房企：三四线城市已亏本销售 没降价空间

　　[摘要]房企销售是市场化操作，如果库存无法出清，那开发商肯定早就让步了，现在一些三四线城市甚至已经是亏本销售，基本没有降价空间。

　　与去年中央经济工作会议中“房地产”“保障房”的集体缺席相比，今年经济工作会议使用大量篇幅详解“去库存”“降房价”，再次让各方感到“有点意外”。

　　“本届政府就任以来，在重大会议上提及有关房地产内容一般都只言片语。像今年这样明确、具体、有层次地分解去库存任务还是第一次，足见中央层面对去库存的重视。”国务院发展研究中心一位负责人指出。

　　在本年度中央经济工作会议上，中央为化解房地产库存开出了一张包括加快农民工市民化等在内的详细“药方”。“今年中央给出的去库存办法非常详细，虽然重点是去库存，但实际指向的问题是经济回落，今年购房市场总体活跃，但房地产开发投资仍然没有起色，明年加速去库存则有望拉动国内投资。”独立经济学家陈剑波指出。

　　地方政策窗口期

　　对于地方政府而言，中央给出的解药十分对症。

　　“从地方政府的角度来说，库存积压直接影响土地收入，因此中央给出的相关要求，地方政府会在明年年初全力落实。”上述国务院发展研究中心负责人指出。

　　“实际上，关于农民工购房的政策省内有城市已经出台过，而租房市场方面预计明年地方政府会更多介入。”东部某省住建厅的一位官员对记者表示，“我们之前已经拟定了关于收购存量房作为保障性租、住房的方案，预计年后开始实施。”

　　目前根据中央释放的信号，2016年棚户区的改造工作也已经确定了以货币化补偿为主，从资金量来看，加上财政支持与信贷资产证券化试点所置换的额度，全部资金将超过万亿元。

　　“明年要求库存量大的城市打通保障性住房和商品房市场，保障性住房通过市场收购存量住房实现的力度将大大加强，预计各地都会申请大量资金额度来做这件事。”上述东部某省住建厅官员表示。

　　按照住建部的要求，未来一年内，要求地方政府在有资金支持的情况下，打通商品房市场和棚改安置房；打通商品房与公租房；打通商品房和租赁市场。

　　“尤其是公租房，目前部分城市对公租房的需求量大，且政府机关、企事业单位以单位名义租赁住房，职工还可享受补贴，因此这也成为消化存量房的一个重要出口。”北京市住建局的一位官员表示。而据记者了解，目前北京的部分央企为职工提供公租房有30%的货币补贴。

　　此外与农民工相关的户籍制度改革也成为未来地方政府的政策着力点。事实上，早在上半年和11月份，安徽、四川和河南等省及下属市县已出台了鼓励农民购房的相关优惠政策。

　　不过，业内分析人士也指出，以户籍制度改革为契机增加楼市购买需求，这样的政策逻辑很难在短时间内见到效果，因此短期内的去库存政策还将以市场刺激为主。

　　除此之外，多位业内人士也对记者指出，其他与稳定住房消费相关的常规手段未来也将加大力度，如地方政府常用的提高公积金贷款额度、减免房地产交易税费等方法，为保证政策效果，购房首付比例、利率等信贷政策也有可能在地方层面出台。

　　开发商难降房价

　　在今年的中央经济工作会议公报中，“鼓励开发商适当降低商品住房价格”的要求成为不同以往的政策亮点。

　　“这一政策以前从来没有过，而且经济会议上的提法也只是鼓励，并非强制，因此这一政策还有待落地的细则。”上述东部某省住建厅官员表示，既然是鼓励肯定应该有奖励措施或减免措施，这是需要地方政府部门具体研究的。

　　根据国家统计局最新发布的数据显示，一二线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比涨幅均有所扩大。与房价涨幅扩大相对应，易居房地产研究院发布报告指出，一线城市新建商品住宅存销比为9.8个月，创下新低。

　　“从目前来看全国楼市分化仍然明显，此前库存量大的部分二线城市和三四线城市，本月库存仍处于上升阶段，而销售较好的南京、杭州等地则逐渐摆脱了高库存困境。”中原地产首席分析师张大伟表示。

　　“房企销售是市场化操作，如果库存无法出清，那开发商肯定早就让步了，现在一些三四线城市甚至已经是亏本销售，基本没有降价空间。”一位全国性大型房企营销负责人指出。

　　实际上，从今年年初楼市3·30政策出台后，多数二三四线城市的开发商就一直按照“以价换量”的策略在出清库存。据记者了解，今年部分标杆房企的楼盘也加入了降价行列，原有的降价楼盘降价幅度也一再增加，部分楼盘全年降价幅度甚至累计超过25%。

　　“早在今年5、6月份，我们在济南等几个二线城市的项目就已经开始调价，明调、暗调都有，价格下调幅度在10%左右。此后，今年8月和10月，部分项目又做了一次调价，下调幅度也在20%左右，到目前来看已降价的项目确实没有什么降价空间了。”一家全国房企华北区域负责人指出。

　　此外，此次会议还提出要求房企顺应市场促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。业内人士分析，通过兼并重组提升产业集中度，能够以最小的成本盘活存量。“在引导房地产企业兼并重组方面，政府仍有相当大的政策空间可以操作，特别是在上市房企间的资本运作上可以优先考虑。”陈剑波分析。