30年前海南炒房史

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1984年，潘石屹从中国石油管道学院毕业，被分配到了河北廊坊石油部管道局经济改革研究室。

一个月工资40元，开始的时候还挺开心，啥事没有，工资不低，还时不时有一些单位来送礼，有大米有苹果，小日子过得挺开心的。

直到有一天，他们办公室新分配来一个女大学生，领导让潘石屹帮忙去搬张桌子，没想到女大学生非常挑剔，左选右选不满意，潘石屹很奇怪，问她为什么这么挑？这个女大学生答复说，“这个桌子我得用一辈子啊，当然得挑张好的了。”

一番话说得潘石屹冷汗直流，一眼能看到退休的日子，也挺可怕的。于是，他就决定辞职。

其实未来怎么样他也不知道，辗转反侧，他去了海南。

这很大程度是受到当时的一个口号的感召：“要挣钱，到海南”。

这与当时的大时代有关。

1988年，本来与深圳同属于广东省的海南行政区和海南自治州升格成为海南省，并同步建立全国最大的经济特区，海南变成了一个“不需要边防证”的“深圳”，成为“淘金者”的乐土。

错过了深圳，绝对不能错过海南。

于是，大批跟潘石屹类似的年轻人都奔着海南而来，用他的话说，1989年他坐船来到海南时还是黑蒙蒙一片，第二天醒来，发现一夜之间，岛上已经涌进了15万人。

年轻的海南省和大把的“淘金者”们都在思索“金”从何来，万泉河？五指山？

没钱的海南瞄准的是当时岛内最不值钱的——土地。

早在海南建省前，建省的筹备组就看中了洋浦半岛，想把洋浦建成特区里面的“样板”。

海南在洋浦划了一片30平方公里的土地作为开发区，打算把这块地包出去，谁承包谁建设谁招商。最终日本熊谷组在中国香港的合资公司以每亩2000元的价格，拿下了这片地，租期70年，9000万的总价，熊谷组香港支付了2500万的定金。

那个年代、那个价格，这买卖划算与否，也不能完全靠单价来考量，当时国内能接盘的公司也寥寥无几，要知道洋浦的“七通一平”就需要100多亿，而海南全省当年的财政收入不过4.2亿。

“用地换钱”这种思路不是什么新鲜事了，但是，把那么一大片地租给外资企业，持不同意见的人就批评说，“这是要在海南制造新租界啊！”。

在随后的全国政协会议上，洋浦开发区开发计划遭到了大片的“卖国”质疑。

好在邓小平在看过洋浦的报告后说，“我最近了解情况后，认为海南省委的决策是正确的，机会难得，不宜拖延……手续要迅速周全。”

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“洋浦风波”自此落定。

新的机会很快就来了，全国房改组发布的《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》，让“淘金者”们看到了暴富的可能。

土地马上就要值钱了，那地上的房子也就可以卖一个好价钱了。于是，“要挣钱，到海南”的后面就又加了一句，“要想发，炒楼花”。

海南成为房地产业的乐土，也成为不少房地产大佬们事业的起点，前不久因为p2p自首的证大公司老板戴志康，就是在海南搞到了第一桶金，绿城的宋卫平曾为他处理过烂尾楼，不过最出名的还要数“万通六君子”。

1991年，万通公司的前身“海南农业高科技投资联合开发总公司”成立，大家“座有序而利无别”，在海南有过房地产公司“工作经验”的王功权成为了领头人，“体制内出来的”冯仑和刘军做副手，王启富的办公室主任也是在房地产公司时的“原职”，“印刷厂厂长”易小迪做了总经理助理，而“精于计算”的潘石屹则主管财务。

六个人是东拉西扯、彼此引荐凑到一起的，平均年龄24岁，公司总共有3万多块，打算干房地产。

现在看起来这就是痴人说梦，当时可不是这样。

“海农高科”的第一个项目是“九都别墅”。

九都别墅在现在看来，地段还挺好的，位于海口CBD的国贸路上，而且距离海也比较近，2100平方米的地块上，有8栋三四层高的别墅。但是在1992年，CBD还早，九都别墅的周围还是农田，大坑还没挖好，房价就先涨起来了。

“海农高科”买进的时候，九都别墅的价格在4000元/㎡左右，随后的卖出价，就随着海口市的房价变动而水涨船高，5、6千元的价格不算低，而8千也不算高。

这个2000年才竣工的项目，在90年代中间被倒过多少手真的不好说，在后来有记者把九都别墅的照片拿给潘石屹看，他根本就不认识。在九都别墅的项目上新公司挣了不少钱，具体数额大家都记不太清了，潘石屹说纯利润100多万，王功权说400多万，但这笔钱对他们是巨大的冲击，钱到了账，潘石屹还有点不敢相信，第二天特地取了点，买了个面包，还买了份报纸，发现，都是真的。

当时，这么玩的人很多，类似的房地产公司在海南有2万多家，当时海南总共就600多万人，密度之大，冠绝全球。

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为什么钱这么好挣呢？

因为香港霍氏发明的“楼花”大行其道。

一般来讲，拿地盖楼，卖楼拿地再盖楼，房地产的周转是这么个基本的运行。但是在当时的海南，有点不一样。

拿地？拿得是哪块地可能自己都说不清楚，甚至合同也没有，就是一张收据；

盖楼？在楼仍然停留在图纸的阶段，这个“楼”就已经被倒了好几手了；

 

钱？贷款啊，高息都可以，行情好啊，借贷千万，不仅能还上贷款和利息，还能再盈利千万。

 

一个开发商搞建设，后面跟着上百个人炒楼花，买的人根本不知道房子在哪儿，有人敢用复印件的证明来签合同，有黑心的人一房多卖，那时候也没房产证，收房的时候才发现被骗了，但大多数人根本不收房，转手就卖了。

楼花能炒，主要是房价涨得太快了。

1992年南巡讲话鼓舞了全国的斗志，在海南，干劲全转化成了房价。

万通六君子来得不算早。

在他们之前，有人1991年底以1100元/平米的价格买了一座楼，两个月后，涨到1600元，到了6月2500元，到了1992年底，涨到4000元，实在憋不住，卖了，挣了200多万。但是他没想到隔了多半年，房子能涨到7、8000元的水平，直呼后悔。

这个速度，在世界也算是奇观了。要知道，1992年，当时北京统计的人均工资240元，一年也就3000块的收入，如果想买一套100㎡的房子，需要将近250年，就是当时最富裕的广东人，也要160年。

这就是当时的海南速度，地价一年时间从十几万元/亩飙升600多万元/亩，海口市经济增长率达到了惊人的83％。

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估计你也会感到奇怪了，工资收入不多，哪来的钱炒楼花呢？

这当然离不开金融机构的加持，他们不仅充当了游戏的鼓手和输血机，自己也忍不住客串了一把玩家的角色。

那几年，银行、国企、乡镇企业和民营企业的钱通过各种渠道源源不断涌入海南，总数不下千亿。

所有的开发商全都找银行借钱，之后纷纷把倒卖地皮或楼花赚到的钱装进自己的口袋，把还停留在图纸上的房子高价抵押给银行。

合情合理合法，金融机构成了这个击鼓传花游戏的一个接棒人。

万通六君子最初的炒房资金有500万，这肯定不是几个年轻人的存款，据说，也是通过一个北京朋友从银行搞到的贷款。

泡沫吹得太大，破裂也就是一瞬间的事情。

1993年6月23日，当时的朱副总理发表讲话，宣布“终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产”，到了第二天，房地产业的第一次宏观调控“国16条”出台，涉及信贷、基建等多个方面。

一盆冷水，浇熄了“热”过头的海南。

有媒体形容，这场调控留下的遗产是“给占全国总人口

 

0.6%的海南省留下了占全国10％的积压商品房”。

 

房价和地价双双暴跌，海南全省的烂尾项目高达1600多万平方米，闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，四大行的坏账就300亿，而地方小银行以及农信社都遭到了毁灭性的打击，甚至还连累到了新生的海南发展银行，从开业到关闭，都未满三年。

到了清算的时候，违规建房拿不到房产证的都算是小事，土地的烂账才是大问题，直到2007年，海南的“一号问题”还是解决“历史遗留的土地纠纷问题”，谁买了哪里的地、多少钱、应该给赔偿多少，都是一笔糊涂账。

万通六君子很幸运，在房价高峰的时候，他们撤了。

关于能在1993年的海南房地产泡沫破裂的大败局中及时抽身，说法还不尽相同。

在潘石屹的故事里，是因为“没有让贪婪把常识和基本智慧破坏了”，他去看一个项目，靠山望海，位置极佳，卖房人说，他有房产证，还有每套房的钥匙，现在看来这太正常不过，但是这在当时的海南就很反常，天性谨慎的潘石屹用“5斤橘子和两条555香烟”的代价，查阅了海口市规划局的账本。在那本“记录了海口市房地产所有秘密”的账本里，他发现海口人均规划面积已经有55平方米，与北京的人均7.3㎡和美国的20㎡左右相比，遥遥领先，但这并不符合常识。

警铃大作，潘石屹觉得“这地方不能长待，要撤”。

但是在王功权的故事里，及时撤退主要是因为冯仑的消息和自己的果决，那时虽然冯仑已经从体制内出来了，但还是有机会能得到北京的政策消息，“开会讨论的时候，我非常坚决，理解的要执行，不理解的也要执行，谁不执行就撤谁的职务!”

但更多的人是逃不出去的，海口的1.3万家房地产公司倒闭了95%，当海南房价再次腾飞的时候，海南的开发商已经“换了一次血”。