广东《东莞市三限房（共有产权住房）建设和分配试点方案》：购买50%产权，交付一定年限后，经市政府同意，可获完全产权

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8月23日，广东省东莞市政府印发《东莞市三限房（共有产权住房）建设和分配试点方案》（以下简称“《方案》”），其中指出，“三限房”项目坚持商品住房属性，以限房价、限地价、限销售对象为原则。

据悉，“三限房”即共有产权房，由政府指定的代持机构与承购人按份共有，承购人按房产总价的50%出资购买50%产权。交付一定年限后，经市政府同意，可获得完全产权。购买“三限房”享有与普通商品住房同等的教育、医疗、户政、养老、住房公积金等公共服务权益。

东莞拟试点“三限房”

符合条件可半价购买

据了解，“三限房”承购人应同时符合以下条件，包括：

1、承购人及其配偶、共同生活子女在东莞市均无自有产权住房，且申购前3年内在东莞市没有住房转移登记记录；

2、具有东莞户籍且在莞累计缴纳养老保险满3年，或不具有东莞户籍但在莞累计缴纳养老保险满5年；

3、与“三限房”销售区域用人单位签订劳动合同并逐月缴纳养老保险满1年（劳动合同签订单位与养老保险缴纳单位须一致）；

4、 具备大专或以上学历，中级工或以上职业技能，助理级或以上职称。

在分配方式上，“三限房”分配按照两个阶段进行，第一阶段定向分配，第二阶段公开抽签。

第一阶段先向所属园区、镇街同时符合以下条件的对象定向分配

1、在符合基本条件的基础上，需满足本科或以上学历，高级工或以上职业技能，助理级或以上职称其中之一；

2、以及符合以下两项条件之一：

一是当前工作单位为国家级高新技术企业、省级高成长中小企业、市级或以上“专精特新”中小企业、市级倍增企业、市级百强创新企业、市级瞪羚企业，或市委、市政府有关文件明确的其他重点扶持或奖励的经济贡献突出企业。

二是获得以下荣誉之一：获得发明专利或实用新型专利，东莞市技术能手（由市人力资源社会保障局认定），东莞市职工技术标兵（由市总工会认定），东莞市级或以上党委政府颁发的奖项，广东省级或以上职能部门颁发的奖项。

符合条件的申请人不超过房源总数的，抽签确定选房次序；符合条件的申请人超过房源总数的，抽签确定入围申请人及选房次序。

第二阶段，定向分配结束后仍有剩余房源的，接受本园区、镇街符合销售对象基本条件的人员申请，并抽签分配。而三限房房源取得销售许可后1年内未销售完毕的，在全市范围内接受符合销售对象基本条件的人员申请，并抽签分配。

交付一定年限后

可按市场价8折购买代持机构份额

值得注意的是，此次东莞“三限房”明确了“政府产权部分也可购买”，即三限房交付一定年限后，经市政府同意，可获得完全产权。

承购人取得不动产权证书满5年且入户东莞满3年的，可按市场评估价8折获得完全产权；莞香卡、玉兰卡持有者可分别按市场评估价7折、5折购买。

此外，购买三限房享有与普通商品住房同等的教育、医疗、户政、养老、住房公积金等公共服务权益。三限房优先安排在安居需求较为集中、配套设施较为齐全、功能完善的区域。

有购房者认为，虽然共有产权房价格是便宜不少，但没有独立产权还占用了购房指标名额。《方案》也指出，承购人在莞购买商品房（包括新建商品住房及二手商品住房）前，需取得三限房完全产权或退出三限房。

在“退出模式”中，承购人取得“三限房”不动产权证书达到限售年限的，允许一次性转让其所持有的全部产权份额。承购人可按双方协商自愿原则转让给政府指定代持机构或其他符合条件的申请人，申请人应符合“三限房”销售对象的基本条件，受让资格由所属园区、镇街核定；承购人和受让人自行商定转让价格，并按相关规定承担各自应承担的税费。

据了解，目前，市场上的共有产权房目前存在有“封闭流转”和“转商品房”两种模式，如北京和广东禁止共有产权房“转商”，规定政府持有产权不予出售，共有产权房只能在符合申购条件的家庭里流转；而上海则允许个人购买政府产权份额，办理手续之后，共有产权房可以实现“转商”。而此次“东莞模式”购房者可以购买政府份额，但是在转让产权时仍然需要转让给符合条件的购买人。

对此，据新京报，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称：“从东莞模式看，有很多新的特点。比如说业主后续认购代持机构的股份，也有优惠的成分，即基于人才评定情况决定认购代持股份的实际价格。同时，此类住房的持有也要遵守限售规定，但是一旦没有限售要求，那么进入市场自由流通的空间也是比较大的。”

共有产权住房项目降低购房者成本

早在2014年，住建部等六部委将北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石作为共有产权住房试点城市，各地也陆续推出了多个共有产权住房项目。共有产权住房具有保障性住房和商品房的双重属性，类似于深圳的安居型商品房，也存在严格的申请门槛。

近日，北京市住房城乡建设委发布 《北京住房和城乡建设发展白皮书（2021）》，其中也提出加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，多渠道筹集公租房房源，增加保障性租赁住房有效供给，不断完善共有产权住房制度。制定共有产权住房出租、回购等配套政策，建立共有产权住房网络服务平台。

杭州市住保房管局也起草了《杭州市共有产权保障住房管理办法(征求意见稿)》，其中提到共有产权保障住房购房家庭取得不动产证满5年的，可向代持机构提出一次性增购政府份额的申请，增购后住房性质转为商品住房，权利性质调整为出让，但需满10年后方可上市交易。

据证券时报e公司，严跃进认为，当前各地共有产权住房建设将持续推进，但是如何真正和房住不炒以及产城融合、职住平衡等进行结合，也是需要不断思考的内容。此次东莞三限房模式，内容更为丰富且真切地降低了此类住房的成本，具有非常好的导向。学习东莞模式，将进一步促进此类住房的供应和分配，也真正降低购房者成本，进一步落实房住不炒的导向。

编辑|程鹏 易启江 杜恒峰 王嘉琦 校对|孙志成