清华大学报告：北京房价10年上涨380% 深圳涨508%

　　住房产品需求结构不断升级，低端住宅产品不再为市场所普遍热捧。CQCHPI存量住房户型面积子市场指数显示，小户型住房市场增速有所下降，中大户型时代正来临。从存量住房价格同比上年同季涨速看，在八个典型城市中，有上海、深圳、天津、大连、武汉、成都和西安7个城市房价表现最好或最为抗跌的套型均在120m2以上；有上海、天津、成都、武汉4个城市中房价表现最差的套型均在90m2以下。只有北京比较特殊，在高企房价的压力下，70m2以下住房同比涨幅最高，140m2以上住房同比涨幅最低。产品需求结构的变化，与居民家庭财富增长、消费观念变化、住房水平提高以及二胎政策的推出都有一定关联。

　　2015年第四季度，在复杂的国内国际经济形势下，虽然城市间分化特征愈加突出，但典型城市房价总体稳中有进，尚未发生系统性风险。这既得益于政府的住房政策能够根据市场形势及时调整，也得益于经济结构转型带来的新的楼市机遇。局部高库存、资本市场动荡、汇率波动、经济增速下调等，都对楼市形成向下的压力。但利率下调、住房信贷政策的不断宽松、限购政策的进一步弱化、计划生育政策的调整等，在一定程度弱化了国内国际经济疲软对楼市的冲击。一线城市金融和科技功能的强化，也对其房价形成有力支撑。

　　2016年，尽管国内国际经济形势将更加复杂多变，但由于政府政策支持力度的持续加大，中国城市房价出现整体硬着陆的可能性很小，但仍需要重点关注以下三种局部房价风险：一是2015年房价暴涨的城市如深圳等，随着投机需求和不理性购房热退潮，房价有快速回调的风险；二是部分高铁明星城市如武汉等，由于高铁网络带来的经济、人口结构变迁具有很大的不确定性，繁荣的楼市存在退热的风险；三是一些住房库存过高、去化周期较长的城市，如天津、成都等，楼市有持续阴跌、有价无市的风险。

　　2016年及未来更长的时期，中国城市体系将发生重大调整，城市功能将进一步分化，部分城市房价在震荡中将迎来新的发展机遇。世界级的城市与城市群将形成，其房价也将与国际住房市场共进退，如北京、上海、深圳等房价将逐步与世界超市明星城市处于同一水准；另一方面，由于交通通信技术的长足进步，以及一线城市服务半径的扩大，部分二线城市服务功能将相对退化，其房价也难以有很好的表现；但在城市群内，新兴城市将不断崛起，成为楼市新的增长点。

　　在各大城市内部，优质学区、高端服务业聚集区、科技创新板块等，其房价表现及抗跌能力都将较其它板块高；而传统商业中心、制造业聚集区等，由于产业地位的相对下降和居住环境不佳，其房价将相对其它板块难涨而易跌。从产品结构看，随着舒适型住房观念的扩散，中大户型产品的吸引力要高于小户型。

　　针对当前及未来房价变化的新动向，我们建议开发企业顺应市场形势降低住房价格、调整产品结构，建议政府以提高居民住房支付能力为中心来设计住房相关政策。具体而言，一是开发企业对滞销产品，应放弃幻想主动降价，避免被债务拖垮；二是开发企业应调整经营策略，注重开发性价比高、能快建快销的住房产品，避免囤地和高价抢地，同时应挖掘提高房地产服务的价值；三是政府应该鼓励发展低价可负担的商品住房产品，通过税费减免、土地出让优惠、合理规划、制度创新等手段，扩大低价可负担普通商品住房供应，给予中低收入阶层较低成本获得商品住房的机会，实现藏富于民；四是政府应该努力进一步降低城镇居民购房压力，如出台按揭贷款利息抵扣个税政策，减免普通商品住房的营业税、契税、个人所得税等交易税费，对居民首次购买普通商品给予适度补贴等。

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