房地产7月份调控66次：炒房行当要被团灭

6月份的时候，银保监会郭主席说过一句意味深长的话：“押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价”。

之前他也提示过风险：“收益率超过6%就要打问号，超过8%很危险，超过10%就要做好损失全部本金的准备”，后来的事儿我们也知道了，高收益的p2p被团灭，现在已经不少大佬都进去了。

那炒房，会被团灭吗？

其实，房地产的调控政策一直就没停过，7月份的政策尤其多，达到66次，是今年的纪录，从累计的次数来看，今年的调控力度直接向2019年的600多次看齐了。

有效果吗？

短期看挺明显，因为能够吸引人去接盘的炒房动力，越来越少了。

炒房得先从能买房开始，“一夜之间，买房资格没了”，这事儿越来越多了。

1、以前不限购的，现在限购了，比如惠州，虽然城区依然不限购，但是紧邻深圳的惠阳以及大亚湾地区，开始限购了，这个限购摆明了就是针对深圳客，虽然限购要求依然很松，但是也套牢了不少投资客。

2、以前要求低的，现在要求高了，比如杭州的限购区，非户籍社保/个税要求，3年延长到了4年，落户未满5年的要2年社保，限购一套，刚要达标但还没达标的最惨，有人说这次线一调，大约有30%的购房者失去了购房资格。

3、以前有漏洞的，现在补上了，比如北京，离婚3年内住房套数按原家庭核算，卡了限购的线，3年就不能买房，比如现场靠离婚来为房子提价的，怕是也要不行了；

东莞的法拍房、成都的房屋赠与、上海的法拍和赠与，都需要满足限购要求了。

4、以前够资格自然获得的，现在需要申请了，比如武汉的“房票制”。

这个挺有意思的，想在限购区买房，先申请“房票”，有效期60天，开发商和中介都只能见票卖房，一个房票只能登记一个盘，登记完了，房票就锁死了。

以前开发商特喜欢人们去排队，一个资格排多个盘，制造火爆场面，可真的盘盘售罄了吗？也不见得，现在一票一盘，虚火也得现原形。

卡完资格，就是卡钱。

一说“停贷”，各大银行都要辟谣，但是如果让它们快速批款，又确实做不到，额度紧张已经是不争的事实，利率依然在不断地上扬。

广州的首套房利率在6月已经涨过一次了，7月又从5.45%涨到了5.95%，很快就要迈入“6”时代，成为涨幅最大的一线城市。

广州旁的佛山，6月份首套房利率还在5.5%，在7月份实现三连跳，7月中旬“破6%”已经是平均水平，佛山农行的组合贷继续加息，上调至7.35%，直接“破7”了。

LPR已经15个月没有动过了，5年期及以上的LPR仍然维持在4.65%，但房贷形成是LPR基础上加点，这加点的裁量可是得按照房地产的行情来的。重点城市的房贷紧张和继续加点，恐怕将是连续性和一致性的。

消费端整顿了，上游的土地端也没手软。

土地价格一直是助推房价的因素之一，卖地收入屡创新高，房价也都跟着窜一窜，房企喊着没利润，可是拿地也一直没有手软。

集中卖地马上迎来第二批，但是最近很多城市把公告又撤回了，土拍延期了。

为啥？规则要变。

前两天，流传出一份文件来，里面注明了出让公告里面有几个基本要求：

● 买地要有开发资质；

● 资金要有正规来源；

● 单宗宅地溢价率不超过15%；

● 不再竞配建，而是一次性合理报价、摇号、竞品质来确定最后竞得人。

杭州很早就改了规则，对房企的“钱”的要求就很高了。

比如取消保证金预勾地制度，改为缴纳地块起始价20%的保证金，想退地也没那么简单了，宋都股份退地损失5000万，而新政后，损失就得过亿了；

再比如推出了10宗“竞品质”试点地块，溢价率上限设为10%，并要求现房销售，地价便宜了但高周转不行了，品质高了但怕也有限价压顶，如果这10宗地试点成了，那么未来恐怕也将成为常态了。

购地资金来源审查变成统一选项后，违规的杠杆资金审查，就够不少房企喝一壶的。

现在，越来越多的城市开始拒绝踩中“三道红线”的房企来拍地。因为房企本身的问题也暴露的越来越多，最近阳光100也公告自己即将违约，暴雷之后没钱拿地，或主动或被动，都能让地价平稳一定。

最重要的是，地产红利开始消失了。

炒房的动因之一，就是赚中间的差价，现在，这样的红利越来越少了。

房价倒挂的产生，跟新房限价关系密切，有的在土地出让阶段就规定了售价，有的在预售审批阶段限制销售价格，但是周边的二手房价格，却并不在行政手段的掌控之内。

但是现在，二手房成交参考价，已经成为常态化的调控手段，深圳、成都、西安、绍兴、无锡、金华、东莞等多个城市已经出台政策，不少城市都公布了价格表，未来采用的城市会更多。

虽然，这个始于深圳的二手房成交参考价机制，有“参考”之名，并非强制，但有指导功能。

挤水分的作用肯定有的，政府复核的参考价，一定程度上反应了当地的真实交易价格，而在参考价一出，中介们也不敢随意挂高价了，在线平台更是以参考价来标注了。

指导功能，指导的是贷款，虽然真实成交价可能要高于参考价，但是以参考价作为贷款标准，那么就只有多交首付了，变相提高了首付的门槛。

而另一个炒作动因，学区房，也正在随着政策的变动而开始黯淡。

以前调控学区房是打击炒作，不能提“学区房”的概念，而现在是告诉你，“没有学区只有房”。

教育改革如火如荼，很多行业上都已经下了狠手，大城市的学区改革，已经开始了，押注学区房的，已经开始陆续受到“惩罚”。

先改革的，已经开始出现学区房的降价抛售了，即便法拍房的“捡漏价”，都开始流拍了，很多人都开始庆幸，没做学区房的接盘侠。

这么一来，从业者的日子就难过了，大的地产商还可以撑撑，靠业绩吃饭的中介抵抗能力更差，离职的不少。

最近，有传闻说，房屋交易中介费不得超过当地社会平均工资的3倍，如果是真的，这招都不能说是挺狠，基本上中介行业连窝端了。

怎么理解呢？

比如深圳，一套在1000万左右的房子，中介费也要20万左右，而社平工资大约11620元，3倍也就3.5万左右，70%就没了。

房产中介的新贵贝壳，在7月份一个月，就跌了50%多。

这个传闻并没有落地，中介们还没有收到通知，但是类似的声音一直都在，未来的政策工具里，规范中介收费的措施，也是可选项之一。

而且现在不少城市已经把中介纳入到地产调控的管控行列里面去了。

如果真的规范收费，中介参与炒房、抬升房价的动力源泉就小了很多，而下场参与资格造假等动作，也将会受到处罚。

最近，深圳对于”深房理“的调查已经出了一份调查进展通报，5人被抓，119个参与代持或众筹的成员被暂停购房资格，44个持牌中介，被纳入行业黑名单。

炒房的代价已经开始在个人身上应验。

当然，团伙炒房是个案，但是更多的个人炒房者，还是抱着房价必涨的心思，向楼市里面投钱，但是楼市不比p2p，p2p有大佬可以抓，有资产可以回笼，还能挽回一些损失。

但是，房子的投资，损失就是真损失，全部得由自己来买单，还是得记住郭主席的那句话：

“押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价”。