价上涨的情况下，货币政策就成为短期影响一线城市房价的重要因素。

　　中信证券该研究团队表示，如果宏观经济需要，2016年出现了超预期的降息，则房地产市场可能会因此得到提振，人民币汇率如果能够保持稳定，降息预期升温，可能推动一线城市房价上涨；如果2016年不出现降息，尽管市场在惯性作用下还会表现一两个季度，但全年一线城市整体热度或不如2015年，深圳等房价绝对水平和涨幅相对透支的城市，甚至有可能出现房价下跌。

　　刘江说，每天都有好几家中介公司的经纪人给他打电话约面谈签约，如果不出所料，他的房子将在3月完成交易。还有一个值得注意的细节是，刘江正在卖的房子，是2013年的“高点”时买的，加上税290万元购入，现在含税报也是290万元，而2014年的低点时，曾经跌到过240万元。

　　“我们都不愿谈周期，实际上，它真的存在，并且距离我们没有想象的那么远。”刘江说。