国家统计局：1~2 月 份全国商品房销售面积8475万平米 同比下降39.9% 19市新房零成交

19城“零成交”：积聚房价上涨动能还是房价下跌前奏

国家统计局发布的《2020年1~2月份全国房地产开发投资和销售情况》显示，1~2月份全国商品房销售面积8475万平方米，同比下降39.9%，其中住宅销售面积下降39.2%；商品房销售额8203亿元，同比下降35.9%，其中住宅销售额下降34.7%。

2月份，由于疫情导致部分城市成交“停摆”，70个大中城市中有19城（武汉、石家庄、太原、扬州、蚌埠、平顶山等）新房“零成交”。二手房方面，2月武汉、石家庄、呼和浩特、包头、锦州、扬州等24个城市二手房“零成交”。

19城“零成交”，这可不是一个简单的数据，而是一个明确的信号——开发商真的日子很难过了，市场也真的很低迷了。虽然可以将原因推给新冠疫情。但是，显然不是“疫情”两个字就能将当前楼市的实际概括起来的。

疫情只是一个导火索

疫情确实是导致2月份楼市高度下沉、成交量大幅下降的一个原因，或者说一个重要原因。但是，一场疫情，绝对决定不了楼市的整体格局和变化。疫情，只是楼市矛盾暴露、问题显现的一个导火索。对此，万科董事长郁亮也深有感触。他在3月17日晚万科召开的2019年度业绩发布会上，摘下口罩对着镜头说疫情只是导火索，“18个月前我们提出要活下去，那是居安思危，没想到到今天，活下去成为特别真实的存在。”要知道，此时此刻的万科，还手握1662亿元货币资金。手握这么多资金都高喊要“活下去”，且感触特别深、危机感特别强烈。其他企业又当如何，就更是难以想象了。因此，疫情也就不可避免地将楼市存在的矛盾和问题更彻底地暴露了，真正扮演了导火索的角色。

疫情下房价会不会暴跌

很多人在分析，疫情过后，房价会出现怎样的变化。有认为房价会涨的，也有认为房价会跌的。更有经济学家认为，要防止房价暴跌。显然，这是一种担心，但是，却也不是毫无道理的担心。因为，疫情对经济的短期影响是存在的，对居民收入的影响也是存在的，市场低迷也就不可避免。关键就看，开发商的承受能力有多强，到底能将房价扛多远。

很显然，如果连万科也要手握千亿资金高喊“活下去”的话，就难免会有很多开发商活不下去。疫情期间以恒大为代表的大型房企以降价来促销，就是非常典型的现象。只是，这样的降价，并没有吸引多少购房者，更多的都是在凑热闹。所以，一旦开发商扛不住了，房价出现大跌是可能的。只是，在开发商以负债做支撑的现状，房价出现暴跌，又是不现实的。如何处理，是一道难题。

开发商能否用降价“保”房价

实际上，开发商要想不让企业出现资金链断裂问题，最有效的办法就是降价售房，用售房来回笼资金。因为，经过几年的强调控、特别是“房住不炒”的定位，购房者越来越理性了，开发商与购房者的利益博弈天平，也开始向购房者倾斜，成为买方市场了。一旦市场成为买方市场，话语权也就到了购房者一边，开发商只有适应市场变化，通过降价来回笼资金，确保资金链不断。

很显然，开发商最有力的话语权，就是降价，亦即用降价来“保”房价，用降价来提振市场信心，用降价来确保资金链不断裂。资金链断裂，才是房价暴跌最有可能出现的结果。所以，购房的主动权在居民，“保”房价的主动权则在开发商，那就是把房价降到购房者能够接受的水平。什么是购房者能够接受的水平，估计在现有基础上降价20~30%。否则，吸引不了购房者，尤其是改善性住房消费需求。

地方政府如何化解矛盾心理

对地方政府来说，楼市问题是一个矛盾非常大的“结”。房价下跌、市场低迷，对地方的经济增长影响很大，对政府财力调度影响很大，对政府能够调控的手段影响很大。但是，如果继续与开发商一起死扛房价，那么，市场低迷的矛盾会更突出，甚至引发房价暴跌。如果通过取消限购等政策，刺激楼市，又有可能与“房住不炒”相矛盾。这样的心理，让地方政府很纠结。

也正因为如此，地方政府在扶持开发企业方面，也都是点到为止，没有动作太大。他们担心，动作大了，房价再回归上涨通道，他们承担不起这个责任。所以，对开发商的政策要给，但很适度。给市场的政策，则只有极少数城市使用，且在大环境影响下，效果不明显。因此，地方政府尚没有找到更好的办法来处理，需要观察与关注。

如何防范系统性金融风险

开发商资金链紧绷的问题，最令人担心的是金融风险。因为，开发商与银行紧紧地绑在了一起，开发商的钱，大多是银行的钱。一旦开发商出现资金链断裂，最先受伤的，就是银行。所以，银行很担心，如果房价暴跌，如果开发商资金链断裂，就有可能给银行带来比较大的风险，并有可能形成系统性金融风险。

毫无疑问，银行会明中暗中地给开发商以支持，会以各种方式确保开发商不出现资金链断裂风险。因此，只要房价不出现暴跌，只要开发商愿意降价售房，出现系统性金融风险的概率不是很大。关键就看开发商如何处理房价问题，如何保证资金链不断裂。如果决心要与银行一起承压，把责任全部推给银行，也就难保不出现区域性或系统性金融风险。所以，银行要密切关注开发商的行动，督促开发商能够降价售房。