您的位置：过去十年中国房价究竟上涨了多少
如上图，日本从1955年到1990年，人均GDP翻了大约40倍，然而其土地价格却翻了80倍。而随后的25年期间，日本经济增长停滞，土地价格水平也终于在2014年回归了与其人均收入相当的水平。上图也印证了日本战后的房地产泡沫的产生与破灭。
而新加坡房价的上涨与其经济发展水平有很高的同步性，除了两段时间出现了偏离：上世纪八十年代以及亚洲金融危机之前的1995-1997年。在这两段时间之前，新加坡都经历了持续的经济增长，然而当经济下行时，房价水平又回复到了经济增长水平上。
结合以上的经验，与日本的房地产泡沫相比，中国的房价上涨有其自身的特点：除了少数几个一线城市外，大量二三线城市的房价上涨与购买力的增长水平是相当的。这些国家的历史经验也许对中国的房地产市场的思考有一些历史借鉴意义。
| 谁在买房？
一线城市的房产价格飞涨部分可以由地方政府有限的土地、房屋供给解释，然而，仅仅从供给方面并不能够完全解释。作者手上的抵押贷款数据可以帮助我们更详细的了解房产市场需求方的特征。
然而需要注意的是，对于那些「富人」来说，购买房屋时有可能直接全款购房，并不需要借助抵押贷款，因而作者的这部分数据对于中产、相对低收入的购房家庭更有解释力。
对于每类城市，作者主要集中于两类家庭：所有贷款家庭收入在最低的10%的家庭，称之为低收入家庭（bottom-income borrower group，p10）以及在45%-55%的中等收入家庭（middle-income group，p50）。
上面两张图分别给出了在一线城市、二线城市家庭收入的时序以及这些家庭在整个城市的收入排序（即p10、p50样本中家庭在整个城市中收入的分位数，整个城市的收入情况由Urban Household Survey得出）。
通过上图可以看到，所有的城市，家庭收入在样本期间段内都经历了持续的增长。一线城市p10组的平均收入从2003年的39000元增长到2012年的92000元（2.4倍），而p50组从87000元增长到184000元（2.1倍）；在二线城市，p10组的平均收入从2003年的19000元增长到2012年的58000元（3.1倍），而p50组从40000元增长到99000元（2.5倍）。
而值得注意的是，样本中的p50组基本来自于各个城市中相对富裕的一部分人。在一线城市，样本中的p50组在从2003年处于城市中85%的位置下降到了2009年的59%的位置，伺候又重回了75%的位置。而在二线城市，p50从2003年的81.5%的位置下降到了2010年62%的位置，此后又反弹到2012年68%的位置。
而低收入的借贷组p10更有意思，因为这组数据代表了买房的最不富有的一批人在这个城市中其收入究竟处于什么样的位置。基本上，一线城市p10在整个区间段都维持在大约25%的水平，而二线城市则维持在大约30%的水平。这个数字说明买房的人不仅仅来自于城市中收入最高的一批人，同时也来自于很大一部分低收入群体。
而更有意思的是，尽管一线城市的房价快速上涨，p10从2003年的35%的位置下降到了2010年的17.5%，之后又重新爬回了2012年的26%，这说明快速增长的价格并没有把低收入家庭挡在房地产市场门外。
