多地烂尾楼业主集体喊“停贷”

烂尾楼背后是一个个家庭难以承受之殇。因预售监管资金被腾挪，项目停工、烂尾。对于业主而言，一边要为银行“打工”还贷，另一边还要担忧经济形势不好被裁员，疫情之下，这是无数购房人的心理投射。

只不过，从之前浩浩荡荡的被动“断供潮”，到如今业主主动要求强制停贷，集体停贷成为弱者走投无路之下的呐喊。

在追讨预售款无果之后，7月10日，武汉绿地光谷星河绘全体业主联名申请《停贷告知书》，申请自合同交房日期2022年12月31日起，将停止向贷款银行偿个人贷款的每月还款直至楼盘完工验收合格交付。

相似的情况同样出现在全国多个烂尾楼盘项目中上演。包括武汉市恒大时代新城、南昌市新力城、景德镇市恒大珑庭等全体业主联名《停贷告知书》。文件大意是，项目烂尾，如果楼盘不复工，业主将采取集体停贷的方式表达抗议，不全面复工就强制停贷。

强制停贷能解决烂尾楼的问题吗？此举是否会引发大规模的业主停贷断供？连锁反应是否进一步波及楼市？

盈科全球合伙人、房地产法律事务部主任郭韧律师在接受焦点财经采访时表示：“判断是否可以停供断贷，主要看买房人有没有解除买卖合同，看房子是否烂尾、无法交付。如果房子还可以交付，买房人又不解除购房合同，还款责任由买房人承担，如果房子无法交付，买房人可以无法实现合同目的要求解除买卖合同和贷款合同，不再还款。但具体法院如何认定要看法院判决。”

随着房企违约暴雷，因为无法周转而造成的烂尾楼越来越多，交涉、收房无果，能够通过停贷实现成功“解套”？

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲告诉焦点财经，此种强制停贷的方式是不会成功的，如果这个理由可以不还贷款，那么很多理由都可以。

一旦踏进烂尾楼的坑，就像跌入了深渊，一环扣一环的求诉无门，成为购房者难解的伤。

预售资金被挪用引出“烂尾门”

之所以出现大批烂尾楼与房地产一直实行预售制度密不可分。预售制度出现的根本原因是，开发楼盘是长周期的项目，企业需要大量资金做周转。

曾经的高周转，让房企借银行的钱拿地、“借”购房者的首付款盖房、拿借的新钱还旧债，甚至项目的合同款成为下一个项目的拿地资金，这也导致预售资金总是被腾挪的境况。

根据武汉绿地光谷星河绘全体业主要强制停贷的描述，自2020年12月首次开盘，半年时间项目“九开九罄”，预售回款达48亿，涉及业主超过2428名。但是项目从2021年8月楼盘已停工九个月开始，业主和绿地开发商(武汉新高兴谷置业有限公司)、市房管局和区政府三方会谈近十次，到如今2022年7月仍然面临着7.25亿重点监管资金被开发商挪用一空，楼盘工程量完成不足35%的窘境。

“当前离合同交房日期2022年12月31日只剩5个多月时间，楼盘建设资金缺口近8亿，开发商已构成事实性的合同违约，绿地光谷星河绘停工烂尾几成定局。”

武汉绿地光谷星河绘业主称，鉴于武汉新高兴谷置业有限公司在本项目上存在违规申请获发预售证、违法挪用项目预售资金48亿作他处和违规申请使用重点监管资金超7亿的行为全体业主联名申请《停贷告知书》。

此外，南昌市新力城全体业主则《停贷告知书》中提到，新力城售房款60亿不知所踪，监管资金被绍兴市中级人民法院冻结。目前资金缺口高达10亿(交房资金缺口4亿，办理产证5.5亿)。

武汉市汉南恒大时代新城业主则表示，2019年10月15日开盘以来，累计签约销售协议近5000份，实现预售资金40多亿元，但仍逾期交房数月，目前仍持续全面停工。“时代新城业主多次现场交涉，至今均未有实质性进展。”

一切烂尾的原因统一指向了“钱”。

在房地产这场本质是金融的游戏中，早期胆子大的房企凭借杠杆游戏，游走在拿地、盖房、回款、还债的循环中。但是，在“三道红线”及预售资金监管等多重调控之下，房企资金链断裂，一环扣一环的“玩钱”游戏不再，也导致了全国多地烂尾楼的现状。

在上海工作的郭韧律师告诉焦点财经，最近遇到了很多类似案件，相关外地案件有很多。

“如果消费者不还贷，未来房屋买卖合同也要解除，那房子就归开发商，所以解除贷款合同得前提是解除买卖合同，但现在业主们只说停贷，还没说解除。”

律师：不还贷需要解除贷款合同 其前提是解除买卖合同

相对于主动停贷，房贷被动断供的后果是，往往是影响个人征信，房屋被银行拍卖，偿还银行贷款本息，还需要承担相应的经济损失。

有业内人士称，业主的集体断供告知书并没有任何法律效力，房子修不好是开发商的问题，购房者欠银行的钱是必须要还的。业主还需要理性，避免走极端，依据合理法律武器维护自己的合法权益。

事实上，业主首选肯定是“追讨”预售款，但是追账无果之下，业主面对这笔烂尾的“烂账”只能选择停贷，及时止损，以示抗议。

郭韧律师的建议是，对于烂尾楼，如果业主购房合同目的无法实现，一般需要法院诉讼支持解除，可以要求解除贷款合同，贷款还款责任由开发商承担。

她指出，以前此种做法确实不行，但就最新判决案例来看，已经有成功案例，但是后面法院是否按照这个思路判定还不知道。因为购房者是分别与开发商及银行签署购房及贷款合同，具体问题需要具体分析。

按照通常的逻辑是，消费者如果不还贷的话，会成为失信人，房子成为法拍房。“现在业主在未进行诉讼前就要求停贷，银行应该也是刚刚遇到，原来银行不管，未来银行怎么处理也很难说。”郭韧称。

事实上，停贷和断供有着明显的区别。停贷是暂时不还贷了，而断供是永久不还了。两者之间的界限也需要划分，如果直接断供也会面临着”被起诉，要罚息，还要承担律师费，最后上征信，几乎失去一切”的境况。

有数据显示，在整个2020年这一年的时间，被银行收入并拍卖的房产数量就增加了足足143倍。此前中央财经大学一位教授曾发微博声称，“2022年刚开年，四大行已经起诉20万断供房主。”

每轮房地产调整周期、经济萎靡或者房价大跌之时，随着部分开发商的“倒下”，都会有烂尾楼的现象。一边是自身无钱无法偿还贷款，另一边是房子烂尾，因为不想“钱房”两空而停贷。无论是哪种情况，都透视了行业发展境况下购房者的无奈与困境。

拿什么拯救你，我的房？

前不久，“郑州最高学历楼盘10亿元监督资金已追回”，让河南烂尾项目永威西棠成了成功维护业主权益的案例。670名硕博业主遭套牢，写下7万字剧本成功追回资金，让身处“漩涡”的业主看到了希望。

只是，是否所有的买到烂尾楼的购房者都能获得这样的结局，我们不得而知。因为在这场“烂尾棋局”中，如何盘活牵扯着多方利益关系：购房者、开发商、供应商、银行、监管部门等。更多的情况是，大型房企暴雷往往牵扯多方债主，也有巨量债务，是否能将腾挪资金补回并不明朗。

对此，黄立冲表示，房地产公司带动的上下游产业链，带来了过去20年25年的繁荣，也将带来未来20年到25年的三角债经济。

对于解决大范围的烂尾楼，他的看法是，基本是多方束手无策。他预测，未来包括业主、材料商、建筑商、地产公司、银行、政府还有很多能想到的及想不到的都会成为受害者。

“三角债的经济指的是，地产公司欠装修公司、家具公司、地产设计服务商的钱。所有为地产公司提供服务的上下游公司也照样有‘一屁股’债。房地产欠业主的房子，又欠整个上游的钱，上游还欠上游的钱，形成整个链条上下游的连锁反应，集体变成老赖，再蔓延到其他的行业。”

黄立冲指出，下一轮的三角债是由于过度的财政透支导致的，地方政府的关联产业没法还债，或会导致的银行出现问题，例如，现在南京银行的情况。

“因为企业没有动力，银行又没有新增贷款，买房的人不想贷款，钱又收不回来，影响的是一个比较庞大的基本面。”

央视财经评论员薛建雄则认为，现在出现烂尾楼问题肯定是开发商，但是责任基本上都是预售资金监管没有做到位。目前市场监管，只有地方政府权力监管到位，保证交房才是根本的。

薛建雄则指出，还有另一种可能，如果房价大涨，多地烂尾楼的情况或许能够得到有效解决。

他举了一个例子，比如，一个楼盘有1000套，卖掉500套烂尾了，剩下500套如果大涨的话，预期能赚钱，之前卖掉的500套，只值五千万的话，现在涨到八千万，他欠六七千的债就可以还清，而且还会利润，可以有地方政府安排其他公司来解救。但如果房价一直跌，还是解决不了。

“这一轮调控政策这么松，房价还是有大涨的可能。一两年应该还是会大上一轮，因为也有通胀的原因”。

事实上，2022年多项利好政策刺激，房地产市场在下半年正在稳步有序复苏，在行业基本面已经筑底的情况下，市场正进入恢复通道。但是，是否迎来大涨也充满不确定性。

金庸《天龙八部》主题曲《难念的经》曾如此写人性：贪嗔喜恶怒、悲欢哀怨妒——是一生参不透的难题。就像如今惨遭烂尾楼境遇的房企，大多是曾经为贪婪高举高周转大旗进行规模扩张的房企。

在遭遇周期性调整的反噬房企，面对的是难念的“经”，难解的“棋”：上游“供应商们”的讨债，下游购房者房子兑付，以及接踵而至的资金困境。

对于购房者来说，他们也在面对不翼而飞的预售款及难以入住的房，谁又能解开这一烂尾之殇？